楼市拐点论：一石激起千层浪 (2)

　　那么，经过数年的上涨，已经高高在上的房价，会出现下跌的趋势吗？

　　当然我们现在还无法确定什么。但是，我们可以看看现在发生了什么，然后每个人做出自己的判断。

　　首先，房地产市场交易的萎缩是不争的事实。这一点最明显地体现在房产中介公司，无论是上海还是其他城市，普遍出现中介公司成交量大幅下滑的现象，一些房产中介公司甚至不得不关门。根据上海二手房指数办公室最新发布的统计，上海二手房成交量持续下滑，抽样统计，2月二手房成交量较1月又有三成的降幅。

　　还有一个数据，也明显地反映出房产交易量的下降。据央行上海总部近日发布的2月份上海市货币信贷运行报告显示，2月份个人住房贷款市场逼近了零点。当月中资银行个人住房贷款微增0.06亿元，同比少增2亿元。自去年三季度新增个人住房贷款猛增之后，房贷市场热度就慢慢降低。今年1月上海个人住房贷款降至30.1亿元，已经低于2007年月均水平。

　　以目前的高房价，大部分人买房肯定要借款。因此，银行房贷的增减很真实地反映出市场交易量的变化。从这些数据看，房地产市场成交量大幅下滑，是不争的事实。

　　股市里有句谚语叫“量为价先”，意思说成交量的变化出现在股价变化之前，说明成交量的重要性。一个没有成交量的价格，并没有多大的意义，表明很多人在观望，这个价格并没有得到市场的普遍认可。现在，房价显然很高，很多人实际上已经买不起房，不得不选择观望。如果想买房者选择观望的人越来越多，那么，买卖双方的较量总有一天会发生变化，总有一方最终会向市场投降。

　　C 开发商资金吃紧

　　房地产市场另一个现象是：开发商资金吃紧。

　　2007年前10个月，是中国土地市场最疯狂的10个月。土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是，许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中，投入了所有资金来圈地，不断出现“地王”。SOHO董事长潘石屹认为，2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，重要特征是“缺钱不缺地”，大批大肆疯狂圈地的开发商，正处于资金链吃紧的状态中。

　　房地产业是个资金密集型的产业，特别是现在的开发商，和5年、10年前相比，开发的规模大了许多，对资金的需求量也是令人咋舌的。以前，房地产开发都实施滚动开发，拿了很大一块地，先开发一个10万平方米的住宅小区，作为一期，等房子卖得差不多了，再开发10万平方米的二期。这样，对资金的需求相对低一些。这样周转，速度慢一些，但比较稳健。但是，现在开发商一出手就是百万平方米，对资金的需求也是动辄百亿元，对资金的需求常常超过公司本身的规模。

　　我们看一些例子，上市公司有不少房地产企业。如保利地产就是一家比较优秀的公司，公司在2007年年报里透露，2007年公司新开工面积为410.7万平方米，竣工171万平方米，销售面积199.6万平方米，销售金额为170亿元。公司谈到的2008年打算，规模更大，新开工面积要达到630万平方米，投资金额在300亿元至350亿元。泛海建设是借壳上市的房地产企业，公司2007年房地产主营业务实现销售收入40亿元，年报中公司表示：2008年，公司将进入大规模开发建设阶段，计划开工面积超过150万平方米，预计新开工项目总投资额超过200亿元，公司落实增加持有性物业的战略规划以及增加土地储备，均需要大量资金。

　　由于开工面积很大，对资金的需求几乎是个天文数字，远远高于其他行业。试想，现在有几家企业可以拿出几百亿元的资金？我们不妨将房地产和钢铁业比较，钢铁也是资金需求非常大的行业，如宝钢股份是中国最大的钢铁企业，其短期借款超过200亿元，对资金的需求很大。但是，公司的规模大很多，总股本高达175亿股，而保利地产总股本只有24.5亿股；宝钢股份仅去年上半年的营业收入就高达941亿元，保利地产一年的营业收入才81亿元；宝钢股份去年上半年的净利润为81亿元，保利地产去年全年的净利润不过近15亿元。这两个经营规模相差很大的企业，对资金的需求却不相上下。

　　房地产企业对资金的需求巨大，但自身的资金实力是完全不够的，必须依靠外部融资，无非就是向银行或其他金融机构借钱，同时加快房地产销售，利用预收款再投资。上市公司还多了个渠道——向股东融资。这几年房地产上市公司是融资规模大、密度高的行业，如保利地产是2006年7月上市的，当时募集了约20亿元资金，去年又实施了公开增发，募集70亿元。泛海建设在两度定向增发后，今年还打算通过资本市场募集资金。金地集团也是这几年连续增发，去年就增发募集了45亿元，最近又发行12亿元的债券。