楼市趋势大调查

　　分析楼市，无论业内或者业外多习惯采用区域划分法。读者所熟知的包括以环形高架道路划分的内环区域、中环区域和外环区域。另外一种划分，即以板块来划分，上海楼市可以细分为100余个板块。每个板块的价格走势、交通规划、新盘和老楼盘的供应成为研究房产发展规律和广大购房者置业的绝好参考样本。

　　本次趋势调查，即选择了内环内、黄浦江畔的南外滩板块，因为它是传统居住区核心内，新兴滨江势力的代言者；又选取了闵行古美板块，因为它是轨道辐射区域的典型化身。

　　这是一次有趣的比对，也是一次客观、贴近民生的调查，更是一次置业的公正建议。从中，相信大家可以寻求到一些了解楼市趋势的简单方法论。

　　楼市趋势调查之1

　　南外滩异军突起

　　随着外滩一体化工程的逐步实施和2010年世博会的临近，南外滩又再次成为众人关注的焦点。而今年上半年，即将开盘的上海滩花园和浦江公馆则成为最大的亮点。“较之其他滨江板块，南外滩滨江板块的价值显然被低估了，”戴德梁行住宅部董事伍惠敏坦言，“而处于外滩一体化工程和世博的利好辐射下，南外滩前景相当看好。”

　　内环供求矛盾

　　相关数据显示，2008年到2010年，上海商品房竣工规模依次为2800万平方米、2600万平方米和2700万平方米，而根据上海每年约3300万平方米的新建商品房销售规模预测，未来三年上海新建商品房将仍然处于严重短缺现状。

　　其中，内环内的供求矛盾则更加突出。数据显示，2006年和2007年内环内的供求比分别为0.87：1和0.53：1。另一方面，内环内的成交均价却由2006年一季度的17995元/平方米提升到2007年第四季度25813元/平方米，涨幅高达43%。

　　以静安区为例，其代表楼盘静安豪景在近半年里价格始终在不断攀升，目前3.6万-4万元/平方米的单价也依旧饱受追捧。另外，在2月份市场一度出现降价销售的不景气情况下，东海园依然成交了30多套，其地处北静安板块，无论从产品品质出发，还是地段和周边配套，3万元/平方米以上的价格着实得到了市场认可。

　　再以境外客较多的虹桥古北板块为例，区域中的代表楼盘皇家花园和御翠豪庭的成交价都达到了4万元/平方米以上的价格，而成交客户中境外客人都占据到50%以上的比例。这些买家看中的除了产品本身的品质之外，更多的还是无形的地块价值。

　　被低估的价值

　　在静安、古北等市中心板块都已经开始缺乏发展空间的时候，黄浦区还有一个价值至今仍然被低估的区域——南外滩滨江板块。当一江之隔的陆家嘴滨江板块出现叫价13万元/平方米、北外滩出现叫价6万-10万元/平方米、同属于世博辐射区的新天地板块出现售价10万元/平方米的高端物业时，南外滩的房价却仍处于每平米3.2万元/平方米的阶段。

　　南外滩滨江板块位于外滩风貌区和世博会址之间，规划建设成为集文化娱乐、金融贸易、旅游休闲、生态居住为一体的繁华区域。从外滩滨江板块的发展历程以及现状来看，波澜不惊的南外滩楼市地位开始逐步转变。较之其他滨江板块，南外滩更具有浓厚的历史价值和人文背景，而其与外滩、世博左右逢源的独特位置优势，更是前两大板块所不能超越的最大热点。未来区域价值在规划利好中将被重新评估，前景颇为看好。

　　随着2010年的世博盛会进入倒计时、外滩一体化改建工程的正式启动，处于世博和外滩两大辐射圈的南外滩板块发展滨江高档居住区的轮廓已经初显，正逐渐挑起“外滩源”的大梁。

　　开发商竞逐

　　目前，已经有华润集团、绿城集团、中建集团等品牌开发商进驻南外滩滨江板块，南外滩董家渡地区将建为滨江高档住宅板块的规划正在逐步实现。

　　从项目上看，无论新秀浦江公馆、即将收官的上海滩花园还是已经售罄的金外滩花园，都是拥有一线江景的高品质项目。尤其是即将于上半年上市的浦江公馆项目，还未开盘就已经积累了相当的人气。

　　尽管目前南外滩作为顶级物业的板块配套还不是很完善，但业内人士普遍认为，如果规划顺利完成，假以时日此地价值必将像陆家嘴等滨江板块一样崛起。“除了可以利用稀缺景观资源、规划、生活配套等之外，还可以更多合力塑造提升楼盘综合品质，充分挖掘区域升值潜力，进一步提升板块的市场认知度，缩小与其他外滩滨江板块的价值差距。”伍惠敏说。