加速收并购 方圆生活服务的“规模之渴”

原标题：加速收并购 方圆生活服务的“规模之渴” 来源：中国经营报

    本报记者陈婷赵毅深圳报道

    近日，方圆生活服务集团有限公司（9978.HK，以下简称“方圆生活服务”）宣布，与广东筠城置业有限公司（以下简称“筠城置业”）达成战略合作，拟收购广东筠城物业服务有限公司（以下简称“筠城物业”）51%股权。

    事实上，这已经是方圆生活服务近来宣布的第五起收并购计划。今年下半年，方圆生活服务从实际控制人方明手中接盘广州方恒信息技术有限公司（以下简称“广州方恒”）全部股权，开启加速扩张。而就在此前一个月，公司正式完成更名，由“方圆房服”变为“方圆生活服务”，发力物管服务。

    侧重物业，这并非突发奇想。2018年～2020年，方圆生活服务的营收增长近乎停滞，净利润更是逐年下滑。收入结构方面，房地产代理服务的占比均高达90%以上。2021年，公司完成对广州方圆现代生活服务股份有限公司（以下简称“方圆现代生活”）的收购。并表后，方圆生活服务的收入和净利润实现翻番。其中，房地产代理服务与物业相关收入基本持平。

    自此，方圆生活服务加速兼并扩张。规模来自外延收并购，是否意味着公司未来的可持续增长或具有较大不确定性？

    对此，方圆生活服务方面对《中国经营报》记者予以否认并表示，“公司正常经营并持续增长。收并购只是正常业务拓展的一部分补充，并持续会物色良好的收购标的。”

    斥资近7000万元

    “本次强强联合，有利于双方优势互补，互相赋能，实现服务质量、业务规模、盈利水平的提升，深化战略布局。”对于将筠城物业收入囊中，方圆生活服务如此说道。

    公告显示，筠城物业成立于2020年3月31日，当前业务涵盖高端住宅、购物广场、写字楼、学校等多种业态，业务分布包括但不限于云浮市和肇庆市德庆县的住宅和公建类项目。

    交易前，筠城物业由筠城置业持股100%，后者隶属温氏集团系列企业，专门从事房地产投资、开发和经营，以华南地区为中心，逐步辐射全国。

    方圆生活服务表示，筠城物业于大湾区良好的布局与公司的战略方向相契合，双方能够进一步发挥在物业管理服务方面的专业优势，进而积极把握未来行业发展机遇，助力大湾区建设发展。

    收购完成后，筠城物业将成为方圆生活服务间接非全资附属公司，将于集团财务报表中综合入账。截至目前，筠城物业将为方圆生活服务带来多少管理面积，暂不得而知。

    不过，就在10月25日，方圆生活服务发布公告称，完成了对长沙市霁阳红物业管理有限公司（以下简称“霁阳红物业”）51%股权的收购，并拟收购广东益康物业服务有限公司（以下简称“益康物业”）60%股权，交易对价为3440万元。

    方圆生活服务方面对记者表示，霁阳红物业已签约为湖南省长沙市浏阳市17个住宅及商业项目提供物业管理服务，项目面积逾130万平方米；益康物业已签约为广东省东莞及梅州约20个住宅及商业项目提供物业管理服务，项目面积约130万平方米。

    据此前披露，7月30日，方圆生活服务以2474.5万元收购霁阳红物业51%股权，是自其拿下方圆现代生活后，第二次收购物业公司。

    根据公告，截至2020年末，霁阳红物业未经审核资产净值及资产总值分别为946万元、1700万元。同期，其净利润约为351万元，同比增长61.75%。按照该净利润计算，本次收购PE约为7倍。

    企查查显示，霁阳红物业的客户包括政府相关部门、博物馆、产业园、卫生院等。今年上半年，其中标三个公建类项目，均位于湖南。另一方面，益康物业的客户包括公安消防队、供电局等。今年，其中标东莞一老旧小区改造若干项目。

    对于益康物业的收购，卖方承诺，确保该标的于2021年、2022年及2023年的总收益不少于7600万元，否则其将向买方支付总代价5%的罚款。

    公告显示，除税后，益康物业于2019年及2020年实现的净利润分别为333万元、462万元。截至2020年12月31日，益康物业的未经审核资产总值及资产净值分别为1524万元、437万元。

    方圆生活服务表示，“对益康物业的收购为公司进一步拓展于大湾区市场的物业管理组合提供了绝佳机会。”11月3日，方圆生活服务就此项交易签订合约。

    而对广州方恒的收购，则是为了寻求扩大物业管理服务类型，进军智慧社区服务领域，该笔交易的代价为450万元。另外，今年9月3日，方圆现代生活受让惠州仲恺高新区金豹保安服务有限公司（以下简称“金豹保安”）51%股权，对价未披露。

    企查查显示，金豹保安成立于2016年8月11日，注册资本为100万元，法定代表人为何庆宇。该公司经营范围包括门卫、巡逻、守护、随身护卫、秩序维护、安全检查等。方圆生活服务方面对记者表示，该笔收购不涉及管理面积。

    至此，不到半年时间，方圆生活服务已发出5项收并购计划，斥资近7000万元，而截至11月4日收盘，公司的总市值仅约2亿元。

    “2021年无疑是公司积极寻求市场机会，深化战略布局的重要年份。”方圆生活服务对记者称，公司的收并购策略是坚持“深耕粤港澳大湾区、辐射全国”，积极顺应国家发展规划，持续对外拓展，让集团的业务主线不断延伸，市场规模逐步增大。

    而在如何提升自身的运营管理及盈利能力方面，方圆生活服务方面表示，“公司以标准化流程化的服务体系输出，积极进行投后融合，有效整合资源，达到协同效应并借助信息化技术，提高经营效率和成本控制能力。”

    抓住“稻草”

    值得注意的是，于2020年5月转至港交所主板上市的方圆生活服务，其主营业务为房地产代理服务，对外亦无明确表示切入物业管理赛道。

    直至2020年10月，方圆生活服务通过子公司收购方圆现代生活66.31%股权，正式涉足物管行业，收购成本约为2190万元。2021年1月，方圆现代生活完成交割。此后，方圆生活服务将物业管理服务、增值服务、社区增值服务纳入业务范围，成为公司主营业务的组成部分。

    根据彼时公告，截至2020年8月31日，方圆现代生活已签约为71个项目提供物业管理服务，总建筑面积达1200万平方米。2020年前8个月，方圆现代生活实现收入1.35亿元，2019年全年的收入突破2亿元。

    与之对比，2020年，方圆生活服务的营收为2.76亿元，其中房地产代理服务、物业研究及咨询服务的收入分别为2.73亿元、225万元，物业相关收入不及房地产代理服务收入的零头。

    而在倚赖房地产代理服务的2018年～2020年，方圆生活服务的营收分别为2.29亿元、2.56亿元和2.76亿元，对应期间增速分别为37.59%、11.96%、7.98%；净利润分别为3011.6万元、2241.7万元、1167.5万元，持续下滑。

    2021年上半年，随着方圆现代生活的并表，方圆生活服务实现营业收入2.64亿元，同比增长105.08%；归属股东净利润1109万元，同比增长309.23%；毛利率20.39%，同比增长6.09个百分点；净利润1.52亿元，同比增长4.8倍。

    其中，方圆现代生活为公司贡献收入约1.29亿元，溢利约786.7万元。

    收入结构方面，截至2021年6月30日，方圆现代生活的房地产代理服务总收入约1.36亿元，较2020年同期增加5.2%，占总收入比例约50%；物业管理服务收益约为8550万元，占比约30%；增值服务收益约为1960万元；社区增值服务收益约为2360万元。

    就在今年6月，公司简称也由过往的“方圆房服”更名为“方圆生活服务”，物管服务对公司业绩贡献的声量逐渐提高，同时也加速了其扩张的步伐。

    方圆生活服务方面对记者表示，“董事认为，物管行业于过去几年中显示出稳定增长，在‘共同富裕、利好民生’的大政策背景下，在物业管理服务需求及商业物业供给增长的推动下，该行业于未来几年将继续繁荣。”

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