房地产论坛：为何功过是非都在此(新浪财经 梁斌 摄)

　　中国如果按新建的控制率来说，去年30亿平方米建筑量，去年年底没有公布这个量，我估计在1.4亿左右，新建大概是7亿多，两者算起来比例更高，因为有三年以上、一年以上的。应该说非常低。如果把它放在140多亿的总存量里面，140亿什么概念呢？就是全国城镇的住宅，不算农村，建筑总量大概是200多亿，接近300亿那样，因为有公共设施，酒店、非住宅类的项目，包括医院、学校等等。住宅的总的空置率大概不到4%，应该说是非常低的，如果说你看到一个新建楼盘的小区里面有一些空置，可能是设备配套不齐全。

　　王育琨：中国存量空房率不到4%？

　　任志强：不到，非常非常低。你们算算，城镇按140亿平方米算，我们把城中村算进去，大概是144亿的住宅总量，有6亿零7的人口，如果除140，人均20多平米。这里包括没有厨房厕所的占30%左右，一般国际上这些是忽略不计的，如果把这些忽略不计的话，大概是60平米。我们国家目前是68平米，你别以为这里有多少面积可以空着，为什么你看着数字是虚假的呢？每年的商品房空置量大概就是总户数的3%左右，也不到，我们就是400万到500万套间。6亿多城市人口，我们有2亿多户，大概是2亿零4，400万户的总户数，这样倒算过来以后你就发现，400亿万左右的空置量非常低，就是今年卖的房子都空上，总存量一算也不多，你是做不到的，所以表面看空置率很高，是假象。

　　王育琨：我在网上昨天特别查了一下，中国城市空房率到了20%，30%。任总的数据我是相信的，因为我没有具体的数据。

　　冯仑：这个是经济学家说的，不是业内人士。另外你的了解不对，买个房子不拉灯，你就算空置，那你娶了媳妇不生儿，那算什么。

　　任志强：如果算是28亿平方米的空置，你看看这个28亿平方米的空置是多少的总量。

　　王育琨：今天上午我们在山顶上搞围炉漫谈的时候，郭广昌也提出一个问题，北京不是乱搞吗？50%的商品房，50%的保障房，北京23号出台了一个文件，确实也是在网上媒体上非常关注的热点，这是不是代表了中国政府开始理解住房问题，开始进行的一种调控的假象，这个问题我也不太懂，正好有这么多专家，请教一下，任总先说了，请冯总说说。

　　冯仑：改革是说不清楚的事我说，说得清楚的事一律是任总说，任总算帐算得清楚，我是乱说，说清楚的事你得好好说，北京的事你说。

　　任志强：我觉得北京市不出台这个政策之前，大家心都在嗓子眼上，出了台以后这个心跑脚底下去了，也就这样了。有些人在网上说，第二只靴子终于落地了，踏实了，可以睡觉了。11条政策和国家11条政策没有太大区别，无非是把2009年所有的优惠政策取消了，2009年的优惠政策取消了。我们不可能像总理说的老在蜜月里过日子，一辈子一个月有几次蜜月啊，三次就是三个月。所以大部分时间是在非蜜月时间度过的，优惠的日子可能就是2009年这一年，剩下就正常了。也就是说这条政策并没有在原来的基础上增加什么东西，也就是退回原来的状态。那你担心什么呢？那你就不过日子，不买房子了吗。所以政策出台以后，北京市的二手房交易增加了74%，一手房交易也开始迅速的回声，因为就这样。所以我想别把政策出台当成在蜜月里过日子的心态，这样肯定打架，如果长期过日子，就不可以老用蜜月的态度来看，中国的房地产也不会有任何问题。大家说1、2月份销售量下降了，确实历年1、2月份都不太好，因为大家都忙着过节，拜亲戚，忙着回家，都没有心思，所以历年1、2月份销售都比较低，去年1、2月份和今年的1、2月份是下降了，二、三线城市差不多，但是去年1、2月份占总量的4%，去年9亿平方米只占了4千万左右，今年也差不多，即使都没有了，也不会有太大的变动。2007年是7亿、2008不到6个亿，2009年9.3亿，今年下降10%也是8亿多，也是中国历史上的次好年，粮食即使年年丰收也不是今年比去年多，没有什么可担心的，有时候说销售不好，那一定是房子盖的太慢了，4万多亿的销售额，中国没有一个产业像房地产产业一样有这么大的销售额。我们是4万多亿，汽车是8千多亿，与房地产差远了，汽车是1300多万台，我们一套房抵好几辆汽车。从产业的角度说，没有人可以比，中国去年税收增长50%是来自于房地产，真正把房地产弄没了肯定着急，汗都没有了，与其让它流汗，不如大家把房地产搞得好一点。

　　冯仑：艾路明是哲学研究生，现在变村干部了，很多年前我的老板跟艾路明做过一件事，拿孕妇的尿做保健品，他的故事太多了，所以今天请艾路明多讲讲。

　　艾路明：给大家讲讲提炼出来了没有，提炼出来了，都已经卖完了。后来我们直截了当的做避孕套，目前是国内最大的避孕套企业。我接着功过是非说，我刚才提出了我的观点，让提意见，我也提一个意见。说到农民，怎么当农民呢？是因为武汉市当时办了很多企业，一个企业扶贫扶一个村，每年给村里面点钱，我给了两年，我说老给不行，都给村长和书记都吃喝了，不如让我去当村长书记，至少我不会吃喝，后来一讨论也可以，就去当了。1998年开始搞海选，1995年去当了，到现在已经是4年了，我现在和乡里的村干部坐在一起，都叫我老书记了。

　　冯仑：从卖避孕套到当村支部书记。

　　艾路明：我是一个村长书记还是有点发言权的。我在村里还是做了一些小小的设计，使得农民比较好的能够发挥他们的效益。我是应该在国内独立引进，独立发现小的贷款的价值，1995年我就开始实施了，现在已经超过那个阶段了。我在村里这么多年，10多年下来，我有一个很深的体会，这跟房地产有关系。确实土地制度要改革，过去1978年搞了土地承包，1998年的时候又来了一次延续，又延长了30年，大概是这样的过程。但是实际上“三农”问题还没有解决，我感觉没有解决的核心就是土地制度没有改，应该把土地制度完全的分流，完全的私有化，这样对农业和农民的发展会有很大的好处。它进一步的好处是把政府的压力减小了，房地产企业会更好了。为什么这么说呢？你想想，现在中国正在从一个相对不发展的国家向一个比较发展的国家前进，而且这个路，未来3、4年按正常的情况来讲不会改变，如果这样的话，大量的劳动力实际来自于农村，来源于农村，你老让他们一年到头这样工作，到了春节就是春运，是很麻烦的事。实际上农民为什么要回家呢？你问问农民，绝大多数不会因为说要过节，过节只是因为放假，更重要的是要回去，证明我还在，村里的承包地还是我的，我宁可交钱让别人帮我种，也证明地是我的。如果土地私有化我为什么要回去呢？我可以卖掉了。当然卖掉以后，我有别的方案，别的问题。但是有一个问题是农民进城，他就要买房，所以房地产前景还会更好的。所以，刚才任总说还会涨价，这是必然的，肯定会涨，因为这是迟早的事，农民这么多人。第二他们有钱买房子，我卖地了，有钱了，那我干什么？我在村里找工作，如果在村里买房子的人就是找到工作的，否则不会出现民工荒，今年是特别的典型，找不到人，特别是劳动力依赖比较强的企业。所以，这个购房需求也会体现出来，有钱就会买这个房，政府也不用着急。为什么说打压房地产呢？因为房地产打出来最顺手，最方便，房地产价这么高，因为房地产老板是少数的人，房地产也知道非做不可，打完了问一下也没有什么关系。实际上可以不这样做，如果农民都进城了，都买房了，整个国家劳动力和生产力提高了，经济发展了，也没有谁来怪政府房价高还是低，反正是一个市场行为。

　　我想这个时候农民会这样选择，房价高的时候我欢迎，作为农民我欢迎，房价高地价就高了，你买我的地我也有钱，政府打压房地产我也高兴，因为我买房，也有的住。功过是非的核心是土地制度的问题，把这个问题解决好了，其他的问题都可以解决好，谢谢。

　　任志强：你的意思是温总理天天下乡视察还不如你清楚这个事。

　　艾路明：温总理有很多的智囊，包括他自己也做了很多事。不是他不清楚，有很多思想上的顾虑，或者某种心里上的障碍，或者是某种社会上的压力，我感觉核心的问题应该有一些经济理论的支撑来证明这样的做法是符合中国长远利益的。如果这点可以说清楚，就可以了。因为要做这个事情不难，毛主席不清楚中国农民的情况吗？他当然清楚，但是就是搞土地承包，邓小平也知道啊。我不是往那个角度引申，我是说有清楚的，但是有不敢做的。

　　任志强：我们大家举手表决，下午你可以跟温总理对话。

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