产权式酒店在京发展身陷困局

　　国外的产权式酒店选址，一般是在著名风景名胜旅游区，并且产品做得比较扎实，也不会像北京这样扎堆。而且，现在很多开发商之所以做这样的产品并不是为了市场的实际需要，而是由于缺乏前期开发资金，为了使资金迅速回流而开发，做产权式酒店无非是融资的另外一种方式。北京不适合有这么多的产权式酒店。

　　本报记者许慧颖发自北京

　　“产权式酒店对中国来说是一种很个别、另类的东西，永远不会成为主流产品。而相关制度体系的不完善是导致目前产权式酒店市场不规范的根源。”建设部住宅产业化促进中心示范处处长孙克放在接受本报记者采访时说。北京产权式酒店的过去与现在

　　第一个在北京地区开发的产权式酒店是金三元公司在延庆县开发的金色假日酒店，后来随之开发的产权酒店大都集中在延庆、通州地区等远郊，这些地区都离北京市区很远，是北京著名的风景区，像延庆有八达岭长城、温泉等名胜，每年都会吸引大批游客。

　　而继2000年至2001年间以“快乐无穷大”为代表的第一轮产权度假酒店开发热潮之后，去年夏天，北京的产权式酒店开发达到历史最高峰，涌现出了“第一城”、“月亮河”、“美妙时光”等一批项目，加上今年6月出现的“纽约客”，目前，北京市场上共有十几家产权式酒店项目。

　　而目前北京市场上真正继续使用产权式酒店招牌的已经不多了，甚至有些项目在做着产权式酒店却不太情愿承认自己是产权式酒店，例如金色假日酒店和月亮河己经完全做成了度假村的形式，金桥国际则做成了酒店式公寓，而所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓，与产权式酒店的概念已经完全不同了。

　　对目前的北京市场来说，更多的项目是已经完全没有了任何动静，好像凭空“人间蒸发”了一样，比如“快乐无穷大”和“金海豚”。“月亮河”则是把度假村、会议经济结合起来做，已经完全没有了当初开发商齐声高唱的产权式酒店的影子。高额回报难保证

　　“N种投资方式，15%的固定回报”、“四星级酒店，10年回租，9%年租金收益”，这些都是一些产权式酒店推出时的宣传口号，听上去很美，也很诱人。但一位不愿透露姓名的某公司工作人员对记者说，现在真正买了产品已经获得固定回报的业主几乎没有。

　　开发商允诺的高回报率是对投资者的致命诱惑，很多项目在广告中都宣称8%、9%的回报率。而在位于延庆的“美妙时光”的宣传册中写着，首付只需5万元，但回报率竟然达到了34%，这在当时吸引了大批投资者购买，甚至有外地的投资者不远千里来购买。

　　然而，时至今日，开发商有没有兑现当初的承诺呢？记者在调查中发现，由于延庆是一个季节性很强的区域，只在夏天有旺盛的旅游群体，因此很难保证高额回报率。对此，一位买了房子的李先生无奈地对记者说，只当自己度假用了。过度开发当止

　　在国外，一个风景区域内只有一家产权式酒店，而北京却有十几家之多，这并不是一个正常现象。孙克放处长认为，国外的产权式酒店选址，一般是在著名风景名胜旅游区，并且产品做得比较扎实，也不会像北京这样扎堆。而且，现在很多开发商之所以做这样的产品并不是为了市场的实际需要，而是由于缺乏前期开发资金，为了使资金迅速回流而开发，做产权式酒店无非是融资的另外一种方式。加上我们国家并没有相应的法律体系来约束，才会出现如此多的问题，北京不适合有这么多的产权式酒店。

　　而北京产权式酒店之所以出现目前难堪的局面，究其原因：首先，当初的策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发展旅游业；另外，在现阶段，产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。一位工作人员称，宣传中高额、固定回报的规定，以酒店经营利润的计算是不科学的，因为这是满打满算按100%、80%的酒店入住率高估的，如果酒店经营达不到这个入住率，经营效益就实现不了，也就没有什么高额利润可分了。现在，一些地方酒店的入住率并不高，普通酒店的经营仍然存在风险，更不要说产权式酒店这个新兴事物，如若一旦出现经营亏损，根本就没有一点利润。

　　而且，建设部2002年7月公布的《商品房销售办法》对产权式酒店并不赞许，并且还有明文规定，开发商不得承诺固定回报作为销售手段。

　　北师大中国不动产学院黄兴文博士对北京的产权式酒店的市场也不看好，他认为，产权式酒店在北京基本上没有发展前景，整个行业的信誉太差，又没有相应的法律来约束。在国外，开发商都是把其作为一种长久的产业来发展，而国内的开发商很多都不是这样操作的，市场前景自然也就看淡了。信托担保可保无忧？

　　如果说产权式酒店是投资风险极高的产品，那如果通过信托计划发售是不是解决问题的一个良好途径呢？北京市第一家产权式酒店信托计划是今年刚刚发行的北京市通程国际大酒店信托计划，该计划对产权式酒店计划投资总规模达1.2亿元至1.6亿元，期限一年半，预计每年税后收益为4.8%。

　　通程信托目前还看不到结果，而对于其他项目，目前只有中信国安集团的第一城算是一个比较成功的个案，不妨借鉴其经验。

　　“第一城”坐落于北京市通州南端香河经济技术开发区，以北京明清皇家建筑和园林为主体，按照北京城的原始景观，再现了明清都城风貌。它新近推出的二期金融产品，是在刚建好的营业面积中拿出少量现房公开发售，总面积4000平方米。以10万元起，每5万元为级数递增，购买第一城产权；业主的投资期限为3~8年，3年后的任何一年，业主均可选择继续持有收租，或等值转售给经营公司；投资收益为每年8.3%，包括高于银行同期存款利率6%的现金收益和2.3%的代金消费卡。并由中信国安集团以其百亿资产对业主收益及转售提供连带责任担保。

　　开发商承诺，每年6%的现金收益每半年支付一次。然而，是投资就会有风险。“福兮，祸之所伏”，高收益往往是建筑在较高风险基础上的。况且，众多开发商所承诺的“预期收益率”也并非在若干年后一定能丝毫不打折扣地兑现，这些都给地产投资埋下了可能的风险隐患。不过，可以看出，“第一城”业主的退出机制较为灵活，不像有些项目一旦进入就被套牢了。

　　“第一城”的投资方式为什么可靠？北京隆祥律师事务所王清律师认为，连带保证责任表明保证人抛弃了“顺序利益”，放弃了“先诉抗辩权”，只要债务人到期不履行债务，债权人就有权先于向债务人求偿而向保证人求偿。换言之，债务人不履行债务，是先对债务人起拆要求清偿，还是先对保证人起诉要求清偿，债权人享有充分的自由选择权。也就是说，一旦发生损失，承租人只要证明第一城公司未全面、及时地履行债务，就可以直接要求中信国安集团公司承担连带保证责任。

　　不过，面对种种诱人的承诺，投资者仍不能为高回报所诱惑而忽略安全性的考虑，除了项目本身的潜力外，投资项目所属公司的实力和信誉最为关键。因为产权式酒店是房地产与酒店业、旅游业相互交融的一种复合产品，其经营业态发展还很不完善，仍需要进一步的开拓和创新。同时，考量一个产权式酒店的盈利能力主要是对酒店经营管理水平进行全面考察，毕竟这是决定投资物业是否可以升值的关键要素。一定程度上而言，衡量一项投资价值的前提条件，不是过高的期望收益而是所将担负的风险程度。行业规范亟待建立

　　中国经济体制改革研究会副秘书长张路雄提出，由于产权式酒店在国内尚属新兴行业，没有相应的专门法规、规范，因此在发展过程中存在着法律地位不明确、无明确政策可依等问题，并由此引发缺乏诚信，酒店价值与价格悬殊，购买者难以承受等市场障碍，并导致行业形象受损，甚至引发社会信用危机等。他认为，产权式酒店业当前亟需的是制定相关的行业法律、法规或者行业规则、规范等，同时还要引入第三方的监督机制，这样才能达到使整个市场公平有序、健康发展的目的。

　　看来，国内产权酒店业发展到今天，亟需从政策、法律及行业自律等多方面加以规范，否则将会影响到这一产业今后的健康发展。面对困境，开发商到底该如何运作自己的产品才能获得良好的市场信誉是个值得考虑的事，而投资者也应该更加理性地看待、思考和选择。

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　　20世纪五六十年代，欧美国家经济发展稳定，进入丰裕社会，中产家庭也慢慢成为社会的主流。在工作之余，休闲就成了这部分人群的主要需求。因此，当有房地产商在地中海沿岸开发建造了大量的海滨别墅时，欧洲、北美的一些富人们便纷纷前去购买。但因为他们不在当地工作，只有到度假时才来住上一段时间，所以，海滨别墅大部分时间都闲置着。后来，法国有12个家庭在阿尔卑斯山合买了一套房子，聪明地约定：每户拥有1个月的使用权，轮流来该别墅度假居住。就这样简单地解决了房子闲置的问题。

　　这一聪明的举动，引来种种效仿，并立即在瑞士和欧美传播开来，之后的20年中逐渐向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。

　　产权酒店的英文全称是“TIMESHARE”即“时空共享”，它是把酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，而投资者则每年拥有该酒店一定时间段的免费居住权，其他时间并不在酒店居住，并将客房委托给酒店管理公司经营以分取投资回报。回报方式一般有两种，一是每年获取一定数额的固定回报；另一种是以一定比例获得年底分红。

　　国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期地使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。(吴现广）