华南房贷紧缩传言调查

　　骆乐

　　编者按

　　正当全球都笼罩于美国次级房贷阴影之中时，中国也经历了一场不大不小的房贷震动。

　　此次房贷调整传言发端于华南，却也终止于华南。关于房贷进一步限制性政策出台的可能性似乎并未加大。

　　尽管没有官方表态，但是深圳楼市上的关于房贷紧缩的传言甚嚣尘上，各种关于提高购房首付款比例，甚至银行停止办理按揭业务的说法不胫而走，一些购房者人心惶惶，议论纷纷。

　　房贷紧缩，传言里的现实

　　此前，据《深圳特区报》报道，光大银行深圳分行有关人士表示，自本月初开始，该行对包括个人房贷在内的综合消费贷款加强了控制，个人房贷按揭成数为七成，年数最多10年。同一业主每增加一套按揭房，首付须提高5%，即第二套按揭房首付为三成五，第三套房首付为四成，依此类推。

　　另据《证券时报》报道，深圳各大银行频频出台收紧房贷的政策。深圳一些银行已将按揭贷款首期比例提高至四成，部分银行已全面停止办理二手房按揭贷款。《南方都市报》也报道，中国银行深圳分行已经叫停了二手房个贷。建设银行甚至叫停了一手房按揭贷款业务。

　　《第一财经日报》记者以办理业务为由，咨询几家银行负责个贷业务的客户经理，均被告知该行已停办二手房按揭贷款。深圳某银行一支行客户经理称，由于贷款额度紧张，该行深圳地区的二手房贷款从7月份开始已基本停办，何时恢复目前还未得到通知。

　　华夏银行深圳分行个贷中心相关人士也对《第一财经日报》表示，他们在本月初已经提高了房贷首付标准至四成，“无论是一手房还是二手房”。他说：“购置两套房产以上的，每增加一套减一成，购置五套以上的不给贷款。具体看条件来定，按揭贷款最高为六成。”华夏银行深圳某支行的工作人员在接受电话查询时也证实了该消息。

　　招商银行个贷业务有关负责人表示，招行一直以来严格执行国家有关个人住房贷款的规定，90平方米以上房贷首付至少三成。并根据客户的具体情况、地区的差异，采取不同的政策。在深圳地区，招行主要是通过严格审查借款人的信用情况和房屋的评估价格，来控制贷款风险。在评估价格方面，招行不会完全采用评估机构的意见，以避免可能出现的造假行为。对于近期是否有相关部门关于收紧信贷的监管通知，他表示至少招行方面没有看到。

　　深圳发展银行个贷部人士表示，总行现在没有明令禁止个人房贷业务，房贷仍为最高七成按揭，但是，审查的标准和过程比以前严格许多。广东发展银行深圳某支行客户经理表示，房贷可以继续做，一般关内可以贷七成，但是，要看具体的客户信用和房源情况。

　　银行习惯性紧缩，一手房市有恃无恐

　　“银行不贷，坚决不贷。”投资客杜先生多少有些情绪，记者碰到他的时候，他正在与按揭员讨论房贷的事情。据了解，他手上已同时握有六套房产，四套位于特区内的南山区，另外两套位于特区关外的宝安区，尽管楼市前景不明，行情走淡，但是他依然坚持拿房，这一天他跟中介准备再要一套房子。“之前的手续全都办好了，银行突然说不给贷款了，以前我还从来没有碰到过这回事呢。”

　　这些说法也给一些实际购房需求者带来烦恼，“房价本来就很高了，现在首付又要提高，银行还不给贷款，这叫我们拿什么买房子啊？”刘小姐已经跟男友结了婚，但还挤在福田区的一间出租房里，年近30岁的她急切地想买一套房子安顿下来。

　　记者随后前往一些销售楼盘询问，销售人士表示，听说过此消息，但是他们并没有感受到这方面的阻力。“我们这里的销售中，还没有出现过这样的情况。”一位销售小姐告诉记者，从目前的情况来看，整个市场很平淡，不过基于银行信贷紧缩的因素很少，主要还是市场季节性的原因，每年这个时候基本都处于相对淡季。

　　“每年这个时候银行都紧缩房贷，”众厦地产总经理助理林晓华表示，“这是有规律的季节性收缩。”他表示，每年下半年银行都会收缩房贷，目前从他们掌握的情况和判断来看，这对于一手房的整体市场走势影响不大，“地产商开发的时候，一般都跟开发银行签有协议，在售卖的时候会提供房贷业务。”他表示，一手房的房贷收缩不会很大，“顶多也就是提高首付比例，不会说完全不给贷，他们的利益是共同的。”

　　林晓华还表示：“当然，如果真的有硬性条例法规出台，规定首付比例必须提高，这会提高投资门槛，抑制购买需求，对于一手房市场肯定还是会有影响的。”他认为，影响新房市场价格的主要因素还是土地供应和房贷。

　　由于房贷资产质量相对优良，是商业银行必争的一块“大蛋糕”。由于“早贷款、早受益”，而且调控政策也多在第三季度里出台，所以各商业银行往往多在上半年就积极放贷，完成了全年大部分指标，下半年则开始实行紧缩政策，这几乎是房贷市场的一贯做法。此前，对于上半年16.5%的贷款增速，银监会7月份也已经出台调控措施，要求新增贷款速度控制在15%，各商业银行要集体收紧房贷。

　　二手房中介浑水摸鱼

　　林晓华还提醒记者，银行房贷紧缩主要影响的可能将是二手房市场，“二手房信贷主要依靠价值评估。”

　　一家地产中介的客户经理给记者介绍了他们的操作过程，二手房取得买卖双方交易意见统一之后，买方要取得购房的贷款，要交由专门的评估公司来对交易的二手房评估，然后按照评估公司的估价交由银行审定，确定贷款金额。但是，这个过程中，由于评估公司属于纯商业性质，而且数量居多，出于业务竞争，一定程度上存在与中介的合作需求，可能存在高估行为，从银行取得相对多的贷款金额，帮助中介和购房者完成交易。而银行的经营需要，也导致它们对于过高估价的二手房交易可能睁一只眼闭一只眼，“贷得越多，银行赚得也越多嘛。有的时候，银行甚至还会主动提供高的估价，提供给你更多的贷款。”这位客户经理表示。

　　据了解，现在银行已经开始控制风险，要严格按照它自己的评估价格来，对于多贷的情况不会出现，而且对于评估公司的估价也卡得比较紧了，信誉不好或者存在信贷风险不予贷款，对于购房者的个人信贷记录查得很严，有多次购房经历者变得更加难以取得贷款。“但是也没有说一定，关键还是看你跟银行之间的操作了，我们中介这边可以帮你做嘛。”上述客户经理表示。

　　另一家中介的按揭员则更加直接表示，银行现在对外一般都是声称不贷了，但由于它们业务多，同银行有长期合作，并且签订有长期协议，还是可以帮忙做，“关键就看你的关系了。”而且，对于传言已经停止的加按揭业务，置业人士也表示目前还可以帮忙做。

　　对此，一位业界研究人士表示，现在官方没有硬性房贷规定出台，基本上各个银行都是按照自己的做法在独自操作，这无意中给各个中介增加了房贷操作的空间。

　　第一财经日报同日相关报道：

　　欧美楼市难续辉煌 次贷危机祸及亚洲

　　银行自述：收紧房贷没有大范围展开