城市经济圈与房地产发展(2)

　　水皮：王总刚才也举了手，你是不是也同意仅仅是从趋势还是从眼前，比如说就这个一年或者半年中间价格还是涨？

　　王道友：我认为它涨主要有两个方面，因为房地产首先要把握大势，如果这个大势不涨的话，短期涨是非常有限的。实际我们先看一个，中国在2020年之前要建成小康社会，这一项任务来看，中国房地产在二十年间都是一个非常好的行业。为什么谈到二十年呢？意味着中国的城市人口必须从现在的百分之三十几的城市化要推进到百分之五十一这么一个标准，那么就是中国人口在城市化率当中必须增长一半。第二个概念就是，从现在的20个平方米左右要达到30个平方米左右的标准，又可以增长一半。这个大的趋势来讲，分解到每一年，涨的幅度大家都可以计算，它涨的趋势是非常大的。第二个原因，现在的土地价格，2004年下半年也好或者2004年上半年也好，比2003年基本上增长一倍的价格。在房地产构成当中，它就增加了10%到15%的分量。第二个是什么呢？所有的建筑产品都比以前质量要高，它的钢筋含量也好，材料也好，包括配套也好，环境也好，都会增长很大的幅度。第三个，我们的金融调控平台增高了，它的利息也在增高。第四来讲，就是现在所有的城市配套费用，包括土地出让金，以及税收等等方面，加起来的综合指标，现在上涨的因素还没有成本上涨的因素大。我非常同意王总说的这个，成本推动是一个非常重要的因素。另外前面我讲的是需求拉动，实际上还有一个就是心理预期在起很大的作用。政府这个调控，从“121”号文件以来，一路的调控，但是为什么价格还一路的在涨？实际上就是说它调控的结果给所有人的预期，就是今后的土地供应越来越紧，好房子越来越不容易，供应量会减少。现在我不买它可能要涨，因为少嘛！结果因为大家都买涨不买跌，结果心里预期又导致大家就跟，所以现在我们在北京卖的房子从2004年初到11月，涨的幅度大概是40%到60%。所以你想，原来卖一万二(每平米)的现在都两万(每平米)以上，大家觉得好房子出来特别慢，还是先抓紧。所以我觉得政府不仅在调控供求关系，还要注意心理预期的一个在价格方面的作用还是很重要的。

　　水皮：刚才我们也注意到另外三位也是认为房价可能没有上涨的太大的可能，我们听听他们的意见。

　　刘光本：刚才冯先生说的是北京话，站在全中国的角度来分析房地产的大事。我是本地的开发商，我说一点武汉的土话，武汉话也说不蛮好。

　　水皮：讲一点方言。

　　刘光本：从理论上说我说不好，但是从最近几年武汉市房地产发展的趋势来看，我看是不以人的意志为转移的。不管你高息也好，不高息也好，反正是在发展。2000年的时候，武汉市的整个施工面积是1500万平方，2003年的时候接近2000万平方。从投资来看，2000年的时候是101亿，那么2003年的时候达到了168亿。从房屋的销售面积来看，2000年的时候只有303万平方，2003年的时候达到940万平方。从武汉市房屋的空置来看，2003年的时候，全市只有150万平方，其中住宅只有79万平方。2004年1至9月份房屋的空置率总的下降到110万平方，其中住宅下降到40万平方。从2000年的时候房子的价格，均价大约是2000块钱一平方，2003年到现在已经接近3000块钱一平方。事实证明这个房地产它是要稳步发展的。