物权法具体落实亟待司法解释

　　新近出台的《物权法》实施以来，全国各地频频出现“首例诉讼”，但记者从本市各基层法院了解到，目前沪上尚未出现有关《物权法》诉讼的案例。

　　开发商与业主之间是否真的“相安无事”？在《物权法》实施一个月之际，本报记者连续走访了沪上多个小区后发现，这部惠及千家万户的民生法典，让业主们更有当业主的感觉。

　　本报记者 陈轶珺 实习生 宋超

　　事件1业主错过缴费被剥夺车位优先权

　　家住静安区某高档小区的吴女士前几天气乎乎地给本报打来了热线电话。“我只是晚交了几天停车费，结果车位就被别人占了。”吴女士在电话中称由于出差，她错过了小区每月交纳停车费的日子，没想到回到家后，物业告诉她，她的车位已经转借给了他人。由于车位已满，从11月起她不能在小区内停车了。等有车位空出后，她才能继续停车。更让吴女士气愤的是，自己作为业主无法停车，而小区旁边

　　为争一个说法，吴女士搬出了《物权法》，根据第74条规定：“建筑区划内规划车位、车库应当首先满足业主的需要。”但物业人员却说“你不来付费，我们怎么知道你还需要？我们已经将停车位优先留给了小区内的业主，剩下的车位才出租。”

　　解读：上海联业律师事务所王展律师表示：《物权法》从立法本意上看是以维护业主的利益作为出发点，但实施起来，会碰到一些摸棱两可的为难问题。除了吴女士的例子外，某些开发商在售房时给出三天时间让购房人买车位，购房人不买则视为放弃，这就算‘业主优先’了。有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放。还有“业主优先”是否能落实到每个业主头上？如何落实？《物权法》中尚未明确地交待，只能依靠相关细则或司法解释来完善。

　　事件2私属会所属于小区公共设施吗？

　　在黄浦区某小区，这两天晚上开业主大会成了必修课。居民刘先生是会议的主要牵头人，他告诉记者，小区内的业主都是2004年买了小区中的房子。当时，该楼盘的宣传广告写得清清楚楚：“小区内有私属会所……”但是购房合同并未明确规定会所归谁所有。刚开始，开发商承诺会所归全体业主使用，作为业主健身、休闲等场所，共两层。业主使用了两年多后，开发商突然将会所收了回去，重新装修成酒楼，进行经营。业主们找开发商理论，认为：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施，属于业主共有。”而开发商的工作人员称，会所的产权是属于开发商的，购房合同也没有约定会所归业主共有，开发商有自主权对会所进行处理。

　　解读：上海通浩律师事务所陆建律师介绍道：《物权法》第73条还提到“建筑区划内的其他公共场所、公用设施属于业主共有”。“小区内的公共场所、公共设施有很多，但是不是都属于业主共有？公共设施到底涵盖哪些设施？从目前看，《物权法》仅仅明确了电梯、过道、水箱、自行车存车处等属于公共场所。但是，小区会所、托儿所、学校、老年活动中心以及人防工程等到底归谁？还没有具体的认定。

　　事件3停车库设在地下，就不属业主所有？

　　“《物权法》都已经实施了，为啥物业还能继续出租我们的小区停车位？小区停车位应该属于业主。即便继续收钱，也应该把钱放入我们的维修基金。”在采访中，家住普陀区的马先生向记者反映了他们小区的纠纷。记者就此采访了小区的物业，物业表示，因为小区的车位都是地下停车库，因此不属于业主所有。

　　解读：“小区停车纠纷的关键是确定权属。”上海联业律师事务所王展律师表示：涉及小区停车位置分地上停车位和地下车库两种，二者概念不同。多数小区的地上停车位占用的是小区的公共区域，所有权应属于全体业主，收益也属于全体业主。但在车库到底应该归谁这个问题上，目前《物权法》做出的是框架性的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”因此《物权法》并没有直接确定车库、车位的物权归属，而只是给出了一个确定车库、车位的物权归属的规则。业主和开发商、物业公司只有地位平等才可能约定，在现实中，大多数小区业主是分批入住的，双方存在着严重的知情权不对等。当一方很强势的时候，就没有可能进行约定，这一规定的操作性会大打折扣。因此，车位纠纷的焦点问题需要有关部门尽快制定《物权法》的实施细则加以规范。

　　●行动调查·业主

　　“权益受到侵害的业主获得了司法救济的途径”

　　“我准备找律师打官司去。”这是记者在采访中听到最多的一句话。“现在有《物权法》保护，谁有理，谁讲法，就听谁的，再也不用像过去那样和邻居好说歹说，协调解决。”在澳门路一小区，正和邻居为公用面积的使用而闹矛盾的周老伯告诉记者：“最近这段时间，我一直在研究《物权法》，如果再拖着不解决，我就准备上法院打官司。”

　　随着《物权法》的正式实施，越来越多关心、关注小区公共事务的业主，表示将拿起法律武器保护自己的权益。对于业委会和物业这两个小区管理中不可或缺的重要角色，业主们提出了更高的要求。“这维修基金的钱，用得太随便了。”在光复路上一小区，原先对于小区公共事务漠不关心的业主也积极参与到小区的管理中来，要求业委会公布维修基金的使用账目。居民戴先生告诉记者：“因为《物权法》赋予业主对业主大会或业委会不适当决定有诉讼的权利，这使得权益受到侵害的业主获得了司法救济的途径。大家运用《物权法》为小区维权，是加强业委会的监督，有利于业委会、业主大会的规范运作。”

　　两家物业分管小区的局面令家住嘉定区的陈先生头疼了近一年。但在《物权法》实施后，明确赋予了业主选聘和解聘物业服务企业的决定权，只要半数业主通过，就可以炒掉小区物业。

　　“以前规定必须达到2/3。就是为了争取这1/6的业主，我们整整奋斗了一年。”陈先生告诉记者：“现如今，小区内经常召开业主大会，相信我们小区的物业管理马上就能统一了。”

　　●行动调查·律师

　　具体实施过程中的空白亟待司法解释加以弥补

　　“随着《物权法》的实施，由车位、绿地等小区公共设施引发的纠纷将会越来越多。”

　　不少律师告诉记者：“在《物权法》实施后，前往律师事务所咨询相关法律法规的市民人数日益增多。但为何至今没有形成一个诉讼？一个很重要的原因，作为国家立法的《物权法》，很多规定只是原则性的，在具体实施过程中的一些空白，亟待司法解释加以弥补，否则难以落实。这使得解决小区纠纷时难免遭遇模棱两可的局面。”

　　●行动调查·开发商

　　开发商态度参差不齐

　　记者在调查中发现，对待《物权法》，开发商的态度参差不齐。有的对《物权法》不闻不问，依旧我行我素，做出了嘱咐将小区公共道路上的露天停车位租金、电梯广告费收益装进自己的腰包等的行为。而有的开发商则在《物权法》开始实施的第一时间，在小区的宣传栏张贴了《物权法》专区，让有关专家为居民解读《物权法》，依法办事，切实维护广大业主的权益。