上海二手房20%个税强征摆乌龙 尝试变成游戏

　　本报记者 田新杰

　　对近期涨声又起的上海楼市来说，二手房交易20%个人所得税和土地增值税目前依然是悬在头顶的两把调控利器，而只要切实落实其中一种，都将给市场带来巨大冲击。

　　日前，上海市税务部门对二手房交易征收20%个人所得税进行了一次“尝试”，结果却似乎演变成了一场游戏。

　　5月24日，上海市几个中心城区率先贴出旨在强征20%所得税的通知，市场哗然；然而，就在5月25日晚些时候，情况突变，上海市地税局发出紧急通知，称“现行的个人住房转让所得税政策执行没有发生变化”。

　　强征二手房交易20%个税？

　　“24日公布的税收政策，其实已经堵死了二手房交易按总价计税的空间，相当于要强制征收20%个税。”中介人士分析。

　　在一份由中介公司人员从交易中心现场拍到的通知中，记者看到，这份由上海市地方税务局发出的《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(以下简称“《通知》”)，在强调严格征收二手房个人所得税外，对确定房屋原值作出详细的解释：

　　“未提供完整、准确的房屋原值凭证，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。”

　　“最大的不同在于，强调通过契税征管档案的记录来确定房屋原值。”一位上海房地产律师介绍，其实从1996年开始，上海就已经对所有商品房交易进行了契税登记，也就是说，通过契税登记档案，上海自住未满5年的商品房若转让交易，都能查到房屋原值。

　　“按照这个政策，其实就相当于对二手房交易统一征收20%个税了。”

　　因此，从24日开始，卢湾、普陀、徐汇等区先后开始按照统一20%的税率征收二手房个税。消息很快传开，上海市各区的房地产交易中心立即人满为患。

　　据上海某大型中介公司负责人透露，短短几天，上海二手房市场的交易过户量大幅增加，最近几天的交易过户量已是平时的4倍。

　　在几乎没有任何前兆的情况下，上海地税局的通知出乎所有人意料，而更让人意外的是，“强征”不到24小时，又突然停止。

　　25日晚些时候，上海市地税局在官方网站发出紧急通知：“针对最近部分媒体报道‘上海强征二手房交易20%个税’，上海市地方税务局就此问题说明如下：现行的个人住房转让所得个人所得税政策执行没有发生变化。请各税务机关做好对相关纳税人的解释工作。”

　　虽然紧急通知并未直接取消《通知》的内容，但从26日开始，上海市各房地产交易中心征收二手房个税又回到了之前两种计税方式并存的状态。

　　政策博弈？

　　那么，为什么上海市地税局在24小时内，态度出现180度的转变？

　　据记者了解，其实《通知》最早形成于5月16日，但并未马上发布，直到24日才首先在卢湾区交易中心悄然张贴并施行，当时并没有统一公告。卢湾之后，普陀等区也跟着张贴通知。

　　多家中介机构反馈的信息显示，调整后的征税政策并未直接通知到中介行业，中介公司也是临时听到风声而后前往交易中心查看公告才知晓的。

　　与以往类似政策不同的是，这次政策并未留下过渡时间，卢湾区在24日当天上午还实行往常的二手房个税政策，在通知张贴后，当日下午即开始实行新政策，统一征收20%。

　　事实上，24日，卢湾区交易中心曾一度有卖家集体抵制突然而至的新征税方式。次日，普陀区交易中心一大早张贴《通知》后，同样遭遇卖家抵制，被迫改为上午仍按老的模式征收，下午实行新征缴办法。

　　“市场抵制是可以预期的，但最终导致地税局态度大转变的绝不仅仅是这一原因。”沪上某知名学者表示。

　　上海市房地局内部人士坦言，税务部门有独立的运作体系，即使是在有关房地产行业的税收政策上，其政策流程也是独立的，房地部门对《通知》的出台并不知情。

　　而在各个交易中心，管理人员均一律表示关于二手房个税政策的情况需要直接询问税收窗口，他们不知详情。

　　“税收政策的变化直接体现的是国税总局的意志。”上海财经大学房地产经济研究中心主任印堃华坦言，但政策的最终走向终将由各部门协调。

　　“一直以来，上海房地部门的指导思想就是‘只做不说’，在维持上海房地产市场稳定发展的前提下，尽量利用中央政策留下的空间发挥地方的主动。”

　　印堃华同时质疑了强征20%个税对调控楼市的作用。“在短期供不应求的背景下，增加税收不仅起不到抑制投机的作用，反而会转嫁到房价，从而抬高房价。”

　　“之前的征税方式，其实就是按照总价1%来缴纳。”中介人士坦言，虽然地税局的通知成了一场游戏，但他们更偏向把这次波澜看作是一个警示。

　　从今年3月份开始，上海的二手房持续升温，3月份上海二手房价格指数加速上升，环比提高0.37%，4月份环比更提高0.54%。

　　有知情人士透露，《通知》的出台，主要是因来自主管部门对