由《英才》杂志社主办的“2013（第七届）贡献中国高峰会”于8月16日在北京召开。上图为分论坛：地产预见。(图片来源：新浪财经)

　　新浪财经讯 由《英才》杂志社主办的“2013(第七届)贡献中国高峰会”于8月16日在北京召开。上图为分论坛：地产预见。

　　以下为论坛实录：

　　冯仑：房地产的事儿大家都知道是个大事儿，你们都摊上大事儿，这事儿太大。最近我发现这事儿已经大到了关系到人和动物的区别，就是在哺乳类动物当中，人之所以和狮子不一样，就是因为人会做房地产。为什么呢？我们在30万年以前，我们人类的老家在东非、在肯尼亚，我们在这个大草原上发现一件事情，所有的毛长的动物跟房地产没关系，狮子、老虎这毛特长，它们永远都在草原上待着，最多在树荫下待着，但是它们不往洞里去。

　　最后在这个哺乳类当中，出现了一类动物，毛开始短了，特别是人，人之所以把毛蜕掉，是为了直立行走，持续跑步的时候散热比较好，这样的话狮子就追不上，因为人可以持续跑，而狮子只能短跑，人可以长跑。

　　但这样一来又带来一个问题，毛一短以后，就出现一个事儿——冷。人就开始找洞，后来跟人类似的甲壳虫这一类的动物，带硬壳的，和毛少的像老鼠这些，都开始找洞。打了洞以后，人其实是需要一个特殊的空间来安全保暖、另外来达成自己繁衍的目标——就是造人的目标。久而久之，发现在洞里比较憋屈，于是在6000年以前的母系社会，在西安半坡这个地方开始了最早的用陶罐装死人，这也是一个特殊空间。另外再早一点，在黄陵这个地方就开始架木为巢，就是造一个空间，在树上，这就是人类最早的房地产。

　　大家可以发现，因为这样，我们人越来越成其为人，我们因为在人造空间里面生存、工作和发展，我们在人造的空间里开会，在人造的空间里造人，在人造的空间里科学发展，在人造的空间里劳改、劳教，在人造的空间里开追悼会……我们所有的事儿都在人造的空间里，于是狮子30万年以后还在旷野里徘徊，它们不知道什么是房地产，所以它们叫狮子，我们已经叫人了。

　　所以这件事儿太大，那么我们80%的时候是在人造空间里生活和工作，所以至今我们没有找到替代方式，所以未来20年不要说，1万年，估计我们还需要房地产。正因为这样，房地产是一个生生不息的行业，我们只不过是今天从住宅时代进入了房地产时代。

　　大家注意，这个提法非常重要。 最近我们一直讲叫房地产健康持续发展，但是住宅仍然需要调控，所以也就是最近我们已经从住宅时代进入到全面的房地产时代，连万科已经讲我们要成为城市的服务商。现在很少有一家企业说自己只是单纯的住宅公司了。

　　所以我们只是时代做了一个变化，但是我们仍然需要房地产，所以讲这段话的意思就是，房地产这是一个大事儿，大家有信心，这活儿只要我们还叫人，房地产就是我们重要的一个事业。

　　接下来这个事业有多重要，现在有多麻烦，请三位一起来发表意见。

　　刘晓光[微博]：

　　说说地王的出现是否意味着地产的市场回暖。大家看到了2013年的6月份到今天，北上广这几个大的城市，有很多地王出现，连万科也去张江拿地王了，大概47亿，也不是都拿，我们两家在深圳的前海就基本上退了，应该47亿的地他卖到77亿有问题，我想应该说明我们的地产回暖。

　　回暖呢我想有很多例子了。我刚从一个房地产论坛回来，论坛的结论就是大家房好卖，不缺钱，这是一个概念。第二个来讲，海南和云南的房子特别好卖，我们的房子基本上卖得非常快。

　　还有就是我们发现像北京，北京边上的天津的武清卖得也非常快，北京的一些北部地区的房价，基本上比去年高了1万块钱。

　　在论坛上我们讨论了一个问题，就是未来房地产的新动力，就讨论这个问题。这个问题我觉得大家讨论得还是很有意思的，就是为什么未来的房地产趋势还是好，还是一种好的产业，向上的产业。

　　主要是这么几个问题，我们讨论了几个观点。

　　第一，中国小城镇的建设无疑是一个重要的原因推动。

　　第二，中国梦还得具体化，除了伟大的民族梦之外，可能还得有房、有车这些问题。

　　第三，刚需的存在，消费运动将来升级之后的新的趋势。

　　第四，我们看到了很多转型，转型之后企业的模式发生变化，创造出一些新的产品，这样的话也带动了消费。

　　第五，我的发现是，今后的通货膨胀，人民币的贬值也造成了房地产的需求旺盛。

　　在这种情况下如果不买那肯定他就有问题了，谢谢。

　　罗振宇：

　　好，我们再把题目显示出来，房地产回暖了吗？赞成或者反对。投下你们的一票。

　　54%的人被刘总说服，认为回暖了。

　　下面是谁？

　　毛大庆：

　　我先限定一下题目，因为刚才谈了半天从刘总到我这儿，一会儿到柴总这儿，说的都是住宅。咱现在把这事儿得说清楚，不是房地产。

　　从冯总说有毛没毛的，他找的也是住宅，他也不是找商场去那里面待着。我要讲的话题：大家认为三年内是不是会取消限购？这个太刺激了是吧？

　　但是刚才刘晓光同志已经说了，其实取消不了限购，因为大家还要去买。我首先把观点说一说。

　　三年内房地产限购是否会取消，如果这个答案是说全中国哪里都不限购，那这个答案我肯定不同意，三年内不会哪儿哪儿都不限购，但是你说会不会有那么几个地方限购，很多地方不限购，这有可能，这首先是我的观点。

　　为了证明这个观点，我要说几个态度，一个是刚才晓光讲地王的问题。有地王的地儿一定是限购最激烈的地方，这里道理是非常浅显的，因为没有开发商会因为他认为这个产品、这个面包卖不出去，而去拼死拼活抢面粉。他一定认为这儿有大量的市场存在，所以才敢去抢这个面粉回来。

　　这个问题的背后事实上我想说几个数字。中国的城市、城市化现在到了50%几，事实上城市化的质量是非常差的。我们国家的城市化质量，如果按照国际标准论城市化的话，估计这个城市化率估计也就是20%左右。在这样的背景下，中国过去20年里头，我们的新增城市常住人口，除了农民工以外，大概是1.4到1.6亿之间，这1.4到1.6亿之间如果我们研究人口移动规律的话，大概这1.6亿人全部都进了大约50个城市，这50个城市里头基本上32个是省会城市，我们所谓的中国的几个直辖市以及计划单列市，只有18个发达的地级市，而这18个地级市基本上全部位于浙江、江苏、福建、广东这四个省。

　　所以基本上可以看出一个规律来。在过去的20年里边，人口移动的指向性，就指向这50个城市，而中国有680个城市，我们可以说有620、630个城市事实上是没有人口移动吸引力的。

　　在这个背景下，我们说为什么会这样，特别是刚才我强调了那50个城市里面，那32个基本上都是在行政级别里面非常高的城市。这个背后其实很简单，就是我们中国的政府在参与资源配置上，所有的力度大概在世界上都是最强大的，第二个就是行政级别决定了资源配置。在这样的一个大背景下，我想这些城市的土地背后的支撑，远远不只是那块儿地和房价的原因，更多的是它背后带来的一大堆的教育、医疗、科技、文化、资讯等等的城市软实力。而这个软实力在过去的20年里，由于政府的参与分配，由于让一部分地区先富起来的政策，由于资金的快速集聚、人才的集聚，使得这些资源已经被集中在了这50个城市，而这50个城市资源的固化程度只有越来越严重。

　　我们再看看国家的调控政策，今年是调控10周年纪念，中国政府有计划地进行调控，这个应该说今年是整整十周年。第一次调控2003年，今年2013年，其间一共进行了43次有指向性的政策性调控，颁布了大于150余份文件。这150余份文件里面，每一份儿文件，大家可以翻出来看看，大约都谈到了城市数量，从最早的36个城市到后来提到过的70个城市，但是我们取一个最大的平均数，大约50个城市，也就是意味着我们所有政府调控的指向，也是这50个城市。所以政府的调控、人口的移动、地王的产生，我们谈的全是这50个城市。我想先定义一下，而这又是代表着住宅。

　　这个里面带来的思考是什么？这个就是我们国家其实长时间以来的老百姓面临的这几个大的问题：投资渠道非常有限、社会保障极度滞后、优质的资源高度集聚、分配非常不公，包括对未来生活的恐慌，以及城市化、城市人口的快速增长。

　　这五件事儿决定了这50个城市到今天仍然难以摆脱供求关系的强烈矛盾。所以在这个背景下，我想说，我们今天的限购政策，它的指向是不是就为了调控房价？我的答案绝对不是，尤其以北京为例，它的限购政策的背后，其实是解决两个问题：

　　一，强力的政府政策来掩盖分配不公的问题；

　　二，其实是限制人口的快速集聚。

　　我们试想如果北京不限购会怎么样？我们今天到处在埋怨PM2.5、埋怨马路上堵车，埋怨学校上不了，埋怨医院看不了。如果我们再不限制人口，我估计这个城市是没法待了，没法待他也待。

　　我在结束我的观点之前，我讲一个故事。

　　我在去年某高校的校园招聘会上，讲万科的校园招聘，为了响应国务院的号召，让大学生回到故乡去从事工作，于是我们关闭了很多大城市的就业的岗位，开放了大量的三四线城市的万科的就业岗位。这时候台下站起一个学生来问我，说我是什么什么大山里面考到北大来的，我们那儿半个世纪就我这么一个学生，我到了北京这个学校，我告诉你我就没想回去过。

　　他接着说：那么我觉得毛总，我今天听明白了，我认为你这样的人应该到我们家乡去建设，我应该在北京待着，因为这资源您享受了40来年了，您可以走了。

　　但是我不愿意走，对不对？他又要来，所以于是乎需求是无止境的。

　　所以这个背景下，我觉得像这类城市取消限购，恐怕带来的问题还不是房价问题。所以我们都痛恨这样的行政手段来调控一个市场行为，但是在今天的问题没解决以前，非常难以解决这个问题。

　　谢谢，完了。

　　罗振宇：

　　您的答案能不能再明确一下。

　　毛大庆：

　　三年内全国取消住宅的房地产限购政策，我把这个定义都加上，没有可能。

　　罗振宇：

　　北京呢？

　　毛大庆：

　　更加没有可能。 估计他们都不愿意听，但是这是事实。

　　罗振宇：

　　没有北京户口的你们更要投票。

　　这是今天投得比较高的一个，我还是想努力一下，毕竟现场37%的人反对。你们凭什么反对呢？

　　下面请柴志坤讲最后一个话题。

　　柴志坤：

　　我说的这个问题是关于房产税的事儿。三年之内房产税是否会全面实施？

　　实际上这个问题跟前面两个问题都是相关的。我的观点是这样，我觉得房产税确实是从经济的角度来讲非常应该征收的一种税种，但是在短期内全面征收的可能性也不是很大，或者说困难也是很大的。

　　第一，从目前来看的话，第一个问题就是，为什么要征房地产税？就是地方政府对于土地财政的这个依赖性太强，如果有房产税征收的话，随着土地出让数量不断下降，北京、上海现在已经出现这种情况，随着房子建得越来越多，也随着城市化率越来越高，房产税无疑是补充城市建成以后，对城市维护的一个非常好的一个地方财政收入的来源。从这个角度来讲，征收是非常有必要的。

　　第二，我们国家的税一直是，认为消费环节征的太少，个人环节征的比例，在整个税收中占的比例太低。企业征收的比例又相对很高，我们的企业征税比例是超过整个税收总额的50%，但是我们的个人税收这一部分，大概只占到20%几。在发达国家，美国、欧洲这些国家都正好是调过来，他的个人税收应该是在50%左右，企业税收应该是在30%几。从这个角度来说，我们如果征房产税的话，无疑对我们的税收整个结构调整是非常有好处的。

　　那么现在一方面国家提出来要降低企业的税负负担，但是不能够把资源变小，从这个角度来说的话，我觉得房产税无疑是一个很重要的补充，而且对于税收结构调整来说也非常有益。

　　第三个好处是说，房产税征收可以增加有效供给，很多我们业内的朋友、同行也在聊，就是征房产税以后，到底对于房地产市场什么影响？短期来说，对于房地产市场的供给，对于房地产市场的需求和价格可能都会有一定的影响，但是从长期来说的话，开征房产税，确实可以让市场长期获得一个更长远健康发展的基础。

　　咱们仅从一个角度来说，开征房产税以后，很多人现在拿着的房子，就更愿意拿出来租。有些朋友担心说开征房产税，是不是会给持有房子增加很大的负担呢？咱们还都是讲住宅，从住宅来说的话，很少有人买住宅是拿来收租的，更多的还是看未来的资产升值。如果你拿出这个房子租的话，你的租金收益哪怕2%、3%，你也可以负担房产税、物业费，你持有的成本都可以负担。这样的话更多的人会愿意拿出来房子租，这也是国家希望的一件事儿，持有房子的人应该去把持有的这些资产变成市场的有限供给，来缓解市场供给的压力，尤其是一线城市。

　　但是为什么在这种情况之下，我又提出来，可能短期内征收的难度又比较大呢？因为房产税是一个牵扯到千家万户、老百姓切身利益的这么一个税种。从这个角度来说，如果我们不去做广泛的调查和研究，不去做很多不同区域的试点，一旦推出以后产生问题的话，这是一个牵扯面非常大的一个税种。所以我相信从这个角度来说，管理部门对全面推开房产税，是会持比较谨慎的态度的。

　　另外就是说，大庆已经把我的问题回答了，大庆说三年之内，不可能在全国全部取消限购政策。那么我想房产税跟这个限购政策有非常强的相关性，如果开征房产税的话，限购政策应该是取消的。如果不取消限购政策的话，开征房产税意义也不是特别大。

　　所以我的观点就是说，开征房产税是非常有必要的，但是在短期内全面开征房产税的可能性不大，谢谢大家。

　　罗振宇：

　　我能不能追问您一个问题，如果把这三年改成五年或者是八年，你觉得有可能吗？

　　柴志坤：

　　我觉得会逐步推广开。我们刚才在下面也在讨论这个问题，房产税很大程度上有点儿像个调税，个调税的推出从讨论到征收，是经历了一个很长的一个时间的。刚才下面一个老总说，个调税光上人大会就上了三次，所以到五年、三年的时间是不是能征收，我不敢说，我只是说短期还是需要有一个过程的。

　　罗振宇：

　　好，三年之内会征收房产税吗？赞成或者反对，现在投票。

　　反对开征是吧？这又是中国式民主。谁不同意他们讲的，谁愿意说两句。 没人。好，那最后我们让冯仑先生把三个问题做一个简短的判断。

　　冯仑：

　　就我个人来说，我是觉得大庆说的都是很科学的，然后晓光说的很激情，老柴说的很理性，我们有了科学、有了理性、也有了激情，这件事儿就都全了。房地产就是全户事儿，屋里屋外，白天站着晚上躺着就这么点儿事儿，都齐全了，又要理性又要理性，还要科学，这件事儿人类才能够把房事做好。

　　谢谢！