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各银行实施房贷优惠争抢优质客户
□本报记者 钱杰 深圳报道
“我的房贷利率能不能打7折？”元旦假期过后，各银行的房贷经理频频被问到这个问题。自从2008年10月鼓励自住型购房的房贷新政出炉后，之前已贷款购房个人客户的剩余房贷利率该如何调整，一直为各界所关注。
记者了解到，尽管目前大多数银行的存量房贷调整实施细则未摆上台面，但在上海、广州和深圳等城市，打折政策已率先松动，包括工农中建四大行在内的多家银行已纷纷开始受理7折优惠利率的申请。而为争夺优质客户，一些银行更是花样不断。
实施细则“犹抱琵琶半遮面”
记者致电中行、建行、工行、农行的客户服务热线，咨询存量房贷能否享受7折利率优惠，得到的答复均是——总行现在还没有出台具体的执行细则，建议咨询当初办理房贷业务的支行信贷部。招商银行、深发展、宁波银行等银行也表示细则还在研究之中。“四大行的细则都没出来，我们肯定不会先出。”
除农行、民生银行等少数银行表示会给还贷记录良好、房贷余额在30万元以上的客户自动打折外，多数银行对存量房贷利率打折一事都是只做不说，只有客户主动提出申请，被批准后才可以享受利率7折，对于未提出申请的客户不会主动打折，也不会通知其前来办理申请。
在深圳一些银行的信贷部，记者看到前来办理房贷打折申请的市民络绎不绝。过程非常简单，只要带上身份证和房贷合同，填写一张申请表，总共用不了10分钟。工行、深发展、深圳平安银行等多家银行支行的房贷经理告诉记者，在该行办理房贷的老客户只要满足首套、普通住宅、信用记录良好这几项条件，利率打7折的申请都能获批，大约需要两周左右就能办好。
银行对于存量房贷利率打折的态度为何如此“暧昧”？业内人士分析，这是因为银行既怕丢了客户，又怕少了利润。中国社科院金融研究所学者易宪容在其博客上算了这样一笔账：2007年12月21日后，5年期存款利息5.85厘，5年以上的贷款利息7.83厘，优惠住房按揭贷款利息为6.6555厘(基准利率的8.5折)，5年期优惠贷款利息与5年期存款利息两者的利差为0.8055厘。而2008年12月23日央行利息调整后，5年期存款利息3.60厘，5年以上的按揭贷款利息5.94厘，优惠住房按揭贷款利息为4.158厘(基准利率的7折)，因此，5年期优惠按揭贷款利息与5年期存款利息两者的利差仅剩下0.558厘。利差的下降让房贷份额较大的国有银行在执行存量房贷利率优惠政策时明显失去了动力。
银行业有关人士透露，由于一些大型银行个人房贷余额规模巨大，利率下调将牵涉很大一部分资产的重新定价，因此总行对于优惠利率的实施细则相当谨慎。
转按揭争夺白热化
就在大银行观望之际，一些中小银行瞄准了它们的优质房贷客户，纷纷承诺利率打7折，并推出免费办理同名转按揭来“挖墙脚”。所谓同名转按揭，就是由新的贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款，同时可享受7折优惠。
本来转按揭需要付给担保公司数千到上万元的担保费以及评估费，但许多积极吸收存量房贷客户的银行，为客户承担了所有转按揭环节所需的手续费。在办理过程中,客户只需提供原来的借款合同、最近一期的账单、身份证、户口簿以及贷款银行的还款明细、申请银行的银行卡等。
不仅银行的信贷部可以办理免费转按揭，一些地产中介也接受了银行的“委托”加入了转按揭争夺战。世联地产有关人士透露,去年11、12月份，前来办理转按揭的人数明显多了好几倍。“刚开始大部分是从中行、建行转到深发展和广东发展银行的，因为四大银行那时还没有打折，而这些小银行已经明确表示可以打折。后来‘受伤’严重的工行也开始跟我们合作免费转按揭，我上个月办的都是从其他银行转去工行的，客户不用花一分钱，只要带齐证件来一次就行。”
接受记者采访的多位贷款购房者均表示，会要求银行给自己的房贷打7折，如果不打折，肯定会转按揭。
“迫于竞争压力，我们直接发短信通知所有符合条件的客户，系统将直接下调房贷利率，这才确保了优质客户不被竞争对手抢走。”一位股份制银行个贷部负责人告诉记者。而为了应对同行咄咄逼人的竞争，兴业银行日前推出“免供本金房贷”产品，以更无畏的态度加入了战团。
并非“免费午餐”
当然，7折优惠利率并非“免费午餐”。尤其是对于“跳槽”过来的转按揭客户，许多银行都对他们享受7折优惠利率提出了一些附加条件，主要包括贷款余额、资产总额、限制提前还贷等。例如，深发展的要求是住房面积不超过144平方米，贷款余额不少于20万元，两年内不得提前还清贷款。招行公布的“附加条款”为例，获得7折优惠的房贷客户，三年内不得提前还贷，否则必须支付相当于提前还贷总金额3%的违约金。
一家银行的房贷客户经理告诉记者，这主要是防止客户再“跳槽”。“我们好不容易花钱挖来的优质客户，不能再随便转按揭被别人挖走啊！”
各家银行的附加条件五花八门。例如，上海一市民去某银行申请7折优惠利率时被告知，必须开通网上银行并在该支行申请至少10张信用卡。而深圳的陈先生告诉记者，他在办理利率优惠申请时不仅被银行要求办了一张信用卡，还要承诺不得提前还款或缩短贷款年限，否则要交纳一定的违约金。
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