房地产论坛：为何功过是非都在此(新浪财经 梁斌 摄)

　　问：我想问艾路明先生，你刚才的话有很丰富的信息，现在有一个政策，今年的农民政策要振兴建材市场，鼓励老百姓建房或者是再造房，用我半杆子经济学的想法来问问，想听一下您从田野上来的信息，您感觉这个政策有用吗？

　　艾路明：说是让农民建房，道理是挺好的让你建，可是哪来的钱呢？农民自己靠农业收入实际上是不赚钱的，仅仅可以养活自己，出去打工各方面也赚不了那么多钱自己盖房，如果土地制度不解决，光说让农民建房，搞小城镇建设，搞科技扶贫，说再多的都没有用，如果把土地制度彻底的变过来以后，会带来一系列新的变化。

　　问：是这样的，可能沿袭了前几年家电下乡的思路，所谓的建材下乡的思路，我不知道你看了文件没有？

　　艾路明：我没有看文件，但是我感觉不会有什么效果。

　　胡葆森：这个文件去年经济工作会议定的调子，今年中央一号文件，每年一号文件都是说农业，今年一号文件主要说你刚才说的问题。我们公司投资中心专门有两个人在跟踪这个政策，现在还没有进入操作阶段，但是大方向已经定了，农民将来的土地首先要转成建设用地，当然，按照我了解的河南来说，河南是中国的一个缩影，现在县里面正在搞聚集区，另外离县城比较近的乡镇将来撤村并镇这是一个大趋势，撤村并镇，你理解的就是老百姓拆了旧房不会在原有的基础上建新房；撤村建社区，把农村拆掉以后变成一个社区，离县城比较近的，将来这是有可能的。现在这届政府是快速铁路，中国投几千亿修350公里车速的高速铁路，港口公路是朱镕基那届政府干的事，现在修高速铁路，下届政府的经济增长点来自于城镇文化，城镇文化要加速，主要来自于撤村并镇，拆农村建社区。我感觉这次的国策也不得了，给中国带来经济增长的促进力可能要大于我说的高速铁路和高速公路。

　　大家想想，假如说现在中国的城市化率是48%，这是2009年年底，到55有7个百分点，那还有10年的时间，7个百分点意味着每一年大概有一千多万人要进城，7个百分点意味着大概有一亿多，两亿农民要进城；两亿农民进城，一人10平方米，如果按20平方米来说，一个多亿就是30多亿的新增需求，未来的10年中国有30亿的新增需求；加上任总现在说的已经住在城镇的6亿，每人每年一平方米又是6亿，10年60亿，未来的10年有100亿的新增需求，任总这个大数应该不会差太多。未来10年应该有100亿的新增需求，100亿乘现在的成本，按任总刚才讲的，平均房价全国是3、4千元，成本按3000算，3000成100亿是30万亿，你可以算算，城镇化对中国未来10年经济保持8%以上的高位增长所产生的促进作用是多么巨大。

　　任志强：大部分人有一个概念，城镇现在建成的总面积是占国土面积的0.34%，什么意思呢？大概只有38400多平方公里，农村的宅基地占地16万平方公里，是城市6亿人居住面积的4.6倍，所以老胡说的，中央如果不撤掉一部分，而是在原来的基础上再扩大宅基地，所有的城市都被宅基地消灭了，18亿亩如果把16.8万平方公里的宅基地缩小，撤并以后可以增加2亿5千万亩的建设用地和农业用地，而现在农村的数据就在这里，可能有一些富裕或者是相对的富裕农村已经形成了城中村，大家有了新的居住地以后旧的宅基地还在那浪费，所以要根本的解决农村的土地用地问题和宅基地再利用问题才有可能解决建设用地的短缺和未来城市化发展的建筑用地的需求问题，所以这两者要结合起来，这次一号文件定了三年之内给地证，地证可以做抵押进行转换和流通，这是一个前提条件，实际上要逐步实现土地私有化，无非是想干这个事，没有人想说。就像冯仑说的，他想干这个坏事，他得说我不能干。

　　王育琨：没有任总说不清楚的问题。还有吗？

　　问：现在买房一类是投资，一类是自住，这个问题？

　　任志强：投资是你看见的，全国660个城市，我们算商品房占总存量面积建筑角度是25%，如果说新建商品房，1998到2002年，大概不到25%。你就是百分之百的商品房，没有一个不是投资的，全国总存量是25%的投资客，25%里面投资客里面非常少，全国按投资客来说，当年总量是3%，3%都是投资客总量就是3%，可是一年总量有多少呢？有一半吗？没有，二、三线城市，25个大城市里面，谁到小村庄去投资呢？你去都没有去过，没有飞机和汽车，怎么有投资客。媒体思想就是老把局部城市的蔓延现象想成整个城市的现象。全国拥有第二套住房的比例，2005年抽样人口调查是8.4%，偶尔居住是占4.4%，就这么高的水平。美国拥有第二套住房的水平也差不多这样，世界各国的比例都差不多，我们没有多少。就是温州这些人有两套、三套房子，没有多少，别以为有多少。全国最富的人1%，他有两套房子就占了很大的数。

　　胡葆森：商品房有投资功能，居住功能，保值功能，我们把它区别开来。

　　王育琨：谢谢。

　　问：主持人下午好，我就是一个普通的老百姓。

　　任志强：我们都是普通的老百姓。

　　问：我有几套房子，不是很多，我非常高兴听到房价还会涨。刚才主持人提到物业税的问题，我的问题就是想问一下物业税的问题？

　　胡葆森：物业税就是针对你这种人。

　　问：物业税会不会实施，到底多长时间实施，真正物业税实施的时候，对房地产整个的价格，特别是对大城市，一线城市到底有什么影响，可以讲一下吗？

　　任志强：今年的政府文件上只列了物业税作为研究的内容，一般列位研究内容以后，十几年以后再见了；燃油税研究了17年时间，国资法从1993年时间到现在，用了13年的时间，所以你不要操这个心，没到你操心的时间。

　　腾维方：两套以上开始征，夫妇俩一人一套这个问题很严重，一定要注意，到时候不光是妇联的问题，民政部也要连夜加班办手续。

　　问：我是来自广西南宁，广西大学企业管理的研究生，作为一名80后，刚才企业家说了，有2亿多的80后，我想问台上的企业家，80后如何面对房价上涨的问题？

　　冯仑：任总保证是回答先不考虑。

　　赵长甲：先考虑租房。

　　任志强：考虑嫁一个像冯仑这样的有钱人，30岁以下的购房比例占到34%，30岁到40岁占到34.4%，这两个要占到68%，大部分被年轻人买走了，中国已经很特殊了，你们还说你们没有买房子，不对啊，统计数字算你们买了很多的房子。

　　问：各位企业家，我是做国际贸易的，这跟房产行业比较相似，都是为国民经济做了巨大的贡献，但是还是被人诟病，假如说我们不搞地皮了，全国的财政收入怎么样快速增长？如果不搞地皮了，各位还可以挣那么多钱吗？

　　任志强：全世界没有一个国家不靠房地产拉动GDP的，日本在泡沫之后房地产对GDP的贡献率占35%，不要以为日本在90年泡沫以后房地产不灵了，你搞错了。美国到今天为止消费之所以增长，是因为房屋有13万亿的房屋贷款，GDP总量是14万亿美元，如果没有住房13万亿美元的贷款，GDP一定是掉得一塌糊涂，消费占60%到70%，来源于房地产的贷款提高了9%的工资收入，相当于全年的职工收入，我们职工收入平均相当于美国人职工收入的4%，9就是2倍，所以它才有这么大的消费能力。全世界发达国家找不到一个不依赖于房地产的，英国也是，新加坡也是，你能不能走一个非城市化，而让农民，农业的国家而超越到或者是进入到发达国家的水平呢？还没有做到的，所以一定要城市化，城市化一定得有地方待吧，中国不是，中国主要是土地资源和人口矛盾，你到洛杉矶看看，有多少人住在平地上，大部分人住在小山上。中国人阶级斗争和意识形态决定了，让人们不可以住公寓，住公寓感觉是浪费土地资源，其实错了，公寓是在山上，不浪费土地，我们恰恰是不可以用的地不让住，非得让人在可以用的土地上住，这才造成了炒地皮，那山上有都是地啊，洛杉矶有多少山呢？山上不可以种粮食就住房子吧，恰恰我们山上不可以种粮食的地方不让住房，这是一个重要的问题。也就是说，解决了土地政策的问题自然就没有那么多矛盾了，就不存在你说的没有炒地皮就没有GDP，没有那回事。

　　王育琨：很多人要问问题，时间已经到最后了，不问了，最后环节请冯总把今天的讨论做一个小结，3、5分钟，最后是每个嘉宾说一句话，今天的论坛就结束了。冯总总结一下。

　　冯仑：基本上在过程中大家都非常清楚，应该说任总是一个很真实的人，大家今天又一次看到了。但是任总总是困惑，我老跟他开玩笑，你一个人在屋里不穿衣服要顾影自怜，两个人不穿叫调情，三个人不穿是乱伦，如果人都穿，你不穿，你就是调戏大家，要不然大家都不穿。今天任总是穿了衣服，让大家看到身材不错，没有调戏大家，讲得比平时温和很多，但是的确是一个真实的道理。过去十几年讨论房地产问题，一直是四方面人在讲话，一方面是经济学家，总在讲危机，总在讲困难，总在讲崩溃，总在讲崩溃，他们靠以此为生，乐此不疲。第二种人是政府，政府总在讲公平，总在担忧，刚才这位女生买不到房子，全全之心，天可名鉴，政府都是好人；第三种人就是消费者，就是黑心价高，黑心的开发商，这也是完全可以理解，追求美好生活的愿望，谁也挡不住；第四就是业者，房地产商，投资者总是在讲机会，在讲可能性，在讲未来。回过头来看四种声音谁讲得最对呢？感谢谷歌和百度，然后看四方面谁讲得对。我排了一个序，讲得最对的第一是政府，第二是消费者，第三是业者，就是任总这样的，最不对的是经济学家。其实我今天特别高兴，任总给我们上课，任总讲的数字是大家平时不关注的，今天任总讲的进一步证明，大家听任总一席话，胜读经济学家十年书。

　　另外我感觉今天讲得比较有意思的是支书，因为我了解一些支书过去的小历史，支书从贩卖孕妇的尿液开始，中间经历了生产避孕套的经历，终于成为高科技的带头人，成为带领农民致富的带头人，成为党支部书记和领导，最后给我一个结论，“一个人不管背多骚的东西”，最后都会变成鲜花，所以4个人，5个人都为他们鼓掌，今天到了总理论证的时间，听取民意的时间，我个人特别强烈的推荐任总和艾路明书记赶紧到网上去跟总理对话，大家说好不好。

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