欧美楼市难续辉煌 次贷危机祸及亚洲

　　穆一凡

　　房地产市场的荣景如今向亚太地区转移

　　当韩国、日本和新加坡的居民们正担心买不起房时，在堪称“楼市萧条”的美国，工薪阶层收入增长依然无法跟上房产升值和贷款利率上涨的速度

　　解决中低收入人群买房难的最好方法或许还是多造平价房

　　由美联社评定的“全美2006年十大经济新闻”中，美国房地产市场急剧降温的消息名列榜首。当时这个报道援引穆迪公司的预测说，2007年美国全年房价将下跌3.6%。这是自1935年大萧条以来，美国首次出现全年房价下跌。

　　因应了这篇报道，美国楼市陷入了16年来最严重的衰退过程中。不仅如此，不断蔓延的次贷危机在拖累了美国投行和债券市场后到达欧洲，后者的好日子似乎也已到头。

　　欧洲盛景不再

　　随着标普花旗全球房地产指数在今年第二季度下跌4.5%，欧洲指数便以10.4%的降幅，落到历史最低点。

　　欧洲房地产投资信托基金(REITs)曾创下连续7年牛市的辉煌战绩，但估价过高导致的收益率下降终于显现，获利回吐一发不可收拾：在对房地产股的清盘中，标普英国和法国的房地产投资信托基金指数今年第二季度分别下跌了12.9%和12.7%。

　　如果这只是“观望性的萎缩”，人们或许还可以寄希望于“软着陆”。但是在法国(注：房地产价格在近10年里几乎翻了一番)，持“软着陆”和“泡沫已破裂”的两方争论不休。后者的理由是，目前法国房地产价格上涨的速度是购买力涨幅的4倍——两者之间的差距从未达到如此大的程度，所以到2010年，法国房地产价格会大跌25%。

　　英国皇家特许测量师学会(RICS)在7月中旬表示，英国楼价6月首次出现大幅降温意味着，英国央行的加息已开始影响市场信心，潜在新买家顾虑增多，而

　　从2006年11月至今年6月，欧洲央行的基准利率已经提高了9次至4%，已达到近6年来的最高点。随着楼市泡沫的破灭，房地产价格下跌的欧洲国家包括法国、瑞典、爱尔兰、西班牙、希腊、荷兰、瑞士和葡萄牙。

　　亚洲一枝独秀

　　但是，新兴市场的房地产不但未受影响，反而逆流而上并延续了去年的佳绩：标普花旗新兴市场房地产指数在第二季度获得19.4%的收益率，今年上半年的收益率更是达到了26.7%。全球业绩最好的5只房地产

　　仲量联行7月13日发布的报告显示，今年上半年全球房地产投资金额达到了创纪录的3820亿美元。其中亚太区房地产投资总值达到550亿美元，增长幅度高达12%，大部分增长来自跨境投资。其中，日本、中国及新加坡为区内涨势最强劲的房地产市场，新加坡在租金大幅增长及回报收缩的刺激下，上半年主要资本增值50%。

　　报告称，尽管主要地区的借贷成本上升，但以投资为目标的地产交易仍同比上升了16.6%，全球几个主要地区投资地产的金额均创纪录。

　　房地产市场的荣景如今向亚太地区转移，一些在昔日的金融危机中饱受折磨的亚洲国家开始复苏，但是对于房地产泡沫的担心又开始重新笼罩在它们上空。

　　隐忧

　　过去几十年中，遏制房地产投机一直是韩国政府的重要任务——但韩国2006年的平均

　　而住宅价格正处于10年新高的新加坡(今年第二季度又上涨7.9%)，正担心这样的涨幅会拖累经济发展，分析师在7月初表示，照此趋势，今年新加坡房地产价格涨幅将超过10%。

　　日本6个主要城市的土地价格今年第一季度年同比上升7.75%。2006年，外资对日本房地产投资信托的净购买额增长了340%，达到2623亿日元。尽管日本政府担心这会造成房地产泡沫，但外国投资者仍看好日本房地产市场。

　　但是当韩国、日本和新加坡的居民们正担心买不起房时，在堪称“楼市萧条”的美国，工薪阶层收入增长依然无法跟上房产升值和贷款利率上涨的速度，解决中低收入人群买房难的最好方法或许还是多造平价房。

　　第一财经日报同日相关报道：

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