法制日报策划：2006年市场经济主旋律(3)

　　消费者之住篇

　　购房前后：房价涨与物业纠纷激烈

　　房价暴涨买房难

　　据国家发改委、国家统计局2006年12月21日公布的数据，2006年11月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨5.2%。

　　中国房地产的价格有好几个脱钩：一是与国民经济的增长率脱钩，二是与物价指数脱钩，三是与居民收入水平的提高脱钩。房价的上涨使消费者对住房的需求与现实的矛盾越来越突出。对一向信奉“安居才能乐业”的中国人而言，涨幅过快的房价无疑让梦想与现实的距离逐渐拉大。

　　专家解读

　　专家认为，一些城市的房价上涨过快、房地产市场秩序混乱缘于如下两个原因：部分城市住房需求偏大，供求关系偏紧，一些中心城市外来人员购房比例较大；规范市场秩序工作不到位……长期以来，房地产开发商拥有土地的数量以及获取土地的价格，在业界一直被视为“绝密”，购房者对此更是一头雾水。

　　未来几年内，中国还将有数亿农民转移到城市打工和居住，中国房地产面临的最大问题是中国人对住房的需求还会进一步增长。经济学专家认为，中国的优势在于，政府掌握着控制机制，可以做到给过热的区域降温。政府掌握的重要机制之一是发放建筑许可以及对国有银行发出停止贷款的行政命令。目前，这一降温措施正在启动。

　　有人认为只有充足的供应量才能从根本上抑制房价。但是尽管如此，中国此时更应该重点关注从乡村迁到城市人群的住房问题。在中国，这些人群面临的住房问题是最严重的。随着乡村人口城市化进程的加快，大量进城务工者对住房的需求将推动房价持续上涨。供求关系决定商品价格，这是颠覆不破的真理。

　　随着中国入世，来华淘金的跨国公司更是如潮水般涌入，这里竞争的决定意义越来越大，如果跨国公司们还对中国抱以“低端市场，消费者法律意识淡薄”的观念，没几年就会被激烈的竞争所淘汰。

　　北京美丽园事件

　　2006年全国各地物业纠纷不胜枚举，既有共性也有个性。最典型的是北京美丽园事件，据称是北京业主委员会状告物业公司的首次胜诉。从一审受理、到二审判决业主委员会胜诉、再到所谓的再审“翻案”，法院的一举一动都在媒体和公众的高度聚焦之下，然而业委会最终再审又胜诉后却遭遇物业公司一夜之间撤走，事件闹得沸沸扬扬，最后惊动了政府部门，在政府部门的斡旋下再次聘请物业公司。

　　惟一业委会告赢物业案的更多思考

　　业主们为何与物业公司争端不断呢？人民大学副教授张丽曼认为，小区《公约》(合同)的制订往往都是在小区开发之前，在规划审批之际由开发商制定的。而此时的另一方主要当事人业主却处于缺失状态，其权利不可能得到充分体现，这就为以后业主与物业公司产生矛盾埋下了伏笔。而对于业主来讲，解聘和选聘新的物业公司，必须经物业管理区域内2/3以上的业主通过，因此，解聘物业并非易事。

　　专家认为，有关部门应该尽快从制度设计上使业主与物业能够真正以平等的身份对话，提供双方可以平等协商化解矛盾的平台，通过竞争形成有序的物业服务市场，而非万事只待法院。

　　实际上，业委会的作用很关键，可是业委会的法律地位至今仍模糊不清。而业主委员会是一个纯义务性组织，需要付出很多精力。不少小区没有业主委员会或者已经撤销。在已经撤销的业委会中，很多负责人表示，复杂的纠纷已经影响到了自己的日常工作、生活。

　　而业委会即便参与诉讼也是败诉的居多甚至没有资格参与诉讼；成立业主大会和选举业主委员会需要全体业主所持投票权的2/3以上通过，对于分期建设的小区而言，怎么算“全体业主”至今还有法律争议。

　　由此可见，目前我们的制度设计似乎还不能完全提供业主与物业可以平等协商对话的平台。比如彻底切断开发商与物业公司的“父子关系”，减少业主委员会成立的不必要的制度限制，增强业主委员会等业主自治组织的自治能力与自律等等。于是，业主们别无选择地期待诉讼之路。

　　有专家认为，可以采用公示的方法让业主了解，甚至可以邀请业主参与到物业管理中来，还可以设立监督的平台，这样就改善了物业和业主的关系，很多问题迎刃而解。