贫富分区：推手与救赎

　　在政绩焦虑症下，权力与资本在贫富分区的过程中特别容易结成“神圣同盟”，但这样的一种结果对富人、穷人乃至整个社会都将带来负面影响

　　★ 本刊记者/苏琦 郇丽

　　“媒体误会了我的意思。”任志强在谈及此前被热炒的“穷人区”“富人区”的话题 时说。

　　“我从来没有提出过在新城市建设中要把穷人区、富人区分开的观点，而是认为在经济发展与城市建设的过程中必然出现不同收入阶层的建筑与居住区域。穷人区与富人区的划分并不是仅仅靠开发商的有意识的建筑而能人为形成的，而是政府意图、城市规划、社会保障能力、经济发展条件、居民消费能力、资本实力等多方面因素组合而成的必然结果。”

　　贫民窟外迁：脱贫，造贫？

　　与城中心破败沦为贫民区、富人外逃形成郊区化运动，这种贫富分区相对清晰的纽约等西方城市相比，《城记》的作者王军觉得北京的贫富分区正呈现出一种复杂而模糊的图景：一方面把所谓的贫民窟搬到郊区去了——大面积的拆迁和偏低的补偿，导致很多人只能跑到远郊区去住，因为经济适用小区都在那里；另一方面，郊区也出现了富人区，但很多有钱人在中心区待着。

　　相比之下，如果说西方城市生态的分化更多是因为市场的作用，那么北京则更多体现出有形之手的调控作用。

　　“任何一个城市格局的形成，都是政府、房地产企业、市民三方互动的结果。这三方力量的强弱是不等的。政府在对某些资源的配置上是起着重要的或者叫做主导的作用，因为我们是从计划经济转型过来，企业凭借资本，也有相当大的力量。恰恰是市民这一块，缺少组织，是零散的行为，话语权是很小的。”中国城市规划设计研究院总规划师杨保军说。在目前的体制下，政府有发展经济的动力，也有政绩考核的压力，很容易跟资本联手，而容易忽略一般市民的要求。

　　这一点，在旧城改造中，表现得尤为明显。杨保军介绍说：“北京的居住空间分异，首先就是在旧城里头了。旧城过去是老北京住的地方，有一千多万平方米，到了2000年左右，有几百万平方米拆掉了，迁出去十几万人，都迁到郊区去了。有些是由于城市功能的置换，比如商业的发展，还有一部分就是房地产开发，看中了这块地，要通过开发把价值体现出来，所以要把它拆掉。这带来什么？这些老北京人生存能力方面多属于弱势，就是依靠在城市中心区非正式的就业来维持低收入的生存。现在一下子把他迁到郊区去，他就面临生存的危机，因为那些地方是边缘地区，没有那么多的非正式就业岗位。还有一些公共配套资源，如教育，医疗设施，都没了。他的生活质量没有改进，反而恶化。”

　　这显然与任志强所描述的“理想状况”——“政府责任与商业利益会逐步的将这些穷人区改造成公共区域和富人区的。而在改造过程中穷人也会因为改造的搬迁将原有的破旧的资产升值，而改变现有的居住条件，转移到非穷人区的范围之内”——大相径庭。

　　据杨保军统计，北京旧城改造近年来有200多个项目规划被调整，经过专家论证，通过率是60%多，令可供开发的面积比原来规划的多了一倍多，粗略算一下，增加面积带来的收入是500多个亿，(政府和房地产商)皆大欢喜。

　　被动的豪宅？

　　然而，在外界看来已经得到政府“眷顾”的房地产商们也在抱怨。

　　“谈贫富的问题时，先要纠正政府。土地已经卖这么高了，我一定卖最好的房子，否则收不回来啊。”任志强说，现在土地费用已经越来越高了，占到房价40%～60%，而这钱并没有返回给老百姓。

　　庞博国际地产综合服务机构执行董事刘东长期做北京别墅销售，在他看来，不少豪宅的形成纯粹是因为高地价，像前不久拍卖的后沙峪地块，作为一块低密度住宅(别墅的巧妙代称)用地，拍到了280万元人民币每亩，折合下来比周边已经建成的别墅价格还要高，“面粉价格已经高出面包价格”。

　　任志强指出，对土地的垄断性控制，一定会产生这样一个结果，“目前采取土地拍卖制度的主要是香港，而香港是两种土地制度，一种是私有土地，一种是公有土地，两者之间会平衡——公有土地想抬高价格时，私有土地会平抑，私有土地价格过高时，公有土地可以平抑，两者之间是较量的过程。而在内地，只要政府要不给地，房地产公司就没饭吃，所以它会用越来越高的价格来形成这个资源。”

　　不动产税：可能的出路

　　政绩焦虑症是政府在城市生态上“嫌贫爱富”的缘由。中国城市规划学会副理事长朱嘉广依然记得有一次听到某官员说“有穷人待的地儿就弄不好”时自己吃惊的心情。

　　据有关资料显示，近年来房地产投资已经占到北京市固定资产投资的50%以上，前年最高达58%，去年达56%。据杨保军介绍，北京朝阳(区)和海淀(区)增长是最快的，因为他们是外面的，有的是地搞开发，而包在里头的区，没有地，就要拆了房子建高楼，否则找不到经济增长的突破口。

　　在杨保军看来，破解这一焦虑的一个可行办法是考虑征收不动产税。“我们国家的税收更多在增量上做文章，我开发一块儿，再开发一块儿，不断带来钱，GDP和税收就上去了。而对存量这一块儿，实际上是没有税收的。”

　　而西方国家70%的财富凝聚在不动产上，不动产的取税主要来自增值，就是不动产的增值税。“你买下房子是你的了，通过评估以后值多少钱，然后你的房子升值还是贬值，取决于外部环境和配套设施。”政府要想收不动产税的话，就要让居民的房子升值，其途径就是不断完善环境，满足公众对公共设施的需求。在这个过程中，老百姓的不动产升值，一部分钱交给政府，一部分自己享用——这个升值是可以变现的，可以贷款，可以转让。

　　杨保军说，因此政府主要精力就是放在提供公共服务，比如缓解交通拥堵，解决上学、就医困难等，这些问题解决以后，不动产又会升值。“这就是政府职能转变，政府不应该去搞什么开发，而是应该把生活变得舒适，做好了这个地方就升值了，然后我从这里面提成。”

　　据杨保军和他的同事调查，八通线通车后，沿线二十多个站点附近的楼盘立刻每平米都涨了200多元钱，加起来总共涨了20多个亿，但这个钱都是开发商拿掉了。政府投入了好多个亿，没有回收，无法形成循环，只好等再攒起来。

　　分享公共空间：贫富相处新路径

　　至于城市的重建改造项目：那些中等和上等收入住宅项目占据了城市中诸多土地和很多以前曾是普通街区的地方，他们划定了自己的地界和街道，就像广告所说的那样，用来为他们的“城中岛屿”和“城中城”服务。“这些被肢解的地区生发出快速增长的恶性肿瘤，价格标签被贴在不同的人群身上，每一个按照价格被分离出来的人群生活在对周边城市日益增长的怀疑和对峙中。人们能够想象，这些地区如何难于与邻近街区和睦相处。”多年以前，雅各布斯，《美国大城市的生与死》的作者，就以精到的笔触刻画了贫富分区所带来的社会弊病。

　　当杨保军几年前初到巴西的里约热内卢时，感到这是一座诡异之城。一些地区萧条破败，路灯是坏的，商店冷冷清清，街上晃荡的都是些可疑人物。接着走过一片地方，围墙很高，上面还有铁丝网，军队巡逻。“我问他们这是什么军事基地，他们说，这是我们的富人区。我说富人区怎么还要围墙、铁丝网，军队驻扎。他们说，你不知道，我们这个地方两极分化太严重。”

　　两极分化导致穷人区的情况越来越差，交的税根本不足以让政府维护这个地方，警察也没有费用，结果就陷入恶性循环——情况这么差，更吸收不到投资。税源更少，穷人就没活路，只有打砸抢，把富人吓坏了。富人区把围墙给修起来，然后花钱请部队来保护。但作为一个城市要运行，一个商人要做生意，你总要出来。

　　究竟有没有办法让不同收入，不同阶层的人，住到一块，创造一个和谐的社区呢？杨保军认为，在这方面，香港的经验可以给人们一些启示。

　　香港住宅分两部分，一方面是有钱人的

商品房，就是私房，一方面是政府盖的公屋，供低收入阶层。为避免过分的两极分化和空间分异，香港政府通过法律规定，在建设新城的时候，私房的比例不许超过40%，这就保证了新城有一部分富人，有一部分穷人。

　　接下来的问题是房子怎么盖。如果穿插着来，那肯定卖不出去。香港政府经过研究规定，穷富可以不混居，但政府提供的公共设施必须是共有的。比如，富人区不能建一个富人学校，因为这会更加剧社会分化。香港政府希望借助公共空间的共有，来加强不同阶层间的交流，互相了解，互相碰撞。

　　“虽然你们家的房子是在别墅，我们家的房子在公寓，但我们在同样的餐馆吃饭，你可以点鲍鱼海参，我点差一点的菜，但我们能够坐在一起。我们还在同样的剧院看戏，子女在同样的学校读书，在同样的

医院看病，在同样的游泳池游泳。这样就带来交流的机会，而不是互相隔绝。”杨保军说，长此以往，彼此间就不是一种敌对的态度，慢慢会带来沟通和理解。

　　当杨再去巴西考察的时候，发现里约热内卢市化解贫富对立的情绪也是从恢复城市的公共空间入手。政府投一部分资金来启动，恢复公共设施，让不同的人群从家里面走出来，到公共空间来。公共空间有了活力以后，投资者感觉到这个地方比以前安全，就愿意来投资。然后政府再通过一些优惠税收政策，这样就不断有投资者来，政府也就有钱给那些穷人区提供一些服务，穷人就有了一些就业岗位，然后更多的人就会走出来，这个地方就复兴了。

　　“所以，最重要的是城市的公共空间要达到共有的状态，不论富人穷人都应该拥有。这是我们应该努力的方向。”杨保军最后说。

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