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本报记者 务名扬 孙杰 报道 九部委出台调控细则后，那些已经签订购房合同，并支付20%的首付款，但贷款手续没有落实的大户型购房人也许会“很受伤”。因为对于这这部分人群，银行至今没有给出是否需要在6月1日后补交10%首付款的答案。有业内人士推测，如果银行强制执行30%的首付比例，在6月1日后京城楼盘可能会出现较多的退房情况。
问题：补交一成首付款？
“现在遇到的问题是，已经签订购房合同，但贷款没有办理完的客户，是不是应该在6月1日后补交10%的首付呢？”昨日，某楼盘销售人员周先生在接受记者采访时，说出了现时遭遇的最大难题。
周先生所销售的楼盘位于顺义，首付是20%，虽然均价较便宜，但户型面积比较大。由于4月底央行加息，当时正在办理贷款手续的购房人都被银行要求重新办理手续，再赶上“五一”长假，这些购房人的贷款手续到现在也没有办理完毕。“客户的意见非常大，认为6月1日后自己补交10%的首付不合理。现在开发商正与银行协商，等待一个解决办法。”周先生说。
连锁：可能引发退房潮？
据记者了解，与这个顺义楼盘遭遇到同样情况的项目不在少数。在房价等因素刺激下，北京的开发商都偏好开发大户型产品，小户型产品一直处于需求旺盛而供应紧张的窘境。一位业内人士告诉记者，目前京城房产项目普遍的情况是，小户型产品比例通常占到整个项目的20%-30%。为刺激销售，开发商对于大户型产品的首付比例一般都定在两成。
周先生表示，提高首付会将许多计划购房的年轻人挡在门外，对于财力充足的购房人则影响不大。同时10%的首付比例并不是小数目，例如一套总价100万元的大户型，10%的首付就是10万元，突然让那些利用全部积蓄购房的客户拿出这么多钱将比较困难。因此，6月1日后楼市很可能会有较多的退房情况发生。
银行：细节正在商讨中
如果要避免退房情况的发生，银行的态度将是关键。昨日，记者专门就此采访了工行、建行、浦发行、深发展等多家银行，但得到的回答均是“总行在紧急讨论具体执行细节”。截至记者发稿时，最终措施仍未出台。但记者从润枫水尚销售部负责人处获悉，对于目前已经签订购房合同而没有办理贷款的客户，开发商将按照首付三成的新政策办理。
一位不愿具名的某银行高层表示，九部委新政总体来说还算温和，因为虽然银行个人住房贷款的首付比例最低可达到两成，但实际上选择首付两成的客户还算很少。为了少付利息，降低还款压力，绝大多数客户会选择三成以上的首付比例。在一段时间内，新政会对目前银行住房金融业务构成一定影响，对银行的按揭业务特别是时限较长的按揭业务会有一定抑制，但更多的还是政策对于银行和购房者心理层面上的导向与暗示，因为目前要求首付三成按揭的银行已经非常普遍了。
反应
购房人冷静面对首付提升
本报记者务名扬实习生李庭元报道昨日，京城楼盘的售楼处在平静中迎来了九部委出台调控新政后的第一天，“6月1日起房贷首付提至三成”的消息并没有令售楼处出现购房人抢签合同的场面。
记者先后走访了合生国际花园、万象新天、润枫水尚等楼盘，售楼处里的气氛都显得很平淡。合生国际花园的销售人员表示，该楼盘在本月20日开盘当天，首期大部分房源便被客户预订，目前，签订购房合同的工作正在平稳进行，没有接到客户在月底前抢签购房合同的要求。
润枫水尚的销售部负责人表示，所谓6月1日起提高房贷首付，是针对银行批准住房贷款的日期，即使本月底前客户签订了购房合同，贷款也很难在6月1日前获得银行批准，所以购房人没必要集中在近几天签约或购房。但该负责人表示，对于目前已经签订购房合同而没有办理贷款的客户，开发商将按照首付三成的新政策办理。
正在万象新天签订购房合同的张先生表示，自己并非特意赶在这天签约购房，因为之前为了避免支付更多的利息，在办理贷款时就已选择了首付三成。张先生认为，提高首付的政策可能会使一些暂时资金不足的购房者放弃购房，或限制个人盲目购房，但对于有计划的购房者，从长远看不会产生太多影响。
五个追问
哈继铭：
为什么不向外资买房征税？
中国金融公司首席经济学家哈继铭对记者表示，针对九部委细则中的税收环节，销售税的税基应该是收益所得，而不是房价总额，营业税的征收对短期炒作能起到抑制作用，但是在设计上还不够科学。此外，调控房地产，应该区别对待内资和外资，尤其是在人民币升值的大环境下。作为中国人，花80万元买房和外国人花80万元买房是不一样的，同样的房子，放一年不涨价，在人民币升值的情况下，外资一年以后卖房同样赚，这种套利行为给宏观经济的稳定造成大量影响，扰乱了货币政策的正常执行，同时也夸大了人民币升值的市场需要。如果没有特殊的对外资炒房的政策，对国内的购房者是不公平的。因此国家应该征收针对外资买房的汇率调节税，这个税收如果有，便可以抑制热钱流入中国房地产。当然这个税收也可以是有期限的，短期炒房要征税，时间长了不征，因为你是居住需求。
董藩：
为什么不从保有环节征税？
对于九部委意见，北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为九部委意见也并非是十全十美的调控方案，确实还有值得改进或者有待明确的地方。首先，在住房转让环节征收营业税，用以抑制投机和投资性购房需求，在需求旺盛的情况下，这部分税收可能转化成交易成本，提升房价，而在需求平稳的情况下，又会极大地抑制二手房交易活动，因为“惜售”会阻碍二手房市场和租赁市场的发育。其次，不应继续进行城镇廉租住房和经济适用房建设，理论和实践都已经证明这种做法成本太高，副作用太多，而且正在为海外所抛弃，所以继续推进廉租房和经济适用房的建设似乎不该再出现在九部委意见中，或者只能作为过渡性措施。
董藩建议，在税收调控方面，应该从保有环节进行，如果物业税推出的条件尚不成熟，可以更多地利用金融手段调控需求。对于解决中低收入家庭的住房问题，则应该用货币补助的方式代替实物补助。
林洁：
该如何界定自住还是投资？
对于“对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%”的规定，伟业顾问总经理林洁提出质疑，如何界定是自住还是投资？购买目的又如何区别？如果是住一年后出租或转让的“自住+投资”，该怎么办？林洁认为，“第一套住房”和“自住”是两个概念，比如拥有一套住房的人，由于居住品质升级的需要，再买一套住房居住，这也是自住，这种情况下首付是两成还是三成？政府对于“自住”从来没有明确的统计方法。
购房人：
首付为什么不瞄准“多套”？
在北京某事业单位工作的何小姐从去年就开始一直寻思着在北京买套住房。她说，像她这样真正想买一套自住房的普通消费者并不太关心房贷的首付比例是多少。在贷款总额一定的情况下，首付少了，月供自然也多，还本付息的总额就多。只要能够承受，不用银行规定，购房人多半会主动多缴首付款。消费者买多大的房子，最终取决于目前和预期的收入水平，而不是贷款的首付比例。
何小姐对“90平方米以下自住住房”仍执行20%首付比例的规定也提出一点看法。“用住房面积来划分采取什么档次的首付比例，不如用过去一直采用的‘多套’住房等概念。大力发展‘实质性’首套住房消费贷款，提高对‘多套’房屋及高档商品房、别墅等投机需求的房贷首付比例，这种方法可能会更好些。”
网友：
为什么不能让土地利润缩水？
针对建设部等九部门联合出台的稳定房价的意见，昨天，一位网名为“理财村长”的网友在自己的博客上表示，宏观调控后，可以百分之百地预测，买房更困难了。
不调控“土地成本”，开发商就永远有哄抬房价的理由，这是政府不能不面对的利益抉择。
说实话，土地本应是人民群众的，政府部门作为人民群众的代表，执行的只是管理土地的职能。现在土地却完全归政府所有，而且是用来牟利的最好工具。
因此，政府当真要调控房价，不妨把地方政府的土地利润缩水一番，这样一来，房价不就自然降下来了吗？
为何《意见》中没有一条哪怕一句话是针对降低土地成本的呢？为何政府每次调控的矛头都指向消费者？
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