房地产论坛：为何功过是非都在此(新浪财经 梁斌 摄)

　　新浪财经讯 亚布力中国企业家论坛第十届年会于2010年2月26日-3月1日召开，主题为：亚布力10年—企业家思想力。图为房地产论坛：为何功过是非都在此。

　　王育琨：大家好，感谢大家一早就过来了，今天上午在沙龙上还说怎么把你搞过来了，这两年我没有做房地产，1985年我参加国务院住房

　　改革办公室，1988年到1993年做房地产顾问，1999年做过两年房地产的工作，今天上午我学到了很多的东西，所以对今天上午怎么开始论坛我

　　有了一些想法。非常简单，今天我在网上也看了，下午3点的时候，温家宝在新华网的时候要答网友问，就两会问题进行问答，我看住房问题在

　　新浪上排第一，这么多老板，这么大大腕，这么多对房地产非常有研究和体悟的企业家，我就请他们每个人用一句话先简单的介绍一下自己，

　　像任总就可以说中国最有良心的大炮。介绍自己以后，就给温家宝总理一个建议，让他给网友说住房问题的时候该怎么说，怎么开始呢？任总

　　从你开始。

　　任志强：从冯总开始，下午是大家最容易犯困的时候，冯总说说话。

　　冯仑：现在不当郭德纲都困难，我给大家讲一个故事，按照任总的要求，这个行业就是功过是非在一起，非常辛苦，我们怎么样可以在白天、傍晚、清晨都保持住贞操，这件事情不容易。最近我看了一个故事，是讲清华女生的故事，我感觉我们应该像清华女生一样，这个事情就容易解决。话说清华女生早上出来晨练，天天蒙蒙亮，这个时候人很稀少，她锻炼，在外面跑步，这时候过来一个大汉，说站住，干什么的，她一看，这个是劫财，赶紧说，出去借钱。这么大一早出去借钱干什么？她说得性病了，要买药。这个大哥一看，什么情绪都没有了，就走了。她又保住了财，又保住了色，同时继续锻炼身体。现在我们这个行业，能够像清华女生一样，一天早中晚能够保住贞节，同时锻炼很不容易。

　　王育琨：很棒的开始，任总。

　　任志强：刚才说得很轻松，大家都醒了。为什么功过是非都在此？道理很简单，别的国家都没有功过是非，因为他们生下来就是市场化，没有人跟你分房子，中国是分了50年的房子，突然不分了，所以功过是非就都跑这来了。如果中国继续分房子，没有人讨论房地产，但是如果那样的话，可能40岁你还没有分上房子，你得忍着，屁也不敢放，因为你放了以后，领导更不给你分房子了，你就得像清华女生那样说软话，现在都很横，敢跟总理叫板。我想中国刚开始改革以后的30年里在努力的进行城市化，今天可能也没有房地产的问题。我们看看亚洲的四小龙，在人均GDP4千美元的时候，前30年是低成本，低劳动力成本，低材料成本，低进城市成本，中国前30年是实行城市化，在1978年只有17.9%的城市化率。从1978年到改革开放30年，我们把17.9%的城市化率提高了45.9%，从建国前30年算，翻了一倍还多，这一下就把矛盾暴露出来了，前30年浪费的用后30年弥补，低成本用高成本弥补，这个功过是非就跑到房地产了。如果没有改革，你还得等着组织给你分房子，如果你干工会主席可以，如果干个体户就永远等不上房子。最终，如果没有改革的话，就没有功过是非，有了改变就一定会有功过是非。

　　我想总理在去年的年底和今年的年初两次，其中一次是接受中央电视台的新闻采访，国务院总理两次都提到一个重要的问题，那就是要把市场化和非市场化的分开，政府干政府的事，市场干市场的事。我们现在提出的问题是，市场要给我们分房子，政府分不分房子都不解决年轻人的住房问题，因为收入太高了，政府分房子只给穷人。于是功过是非可能在相当一段时间还是解决不了。但是你们是不是因为房价高了就一定要政府分房子，政府不给你分房子你就不买房子呢？没有那个道理了。前30年的矛盾放在后30年里，这个功过是非我们可能争论很长很长的时间，但是不断如何争论，这个地球还要转，房价还得涨。

　　赵长甲：我讲两个方面，一个是人们关注房产，另外是人们可能不大了解房产。开发商有的说得清楚，有的说不清楚。关注房产是因为人们生存和生活的要素就是衣食住行，现在吃饭问题不成问题，主要是住宅，住宅的问题大家非常关注，这是一点。

　　再者，就是不了解房产方面的事情，不了解房价是怎么构成的。其实做房产的，或者有市场意识的人都知道，房价是由土地、建材、劳动力、税收多种要素做成的，不是开发商想让它高就高，想让它低就低，不可能的事情。我想说一点，不管人们对房产商是喜欢还是厌恶也好，房产商就是一个商人，你对他希望再高，他也起不了什么作用，这是我要说的，谢谢。

　　胡葆森：我还是接着这个题目，任总和赵总都谈到这个问题，很多话和真理不可以从开发商这里说出来，开发商这里说出来，即使是真理，也很少有人相信它是真理，媒体比较中立，房地产的功过是非应该由媒体独立的评论人去写。举个例子，房地产商从1998年福利分房停止之后，干了多少活，没有人去总结这个事情，比如说形象的改善，对老百姓住房将近100亿平方米的房子是谁建的，在这个过程中整合了国际设计资源，包括其他的原材料，新兴的科技等等，开发商在这个过程中干的活媒体要中立的把它写出来。第二，在这个过程中，政府在房价里面，假如说房价是一万块，这当中政府拿走了多少，希望媒体算一个帐，把它说出来。我们清清楚楚的是65%，假如说一万块，6500块是政府拿走了，这个事实没有人敢说，地产商也不敢说，说了也没有人相信，今天在座的大部分可能都是地产商。关注两件事情，第一件是今后20年地产商的生存状态，这个行业至少在20年作为中国的支柱产业地位不会动摇，这个行业不会取消，而且是支柱产业，这是一个大的问题，我们需要关注。第二，每家企业还是要关注自己的战略和战术，能够在20年高压产业的形态下怎么样找到可持续生存的一条道，我就说这些，谢谢。

　　腾维方：我们是做华侨企业的，比较早，是做一级开发的，如果说功过的话，过去80年代，大部分是两代和三代在一个房子里住，现在很少。现在三代人，奶奶住阁楼上，夫妇在底下，旁边有一个小孩，熟睡了以后才有事发生，80年代是这样的；说功的话，30年的发展太大了，现在发展的欲望太高，前段我招了一个秘书，月薪6000多，半年不到就问我哪有卖房子的，现在的大学生感觉是理所应当的，这个不是坏事。如果说过的话，就是地，利益是一个问题，因为到现在有100倍的增长，土地政策是真正的核心问题，我感觉政府这块怎么对房地产控制，怎么协调解决好，这是我想说的。

　　腾维方：我自己是一个农民，现在是武汉市村党支部书记兼村委会主任，原来也做企业，但是都不重要。今天都是各位做地产的在一起聊天说事，我想说的就是，根据主持人的要求，一是自我介绍，二是提一个简单的建议，请温家宝同志也讨论一下，把中国农民的土地制度进行改革，分到每个农民头上去。

　　王育琨：干脆利落。

　　艾路明：我也谈点房地产的事情，去年的时候也谈了，今年说功过是非，去年这时候是难过的时候，今年好了一点，房子没有了，地涨价太厉害了，功过是非不知道怎么分，如果我们专门做房地产，其他行业不会做，有点钱赚，企业可以维持下去，就是这样的目的，小富即安，有点钱，有饭吃就可以了，希望房地产可以涨起来，但是不要涨得太快了，谢谢。

　　王育琨：这一轮有点脱离我的题目，都跟功过是非有兴趣。当初城市人住在三四十平米的房子里，现在住的环境一变，人的精神状态都发生了很多的变化。城市也是越建越漂亮，这些都有目共睹的。这些好的变化我们就先不论了，但是我们心中有一个疑问，现在的城市，不管是北京，尤其是到二、三线城市看，新建的住宅已经启用好几年了，但是黑灯户特别多，就是空房率特别多。已经买到手里面了，可能有几套没有租出去，这种空房率特别高，在低碳地产，低碳时代，大家都在讲低碳，但是这么大的空房率，这个事应该怎么看呢？正好在座都是专家，我就请教这个问题了。

　　任志强：空房率在中国和国外有不同的意义，每年年初你可以看看香港房屋署有一个房屋公告，公告里面当年的空置率基本可以达到63%到64%，什么意思呢？当年我建的房，没有卖出去可能是空房。如果算综合空置率，存量和综合住房空置率最高是达到8%，通常是4%以上。所以，美国要计算空置率是指所有的存量里面的空置率占的总的比例有多少。一般认为超过12%就是超过警戒线了，写字楼一般超过20%以后就认为空房量大了，租金就会发生低价的变化。

    新浪声明：新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。