特别讲述：楼市降价真相

　　2008年伊始，生活在中国内地的居民，初初品尝了冰火两重天的滋味。一方面，物价指数持续上涨，创下了11年以来的新高；另一方面，股市和楼市陷入低迷，正在动摇人们对2008年经济运行的乐观预期。当此之时，万科始于广州深圳、而后席卷上海北京、又向二三线城市蔓延的一连串降价风波，再度击穿了人们的心理防线。王石早先抛出的楼市“拐点论”，成为了2008年最大的悬念。降价后的万科，一如既往地保持着沉默；而众多的开发商们，刚从震惊中苏醒，立刻开始猜测这位业界的老大，葫芦里卖的究竟是什么药。这只是万科的一种营销策略，还是意在洗牌？是顺应政府调控，还是确如王石所言，拐点是秃子头上的虱子——明摆着？面对万科的低价出击，开发商显然也分化成为不同的阵营。跟进者有之，反对者有之，更多的则选择观望，留下众多的买房者，在庞杂而又互相冲突的信息中间，无所适从。什么才是楼市的真相？王石“卖拐”和降价迷雾背后，暗藏了怎样的逻辑？多米诺骨牌效应会否显现？且看本报记者调查。

　　编辑 陈宇 图片编辑 翁倩

　　王石“拐卖”真相

　　王石的“降价”战役

　　万科似乎从来没有像现在这般成为业内甚至公众每天紧盯的焦点。伴随着这场万科自导自演的“降价风暴”在各地陆续上演，有意无意间，它真的担当起了降价“带头大哥”的角色。

　　对住在广州西关老城区的街坊们来说，如此热闹的买房卖房场面，已经多时不曾看见了：

　　陈家祠地铁站通向康王北路万科“金色康苑”楼盘的短短几百米路上，行人们步履匆匆；楼盘现场，两边人行道上挤满了闻风而来的市民，以至于保安不得不分时段放行；售楼部前排起了长龙，传说排在最前面的人两天前就已经“到位”，被雇来排队的人说，前5个号的价格是1万元。

　　2007年12月9日，选择在周日开盘的万科“金色康苑”，以完美的结尾启动了它在广州的降价之旅。开盘不到两小时，其首次推出的156套单位便告售罄，当日销售金额约2.1亿元。

　　成功选购到如意房产的人，满脸兴奋之色，恰与那些顿足叹息的人相映成趣：13800元/平方米的开盘价，不仅远低于买房者预期中的20000元/平方米的心理价，甚至还低于周边项目18000元/平方米的市场价位。但这些沉浸在自己情绪中的普通百姓自然不会想到，万科此次热卖在业界内造成的震撼。此前，由于土地严查、信贷紧缩等新一轮地产调控政策的出台，广州楼市已经持续了长达半年的交易清淡。

　　低价出击

　　在2007年底和2008年年初，以低于预期价位销售的万科楼盘，并不止“金色康苑”一家。

　　在其大本营深圳，2007年10月万科在龙岗和龙华率先进行了价格调整，万科第五园的降价幅度甚至达到了24%，然而，除得到竞争对手招商地产的回应外，深圳降价并未引发关注；广州是其降价的第二站，与“金色康苑”同期出售的另外四个项目——万科云山、万科天景花园、四季花城和金域蓝湾，实际售价比起市场预期均下调了15%至20%，个别项目甚至低于楼盘前期产品的价格，这一次低价举动最终使万科成为业界乃至公众每日紧盯的焦点；此后的两个月内，以珠三角的广深为发源地，万科先北上至中西部的成都、武汉，再东进至上海，又溯北至北京，降价风暴几乎波及了其势力版图内的各核心城市。

　　但价格调整并未因此止步。新一轮的降价潮，正转向二三线城市。2月29日，东莞万科主力楼盘七折甩卖的新闻，成为当地报纸的头条。不少媒体于是惊呼：万科降价了，房价雪崩将现。

　　然而，对于媒体和公众普遍解读的“降价”一词，万科从未给予正式承认。相反，他们坚称，低价出击只是一种促销手段。“比如上海搞活动的都是尾盘，而且针对的对象都是万科会员。这种手法之前也有的，武汉的‘青年置业计划’也是针对特定的对象。这些都是促销，而非外界所说的降价。”面对记者的问询，广州万科如是说。

　　这一说法也得到了大多数专业人士的认同。在满堂红地产研究总监龙斌博士看来，所谓特价房和额外增加的优惠都是有限制的，要么针对特定的销售对象，要么是特定的户型，真正全面降价的楼盘极少。

　　“降价是一个简单而又复杂的命题。什么是降价？举个例子，比如去年1月份，一个新盘的售价每平方米5000元，去年12月价格涨到10000元，1月份时项目二期开盘，根据行情价格调整为9000元。相比于去年12月份的价格，今年1月份9000元的价位是下降了1000元，但这就是真的下降吗？显然去年这个时候，一期项目的售价才5000元。你说价格是涨了还是降了？”广州某地产公司的营销经理反问道。从这位营销经理的角度来看，在观望气氛浓厚、成交低迷的情况下，房企普遍调低开盘价格的举动，显然并不是真正的降价。