千亿负债浙系房企劝退2千张回售 创始人从教师到资本大鳄

　　来源：小债看市

　　目前，债券圈避免违约三大网红必杀技是场外支付、债券置换和劝退回售，曾经称霸上海旧改市场、如今负债高企的浙系房企新湖中宝也玩起了这招。

　　01劝退回售

　　近日，在泛海控股劝退部分“17泛海MTN001”回售后，江湖中债券老司机们称，新湖中宝（600208.SH）也劝退了2000张“18中宝01”的回售投资者。

　　不久前，新湖中宝还遭穆迪将企业家族评级降至“B3”，展望“负面”。

　　穆迪表示，新湖中宝未来12-18个月内将有大量到期债务，经济放缓将提高其再融资风险，同时低迷的合同销售也将影响其内部资金。

　　《小债看市》统计，新湖中宝目前国内债券存续11只，规模为118.56亿元，其中5亿私募债“18中宝01”3月23日面临回售；10亿中票“18新湖中宝MTN001”3月29日需付息6800万。

　　存续债券期限分布

　　除此之外，新湖中宝还存续四只境外债券，总规模为7.85亿美元。值得一提的是，其已于3月初偿还了到期的7亿美元离岸债券。

　　02旧改项目大王

　　据公开资料，新湖中宝总部位于杭州，1999年在上海证券交易所上市。其原为一家以港口开发经营为主导的上市公司，在定向增发注入新湖集团房地产资产后，主业转变为房地产开发为主。

　　新湖中宝多次入选“中国房地产开发企业百强”、“中国房地产开发企业经营绩效十强”、“中国房地产开发企业城市覆盖十强”。

　　从股权结构上来看，新湖中宝的控股股东为新湖集团，持股比例32.41%；自然人黄伟直接持股16.86%，其还通过新湖集团间接持股，共计持股53.06%，为公司实际控制人。

　　股权穿透图

　　据克尔瑞数据显示，2019年新湖中宝操盘金额132.4亿元，位列房企第138位；操盘面积82.1万平方米，位列第144位。

　　2019年房企销售TOP200

　　2016年以后，新湖中宝在发展房地产主业的基础上，布局金融股权投资领域。先后投资了湘财证券、新湖期货、温州银行、盛京银行和中信银行等金融机构股权，实施“地产+互联网金控”双主业战略。

　　但是近两年，新湖中宝的盈利能力下滑，营业收入和净利润承压。

　　2017年，新湖中宝实现净利润33.22亿元，同比下滑43.1%；2018年实现营收172.27亿元，同比下滑1.56%，实现净利润25.06亿元，同比下滑24.55%，同时经营性现金流大幅流出37.79亿元。

　　净利润趋势

　　截至最新报告期，新湖中宝总资产1415.46亿元，总负债1054.41亿元，净资产361.06亿元，资产负债率74.49%。

　　《小债看市》分析发现，新湖中宝债务结构主要以非流动负债为主，占比超50%。其中长期借款371.56亿元，应付债券137.6亿元。

　　截至2019年三季末，新湖中宝流动负债近500亿，其中短期借款36亿元，一年内到期非流动负债184.59亿元，也就是说其短期负债高达220.59亿元。

　　因此，新湖中宝整体的有息负债在800亿以上，债务负担较重。

　　债务高企，但新湖中宝账上货币资金只有128.52亿元，较2018年年末下降20%，经营性现金流流入仅1.27亿元，这与短期债务之间的资金缺口近百亿。

　　流动性压力之下，2019年新湖中宝境内发行债券两只，募得资金16.7亿；境外发债3只，利率高达11%，募得资金5.45亿美元。但债券融资毕竟体量有限，相对于其资金缺口还有较大差距。

　　因此，新湖中宝开始变卖资产换取流动性。

　　2019年7月，新湖中宝向融创转让对价为67亿的旧改项目；同年12月又向绿城房产转让上海新湖35%的股权及相应权利和权益。

　　按理来说，新湖中宝土地储备充足，且多位于浙江、江苏、上海等长三角地区，地理优势明显，资金不应该这么紧张。

　　2016-2018年土地购置分布

　　但是，上述土地储备中包含大量旧改项目，不仅开发周期长、难度大、回款慢，而且拆迁资金消耗大，这就导致新湖中宝营收规模小于同规模房企资金链紧绷。

　　另外，新湖中宝实控人股权高比例质押值得关注，目前黄伟所持71.91%股份已质押，新湖集团质押率为74.36%，如股价大幅下跌将带来爆仓风险。

　　控股股东及一致行动人质押股份情况

　　值得注意的是，新湖中宝的不利因素还有高企的存货。

　　截至2019年三季末，新湖中宝的存货为659.49亿元，2018年更高达700亿以上，主要由于其上海旧改项目投入资金增加所致。高企的存货不仅对资金形成占用，还有一定跌价风险。

　　存货

　　从短期和长期偿债能力指标上来看，近年来新湖中宝的这些指标都是下降趋势，说明其偿债能力较弱。

　　截至2019年6月底，新湖中宝共获得银行授信额度866.05亿元，其中未使用银行授信额度345.91亿元，说明其间接融资渠道还可以。

　　银行授信情况

　　总的来说，新湖中宝总债务负担较重，由于其旧改项目开发周期长、资金回流较慢，目前存在较大流动性压力，同时大量债券和借款到期需兑付，面临较大集中偿付压力。

　　03“温州首富”黄伟

　　上世纪80年代初，黄伟曾在浙江瑞安城关一中做过教师，随后被调至温州市委党校，期间多次炒期货。

　　90年代初，黄伟凭借温州人的胆识，在杭州国际大厦租下了几个柜台卖眼镜，并用赚取的资金倒卖认购证，从中赚到了第一桶金。

　　黄伟近照

　　1994年，35岁的黄伟创立新湖集团，随之进入房地产业并依托地产逐渐形成“新湖系”。

　　2000年后，新湖系接连入主新湖创业、哈高科和新湖中宝三家上市公司，形成新湖系的“三驾马车”，黄伟也成为与涌金系掌门人魏东齐名的资本大鳄。

　　2006年，新湖集团以定向增发的形式将其旗下14家房地产子公司置入新湖中宝，牢牢确立新湖中宝主营房地产的地位。

　　2009年，新湖中宝吸收合并新湖创业，新湖系资本版图渐明，新湖中宝旗舰地位凸显。新湖中宝最出色的表现就在于善于利用资本杠杆，股权质押-解押-再质押循环是其常用的融资术。

　　据说，黄伟为人颇为低调，几乎从不在公开场合抛头露面，但这也阻挡不了其登顶“温州首富”。

责任编辑：赵子牛