韩国：海外置业引发资本外逃担忧

　　记者 陶冶

　　对于大多数国人来说，在国外买房应该还是一个比较新鲜的想法。但在眼下的韩国，一场海外置业的风潮正伴随政府监管的渐次放松而悄然掀起。韩国政府官员欣喜地发现这一趋势在一定程度上淡化了韩元走强对经济的影响，但与此同时，部分经济学家也指出，大规模的海外置业可能会给韩国带来资本外逃的风险。

　　根据韩国央行的统计，2006年韩国人用于置办海外房产的总花费为7.8亿美元，较上一年高出34倍。其中有48%投入到美国的房地产市场，而流向加拿大和中国的资金占比分别为23%和5.9%，大多数人选择购买居民住房而不是商业地产。另据首尔资产管理协会提供的数据，截至今年2月21日，韩国人投资于海外房地产基金的资金已经翻番至4.6万亿韩元。

　　导致此轮海外购房热的直接原因来自政策上的变化。去年5月韩国政府放松了在1997年至1998年亚洲金融危机期间实行的资本流出控制，将个人以投资为目的购买海外

房地产的限额提高为100万美元，之后又从今年2月末开始将购买限额扩大到300万美元。据称到2009年韩国政府将有可能完全取消对海外投资额的限制。政策环境的许可提升了韩国人对海外房地产投资的关注程度，而海外房产吸引力的上升则是促成这场海外置业风潮的更主要原因。

　　这种吸引力首先反映在价格上。过去一年首尔的房地产价格已经升至四年高点，第一次超过东京和伦敦，成为居住成本仅次于莫斯科的城市。目前首尔市汉江南部较富裕郊区的

房价已经平均高达12亿韩元(折合130万美元)。更重要的是，同样的100万美元，在美国新泽西州可以买到一套带三个车库和一个游泳池的四居室，而在首尔只够买一套三居室的公寓房。虽然韩国政府眼下已经开始试着通过紧缩信贷来冷却房地产热潮进而平抑房价，特别是对于个人购买存在投机性质地产所能获得的抵押贷款数量作出了限制，并规定所有购房者可获得的抵押贷款总量不得超过其年收入的40%，但显然要短期内提升韩国地产在价格上的竞争力，可能性很小。

　　吸引韩国人海外置业的另外一个原因是，韩国国内针对房地产投资的各种限制政策层出不穷，而且课税负担沉重。目前韩国每年对价值在100亿韩元以上的房屋征收高达房屋价值3.5%的税款，针对第二套住宅的资产增值税更是在50%以上。相比之下，美国房屋所有者每年需要支付的税款依各州不同而介于房屋价值的0.17%到1.82%，而长期资产增值税的最高适用税率也只有15%。此外，许多韩国人希望子女能在海外接受教育。CJ投资与证券公司首席经济学家Park Sang Hyun认为，

留学需求也在很大程度上推升韩国人对海外房地产的需求，随着人口年龄的增长，这种资本外流的规模会进一步加大。

　　海外置业需求的上升使得那些能够提供海外地产交易服务的经纪公司效益卓著。总部位于首尔的Rootiz房地产经纪公司首席执行官Sanders Lee称，未来韩国人购买海外房产的投资将呈现爆炸式增长，该公司正在建立全球性的业务网络，已在25个国家设立海外房地产分支机构。

　　然而，在经济学家眼中，眼下韩国人对于海外房产的趋之若鹜应该引起人们对于资本外逃的警惕。韩国SK证券公司经济学家Kim Jae Eun认为，不断上升的资本流出规模正在冷却这个7880亿美元规模的经济体增长，并有可能促使韩国经常项目在今年出现十年来的首次赤字。她说，眼下的趋势表明资本外流的形势将进一步加剧，加之韩国人对于出国旅游和海外留学需求的上升，韩国必然要面临经常项目赤字的压力。

　　过去一年来韩国出口出现了五年来最缓慢增长，服务项目出口降幅更是创下历史最高纪录。Kim认为，在这种背景下韩国今年将有可能面临高达40亿美元的赤字。韩国现代经济研究所和三星经济研究所的预计则分别是30亿美元和10亿美元经常项目赤字。相比之下，韩国央行要乐观得多，该行预计2007年韩国商品、服务及投资流动盈余将从去年的61亿美元缩窄至20亿美元的十年低点，经济增长可能会从5%降至4.5%。

　　总体说来，目前韩国政府对于资本外逃的风险似乎并不以为意。韩国财政部外汇部门主管Hwang Kun Il更看重海外置业的积极一面，指出流往海外的资金正在吸收货币市场上过多的美元，同时也有助于抵消韩元升值给国内经济带来的影响。韩国央行国际部高级经济学家Kim Kwang Sik也表示，一些海外市场出现的房地产泡沫将会抑制投资者的热情。