特别讲述：楼市降价真相 (2)

　　他进而透露，目前各地市场上所谓降价调整的，有相当部分是受经济房和双限房等政策房冲击的同档次产品，今年将会迎来小户型和政策房的集中上市潮。

　　留心万科举动的人士，此时也发现了参与降价楼盘的特别之处。根据他们的观察，万科涉及到的产品大概分为三类：最多的是市郊楼盘(如广州的四季花城、金域蓝湾)，其次是前期销售剩下的尾盘(如元宵节上海针对万科会员的促销活动)，只有极少数是市区新盘。而迄今为止，万科原有在市中心商业区的项目，售价依然坚挺。

　　在过去的几年里，万科一向被视为国内房地产企业的标杆，也一直拥有国内同行既羡慕又嫉妒的“龙头老大”的显赫地位和耀眼光环。当这场由万科自导自演的“降价风暴”在各地陆续上演，其释放出来的信号，已足够在或敌或友的众多房地产商中间产生连锁反应。深圳金地、上海绿地等知名房地产企业，相继加入了降价行列；而相比在售项目，部分在建楼盘更是感受到了市场的压力和寒意，对他们而言，区域内楼盘的促销价，无疑是和他们开了个不小的玩笑。尽管还有开发商坚持不调价，甚至还有部分市区开发商有意“惜售”，“带头大哥”万科的调价举动，已然带给消费者房价可能进一步下跌的预期。

　　王石卖拐

　　相比是否真正降价的疑虑，万科的同行更愿意把它的调价举动，视作为一场经过精心准备和周密部署的“连环战役”。

　　“显然是总部早有实施计划，各地分公司只是按照安排，分批实施罢了。”深圳金地地产的一位营销人员分析，虽然万科已经适当放权给各个区域公司，但万科的各公司能如此步调一致地在全国分区域先后采取降价举动，已不是各公司的单纯促销那么简单。

　　事实上，敏感的业内人士早已联想到了王石先前一步抛出的楼市“拐点论”。“我承认楼市拐点确实已经出现。”在北京一个新闻发布会上，王石这般说道。说这话时是2007年10月，紧随其后，万科在深圳的楼盘便率先降价。

　　此前，王石已有三四年未在公开场合谈论地产。在公众的记忆中，他上一次现身说话，还要追溯到几年前在博鳌论坛与顺驰老总孙宏斌的“对垒”。在此期间的王石，给人的印象更多是一个上山下海享受大自然的洒脱老总，又或是代言广告的明星老总。“拐点论”之后，这位业内第一个站出来公开指出楼市有“泡沫”的老总，又被送了一个外号：“卖拐”老总。“王石卖拐”也就成了流行语。

　　在业内人士看来，王石在那一时候开口，显然不欲无所作为。斯时，中国正掀起一场房地产市场是否进入寒冬的争论，去年八九月份新一轮地产调控系列政策实施后，此前历经数次调控而依旧坚挺的广州和深圳楼市，房屋交易量开始急速下滑。低迷的气氛也在其他城市显现，因为成交萎缩，大量房屋中介卷款走人，或者倒闭，公众也转而对曾一路高歌猛进的楼市驻足观望。

　　“拐点论”之后，王石又先后抛出“三四年后再买房”，“30岁前租房”的论调。尽管在不同场合他反复强调“拐点论”的核心不是房价的大起大落，而是“由亢奋的、非理性的疯狂上涨状态，进行理性的回归”，后来他还给拐点设了一个小范围——珠三角的“个别城市”，但他的“拐点论”还是被众人理解为“房价要下降”，并由此引起众多争议。就连房地产界另外两个明星老总、时常打“嘴仗”的任志强和潘石屹，此时也罕见地站在了同一立场。

　　在自己的博客中，任志强以《几只苍蝇》为题，写下了这番抨击的话：“虽然也有所谓的房地产行业的专家、经理人或大腕在梦话‘拐点’，但更多表现出的是单个企业或单个经理人的见解和观点。也许背后还藏着许多并不为大多数人所知的‘秘密’，或仅仅是源于这些‘秘密’而作‘秀’。”

　　对于人们普遍认为的王石“造势在先”、万科“行动在后”的调价策略，潘石屹则并不认为万科降价与拐点有关。他说：“万科在越来越多的城市发起降价行动，是其利用自己的影响力在市场上清理门户。”由此，万科降价“洗牌论”，又很快成了各大媒体转载和评论的新话题。

　　针对拐点论和降价引起的不同争论，去年12月万科曾给出一个统一的答复：“在万科各地的价格调整问题上，万科在产品定价上遵循两个基本原则：一是快速周转的基本策略；二是顺应市场状况的灵活性。因此在各个城市市场，万科会依据上述原则，根据市场的实际情况确定合理定价。”

　　与此同时，万科还几乎完全引用王石多次公开论述的观点，来表明对后市的看法：今年一季度报告中已经表示，今年以来部分市场看法对未来存在一些过于乐观的预期。我们认为部分城市房价过快上涨以及地价超过房价的情况，是不可持续的；因而市场需要向理性回归。而近期的一些迹象表明，市场也已经开始向理性回归，“我们对后市仍长期看好”。

　　如果用北京科技大学经济管理学院教授赵晓的话来形容，“王石卖拐”以及万科降价带来的冲击波，则“不亚于一场宏观调控”。“主要是对市场信心冲击很大，有可能使得目前持续的观望期进一步延长。如果未来短期观望向长期观望转变，必然会导致房价跳水。”赵晓说。

　　为什么降价

　　至今，万科仍是国内唯一在全国范围内主动调低价格的知名房企，而与万科一样把业务扩张到全国的房企，仅广东省就有10多家。

　　尽管王石的“拐点论”为万科降价提供了一个理论“支撑”，但在降价这件事上，公众仍然疑窦满腹。只不过，除了万科总部去年12月给媒体的那份公开答复外，沉默成了万科的现实。

　　公开资料显示，去年前10个月，万科全国市场累计销售金额达419.6亿元，提前两个月实现“在去年200亿元销售额基础上翻一番”的年度目标。由此看来，年报财务压力不是万科掀起降价的主导原因。