城市经济圈与房地产发展(4)

　　汪洪：北京的房价，应该说如果单从一个地域来看，我们感觉，北京市的房地产的整体发展这么长时间来，相对来说节奏比较稳。没有出现像杭州、上海这样一些地区大起大伏的现象。北京如果和上海比，北京是一个政治文化中心，上海这几年由于经济的发展变成了一个金融和商业贸易中心。因此在整个住房或者说整个房地产的定位方面不太一样。上海从最近一段时间看，比如说它的工建写字楼，这方面的价格上升比较厉害。北京地区，应该说住房的价格应该说相对来讲，比上海要活跃一些。尽管价格总的来讲，是上涨的这么一个趋势，但是由于在这里面的分类不同，所以不同的需求人群对应着不同的价格，处在一个供求上，就是不同结构的住房，针对不同人群的住房，相对来讲比较匹配。

　　冯仑：说到房地产，刚才因为大家谈到这个事，我说一下。实际上这房价问题背后，之所以大家关注，有很多泛房价的问题，实际上是道德的问题，伦理的问题。还有很多实际上跟建设部政策制定的一些出发点，我想提供两个背景方面供参考。一个就是从房地产这个行业来说，实际上房地产公司都非常可怜，短期看好像是房地产公司挣很多钱，实际上我告诉你们一个数字，全国的上市的房地产公司现在67家，在2003年以前大概52家，在三年以前是30家左右，十年下来，平均的净资产回报率4%不到，收益很低的。另外从中国来说，现在是三万多家房地产公司，那么三万多家公司平均有项目的，像北京将近3000家公司平均每个项目都有两个以上股东，而且平均每一个公司负债都在70%，甚至更多。所以这是个穷人。而且穷人干什么呢？冒了很大风险，这是上市的，不上市的你根本就看不到。但是为什么大家都会误解，说他都很牛。有几个原因：一个，确实资金运作量大，他贷一笔款买个奔驰，还是占在很小头，他一贷就贷5000万，奔驰才100多万，对吧！而且他只有做这么大的房地产，他才能贷到5000万，所以它这个尺码是相对比较大的。但是给大家误解，再一个从海南和全国来看，你从一个纵向来看，能活过两个周期的企业，就是上市公司里面只有不到三分之一。就是从最早的，30多家上市房地产公司到现在，能活着的不到三分之一。另外，有配股资格的现在的上市房地产公司，能再融资的现在也就是四分之一。所以总体来说，这个行业本身被泡沫化了，不是房子被泡沫化了。

　　水皮：刚才冯总说房地产业是被泡沫化了，事实上不光被泡沫化，还被妖魔化了。因为我们讨论这个话题又还是立足到武汉，你比如说一南一北，房价都没有特别大的波动。恰恰可能是上海这一带有个大波动，一个很现实的话题：对于居住在武汉的市民来讲，今后我们会碰到一个什么样的市场状态？

　　王道友：就这个话题我再补充一点，我们看看，刚才冯总也好，包括建设部的领导也好，都讲的北京的和全国宏观的，我想讲讲武汉的情况。武汉的情况比较特殊，我认为目前的发展状态应该是趋于保守的状态。2003年的住宅整个销售112个亿，2004年大概也不会突破140个亿，据统计1至9月份接近100个亿，2004年可能还有一个季度，到140个亿，比2003年增长也不到30%。我们分析一下，2003年的112个亿当中，其中银行按揭不到60个亿，实际上是占了50%。而且还有一个非常奇特的现象，银行贷了不到60个亿，其中提前回收了30多个亿，这就说明一个什么问题呢？贷二还一。就是提前还了，不是按照正常的还利息，大概在4个亿左右。所以武汉从2000年开始到现在，所有的按揭没有超过150个亿，而且加上还来的现在在银行按揭的，所有的按揭没有超过100亿。这个现象可能在全国都是很少有的。说明一个什么问题？这个市场非常保守。