王石：博弈中国新兴企业(2)

　　显然这是发展商和自上而下的上面一个政策的博弈。那我看看，就是万科是什么态度？这个政策公布是06年的7月份，8月份整个一个月全国发展商，除了万科以外都不再拿地，因为不知道“9070”怎么开，原有的土地搞双拼。结果8月份惟有万科在四个城市拿五块地，我们知道06、07年市场很不好，一般房地产的土地价格上升50%、60%，基本上翻两倍、三倍这样，才能最后高价者得。恰好是06年8月份只有万科一家在拿地。那万科怎么想呢？我们是不是也双拼呢？没有，我刚才讲的，我们有一个调查报告，我们分析中国的形式，最多的户型就是广州，也就是广州代表其他城市，我们就看看“9070”后面有什么合理的东西？我觉得合理的东西是代表的国策，尽管这个国策有点极端，国策是什么呢？

　　第一，温家宝总理非常明确的声明，中国的18亿农地是不能动的，这是一个国策，因为中国是一个农业大国，是人口众多，但是我们可耕种的面积不是很多，从国家的安全，从我们农业文明，几千年的依赖性上，农地是不能动的。当然很多地方政府也会犯规，但是现在有些地方大规模犯规，越来越难，现在是用现代信息来管理，要破18亿亩也是蛮难的。

　　第二，另一方面农村人口在城市化，差不多每年以1%的速度往城市移民，1%算13亿人口就是1300万，拥的主要城市是东南沿海城市，东南沿海城市占国有土地的面积是5%，就是超过一半的人口聚集在5%的土地上。我们现在发展的形式不成了，城市的发展空间有限，我们只有两个方法，一个是往高峰上涨。第二个土地有限，人口增多，所以土地市场价格会一直往上升。那土地价格高，人口少，再往高盖，盖得越高成本越高，结果只有小型化。那么小型化只有90、70怎么计算出来的，不管。那么这个政策就是一个中国的基本国策，另一方面，我们也看到，这种城市人口的集中有合理性，这种往高长也有合理性，就是时间成本。时间成本、空间成本改变了，因为现在时间越来越值钱，所以人从平面的交往变成立体的交往，这是效果的增长。为什么亚洲成为世界重要的火车头，就是因为亚洲地少人口多，分析到这点那么万科是怎么想的？

　　我们2006年，我们的平均户型，什么叫平均户型，就是总的开盘面积除以总的开户数，就是按照平均户型来讲，我们是93平方米一版，那么07年万科的平均户型是87平方米，也就是说我们按照建设部的规定的“90、70”现在万科早就是90、100了。就是国家规定的我在你之下，我觉得这就是一个很典型，就是我们对政府的政策是怎么判断的，怎么做的。实际上从改革开放到现在，过去是这样，现在是这样，将来也是这样。即使政策上偏差，但是你要从积极方面去做，你也知道有些东西你坚持是对的，但是你死掉了，五年、十年之后给你平反，所以意义是你要认识自上而下的特点，所以作为企业只能顺势而为。

　　第二个就谈谈股东， 股东我想讲一个例子，我们知道过去的2007年，现在整个经济在急转直下，整个股市在波动，说它是股灾也不过分。但是去年不是这样，非常非常乐观，当然万科的股价也跟着整个大势往上上。我们在去年年初做了一个招股计划，我们按照当时的市场价是准备募集100亿。但是股市比当时我们申请的市场价格翻了1.5倍，也就是说按照那个额度去募集资金，可以募集多少呢？260亿，这是作为企业一个选择。你是投资者，你是拿260亿还是200亿，在公司内部讨论，基本上说我们不要太贪，能拿200亿就拿200亿。当时我的意见是，我说我们筹集资金，项目用多少资金都非常清楚列在那里，你不能因为市场允许你多拿钱，你就多拿钱。这有两层含义，第一个就是你计划拿多少钱，第二个就是这种市场它是不是很理性的。非理性的你拿了很多钱，市场变化的时候，对企业经营压力非常大。就是要考虑市场万一变化怎么样。所以在当时正式上市，差不多把我们原来的配额减到只有40%不到，既没拿260亿，也没拿200亿。还是按照100亿。当然事后的半年市场发生非常剧烈的变动，股价在往上升，一直到现在。