北京四环内普通住宅是否会卖到2万

　　“3.15”快到了，北京市消协公布的一份调查报告显示，多数人希望北京的房价在3000元-6000元/平米之间。而进入此次十大升值楼盘榜单的项目，其市场价基本都达到了13000-16000元/平米的水平，远远超过购房者的心理价位。这些楼盘从当初的低于6000元直冲到16000元，不禁令人发问：按照这样的势头，四环内主流的普通住宅是否会突破2万元/平米呢？

　　观点1：两年内优质二手房突破2万元

　　明天第一城销售总监陈云峰认为极有可能。“就中心区的住宅价格水平而言，北京目前与上海还有一定的差距，因此极有可能出现不少四环内的普通住宅价格达到2万元/平米的状况。尽管北京在轨道交通、市政设施方面快速发展，但郊区的配套设施进展仍较缓慢，希望在城区内置业的人群越来越多，因此，两年内四环内的一批优质二手房将突破2万元的单价。”

　　一位业主在听到北京城区的普通住宅有可能突破2万元的单价时，表示“难以接受”。她认为，如果有一天真到这一价位，很多人会转而租房了。

　　观点2：领涨的二手房难再大涨

　　北京知名代理行协成行董事长王晓航则不太认同陈云峰的观点。原因是：目前不少楼盘的价格快速上涨与区域优势和整个地产市场向上发展的大势有关，而目前不少高价的二手房，包括本次入选的太阳园等，在配套设施上存在很多问题，会影响其升值前景，而房屋的折旧也会影响其继续升值。“四环内仍有不少大盘等待消化，在政府控制

　　建议：投资宜选四环外新区域

　　长期从事北京二手房市场研究的我爱我家公司副总裁胡景晖表示，这一轮的房价上涨与北京四环内市政设施在过去5年内集中改善有很大的关系，但这样的改善不会重新再来一轮，他认为这样的价格已经比较高，因此，后续增值动力不会太强，超越2万大关的可能性不大。

　　胡景晖还表示，今后的置业者要理性面对这些领涨的楼盘，从投资的角度而言，其价值已经不大，而应该尽量选择四环外新一轮产业和市政建设计划已经明确的区域，如顺义、通州等，其升值空间更大；而有条件的自住者，则还是推荐选择那些品质和地段优势都比较明显的楼盘，更利于提高生活品质。

　　-记者观察

　　要正视市场真实需求

　　如果一手房的定价超过市场的预期10000元/平方米，不少人可能会归咎于开发商的炒作与哄抬，而当二手房的价格超过这一预期，又应该归咎谁？

　　事实上，二手房的价格更多体现的是市场内部自由交换的结果，而且中介公司的交易案例显示，目前北京的绝大多数二手房购买者都是用于自住，体现了真实的居住需求。

　　研究本次统计的10个楼盘价格变化轨迹可以发现，2004年至2006年间，北京市四环内的商品房价格经历了一个快速上涨的阶段，同期的二手房价格也经历了一个相对快速上涨阶段，表明这段时间需求是比较旺盛的。一位业内人士指出，此阶段北京住宅郊区化经历了从概念热到理智的过程，不少人回归城区四环以内，加大了供需矛盾，这是很重要的原因。

　　显然，在四环以外进行有效的需求分流，建设一些产业和配套完善的生活区(包括普通商品住宅和保障性住宅)是必行的。而过去单纯地兴建大规模的住宅区的思路显然是不可再效仿的了。

　　这样的产业与配套先行的思路在执行起来会有一定难度，但在海淀的山后新区、顺义、通州，这样的思路已经在体现并实践着，而且正有效地缓解部分需求，这是一个良好的开端。