从大院儿到富人区：围绕居住空间的漫长分异

　　计划经济年代，居住空间向权力倾斜，市场经济时期，则被涂抹上了资本的色彩

　　★ 本刊记者/苏琦 郇丽

　　“人们所讨论的所谓‘富人区’‘穷人区’，在规划领域的专业术语上叫做‘居住空间分异’。”中国城市规划设计研究院总规划师杨保军对本刊说。

　　“分异”是个精确而传神的词。就北京而言，这种居住空间的分异，一直存在。

　　城里的胡同与城外的大院

　　解放前北京就有“东富西贵，南贫北贱”一说，这个阶段体现了一种封建时期的布局，即达官贵人和老百姓的分隔。1949年，北京有一百多万人，住房面积1500万平米左右，接近92%的住房在城墙以内，以胡同里的平房为主。

　　在接下来的50、60、70年代，北京市的居民大体生活在两个环境中，一类是城里的胡同，另一类是城外的大院。

　　胡同里的大杂院，居住环境与大院里的楼房是不能比的。《红底金字》的作者刘仰东曾对大杂院的居住环境做过这样的刻画：“一般是十平米一间的平房，出门就是地，没有暖气、厨房和厕所。北屋还能见太阳，南屋终日阴暗，西屋在风口上，东屋西晒。冬天家家插烟筒，水管子上要缠上防冻的草绳子，上趟厕所要走几十米，早晨倒尿盆都是一景。”

　　所以，当画家陈丹青听刘索拉说王朔是“军区大院的孩子”，而说起她自己却“是胡同里长大的”，就觉得有些听不明白：按说胡同里长大的，多数是城市贫民，可刘索拉分明是高干子弟，刘志丹是她的亲叔叔。陈后来才明白，解放后，一些领导人和社会名流的家，也安在胡同。与平民的大杂院不同，这些宅院大多独门独院，与邻隔绝，且多经过改造，有专用锅炉、厨卫设施。就因为刘家位高，所以进城后分配的住处是胡同深处的四合大宅院，自然比王朔所住的容纳了几百户军属的“大院儿”高级太多了。

　　前不久上演的有中国版《绝望主妇》之称的《无穷动》，其主要场景便安排在一个高级四合院里。刘索拉、洪晃这两个当年根正苗红的革命后代在其中饰演一对闺中密友，而该四合院的主人、洪晃的母亲章含之则在其中客串姆妈的角色。

　　这个优雅静谧的四合院是史家胡同51号院，是当年中共中央送给章含之的父亲章士钊的。1959年，周恩来到东四八条54号看望章士钊，发现他一家一直借住在章的老友、曾任袁世凯内务大臣的朱启金的私宅后院，居住环境相当逼仄。回去后，周立即报告了毛泽东，并指示国务院管理局为章士钊找一个四合院住宅。章士钊后来领命赴香港与国民党人士接洽，旋即在香港去世。根据周恩来的指示，章含之的丈夫、当时的外交部长乔冠华放弃了外交部为其修缮一新的史家胡同55号院，搬进51号院。

　　陈丹青后来在《退步集》里感叹说，共和国的第一代领导人知道什么是好住房。比如康生的庄园，现在开放，叫“竹园”宾馆，就是昔日的王府。小德子、盛宣怀住过，里面有大树、老树，各种奇花异草，水池、台榭、回廊。而上海、南京的好房子是西式洋房，也给第一代官员住满了。

　　但仅靠存量资源显然无法满足进城干部的住房需求，因此以单位为中心大规模兴建大院便成为一种选择。到80年代末，北京重新制定城市规划时，各种大院已经高达两万五千个。

　　从分布上看，复兴路上公主坟到玉泉路沿线，是军队大院相对集中的地方。“这是历史形成的，刚解放时，部队都在西边。”华远地产总裁任志强对本刊说。军队宿舍的住房相当宽绰，将军多半住小楼，至少两家分一个楼。大区一级机关还有大校楼一说，一套五六间房子。一般校官住的宿舍楼，都是三四居室。房间的面积也“不同凡响”，厕所里搁进一个浴缸，只占去一角。

　　而国家和市属机关的宿舍院，集中分布在从西便门、阜成门以西，到木樨地、三里河、百万庄一带。“当时二环路就是城外了，最高时有78个部委，50多个都是在西边。三里河地区是机关聚集区，房子好，住房也好，过去是最好的区。”任志强回忆说。

　　一些占地广的宿舍区，形成区中套区的格局，如百万庄一带按子、丑、寅、卯……划区，其中申区是部长们的两层小楼，此外在西便门国务院宿舍区也有一批部长楼。

　　跟北京的朋友聊得多了，陈丹青发现，这些50、60年代成长起来的孩子大都有一个本事：只要问你住在北京哪个区，哪个大院，就能掌握你的出身、地位与重要性，是区级还是市级，是民盟还是政协，是军区还是中央军委，是中央还是中央直属，是中央办公厅还是中南海，等等。

　　除部长楼外，国家部委的宿舍，大多是三四五层的普通宿舍楼。60年代初，煤炭部曾在永安里南侧盖过两三栋9层高的宿舍楼，是那个年月居民楼中仅有的高层建筑。70年代中期，广播事业局在复兴门一带盖了一座12层的预制板宿舍楼，号称“十二层楼”，是北京最早的一栋接近今天意义上的高层建筑。据说马季等人是第一批住户。

　　那年月，级别的高低更多地体现在居住面积上，至于房子构造本身，则大多乏善可陈。就连专门给高级干部盖的相对高级的宿舍楼，三到五居室一套的房子，也无非是房子多一点，厕所和卫生间分开，其他与普通住宅区别不大。

　　70年代中期以后，三里河南沙沟盖了一片四到六间一套的高级住宅，走廊宽，有两个卫生间和一个二十多平方米双开门的客厅，算是高级宿舍楼质量提升的一个标志。当年钱钟书夫妇在胡乔木的关照下，有幸住进这样的高级住宅。“我们的新居共四间房，一间是我们夫妇的卧室，一间给阿瑗(女儿钱瑗)，一大间是我们的起居室或工作室，或称书房，也充客厅，还有一间吃饭。”杨绛在《我们仨》里这样描述道。

　　从前三门到亚运村

　　“北京在1978年时，超过8层的带电梯的高层建筑大约只有十四栋。当时前三门大街的楼群就是北京最好的住宅建筑和富人区，绝大多数是国家机关、政府机构、大型国企占有和分配。”任志强对当年这段历史如数家珍，“那时也没有土地拆迁一说，前三门是利用地铁工程拆出的地。后来方庄开发区，双榆树开发区，都是征用的农用地。”

　　但从今天的标准来看，虽然只有二十多年的历史，这些建筑不管是从外型、户型、内部设施条件上都已经变成了相对落后的建筑，居住人群和收入也都已经发生了巨大的变化。

　　到1984年，为解决首都干部群众住房问题和改善南城面貌，北京市政府决定在市东南建设方庄住宅区，随后征用了蒲黄榆大队全部和成寿寺大队部分土地，并由北京城市建设开发总公司下属第一公司，即现在的北京城市开发有限公司(城开)承担建设。

　　1985年，方庄开始正式建设，历经十年基本建成，总建筑面积266万平方米，是上世纪90年代初北京规模最大档次最高的大型住宅小区。方庄早期的房子非常走俏，聚集了众多中央部委政府官员及国企高层，“单位买房子，基本都在最好的地区，因为公款是不讲究价格的。”任志强说。

　　除中央国家机关及各大国企外，京城一批最先富起来的人竞相抢购方庄房产，包括一大批商界成功人士与影视明星等。

　　1993年，媒体人士耿海亮总耗资106万元人民币，购得方庄两套“商品房”，他感叹说，现在购房门槛低多了，只要十几万元就可以申请贷款，当年可是要全款，而且也没有选择，只能是方庄和亚运村。

　　“当年住进方庄的人，都衣冠楚楚，有许多知名的演员、影星，更多的是律师、个体暴发户、旅居海外人员的亲属，无论从个人资产、社会背景都没有什么区别。”耿回忆说，但方庄真正称的上商品房的也不多，周围都是北京市委的楼、海洋局的楼、公安部的楼等等，“开始心理也很难平衡，这些机关部门的人员享受福利分房，30多岁就住自己需要花100多万元买的房子。”

　　方庄的商品房1986年就开始出售，最初分甲、乙、丙三个等级，甲级1700～1800元/平米，乙级1400～1500元/平方米，丙级700～800元/平方米。因为当时北京高档盘非常少，所以价格几乎每年都在涨，到1995、1996年，大部分商品房都涨到了4000～5000元/平方米，有些甚至一度涨到了8000～10000元/平方米。

　　随着北京房地产市场的发展，方庄房子的户型硬伤开始凸现，当时为了节约用地，方庄住宅区90%都建成了25～29层的超高层塔楼，户型也多以五六十平米的小两居居多，七八十平方米的大两居以及100平方米左右的小三居及大户型很少。“1998年以前，建房基本是标准图，局级不能大于130，处级90，科级70，就这么一个分配方式，越平均越好，完全没有个性。没有福利分配以后，个性化越来越突出。你盖这样房子，我就盖那样房子，要不卖不出去。”任志强说。

　　90年代后期，北京兴起别墅等高端产品，相比之下，方庄就显得黯淡了，房价也开始滑落。“而且，租金也是一路下滑。1994年时，主要租住对象是海外华人，以及驻京单位，96平方米的房子可以收取7500元月租。到了1995年，就下降到6000元了，1996年就只有4000～5000元了。”这一时期，一些明星及富有阶层开始先后搬出方庄，“逃离方庄”一度成为媒体热议的话题。

　　1990年亚运会的召开将人们的注意力拉到北四环。

　　此前，在朝阳区大屯乡曹八里村31.5公顷的土地上，亚运村拔地而起，除比赛场馆外，还有运动员公寓，酒店和相关的配套工程。当时亚运村所拥有的市政配套设施，在整个京城是最齐全的。亚运会结束后，北京市政府成立北辰集团接管亚运村。

　　运动员公寓J座、K座即汇园公寓首先对个人出售，以外销为主，价格高达1400美元/平方米。此后，出现了亚运花园、阳光广场等一大批外销商品房。它们大多具备高档精装修，24小时热水，可视对讲机，卫星电视，豪华外立面等条件，是当时的普通住宅无法企及的。

　　由于一套100平方米左右的外销房折合人民币要一两百万元，并且1998年以前国内没有银行开办个人住房贷款，因此购买外销公寓大多是一次性付款，这使得外销公寓成为有身份、有钱人的象征。

　　北京的先富者纷纷搬到了亚运村，其中很多是从最早的富人区——方庄搬来的。一位业内人士回忆说，当年汇园公寓开盘时，中国富人还挺难买到的，一部分人想尽办法托关系购买。

　　然而，亚北板块也没有摆脱衰落的宿命。十多年前令人乍舌的公寓，到今天落伍了：豪华的内装修和外立面已经过时，24小时热水、可视对讲机、卫星电视已成为今天普通住宅的标准配置，交通也日益糟糕。

　　2002年9月1日，北京正式实施《关于调整本市内外销商品房管理有关规定的通知》，商品房内外销实现并轨，至此，外销房成为历史。

　　向东向西，别墅豪宅

　　1999年左右，郊区化概念风行一时，以区自然景观为卖点，以郊区别墅为主要产品的富人区开始形成。其分布区域被业内人士形象地总结为一山(西山)二河(潮白河、温榆河)三线(立汤、京顺、京通)四高(京昌、京沈、京开、京密)。

　　温榆河全长47.5公里，从昌平经顺义、朝阳到通州，河畔聚集了北京最有名的别墅区，其中的香江花园曾卖到4000美元/平方米的天价。业内把北京的机场高速、京顺路、温榆河一带叫中央别墅区。对此，任志强也有同感：“现在东北部是最豪华的区。这和改革开放是有关系。改革开放利用外资是和使馆区联在一起的，和使馆区密切结合在一起的，都是外企最发达的地区，大酒店最多。这一区域就变成富人区了。

　　2001年到2002年，以香山为核心的西山板块开始形成，被称为“富人后花园”，其别墅售价大都在20000元/平方米以上，其中的西山美庐卖到2500美元/平方米，仍有不少人排队购买。

　　近年，越来越多富豪意识到住在郊区别墅的时间成本太大。因此，兼具景观和交通优势的东四环的朝阳公园周边地区和西四环的昆玉河两岸正成为新兴的高档住宅区，均价都在10000元/平方米之上，且不断上涨。

　　“王石五年前就说到城市出现郊区化问题，我觉得说的根本不对。我们与西方最大的差别在于，所有的公共设施，

医院、学校、商业、体育场所都是在市中心。因此不可能实现完全的郊区化，只是局部的一部分向郊区转移。”任志强如此评价这一趋势。

　　把目光放回城里，则是一幅模糊的图景。二三环以内实际是混杂区。没有富人区，只有单个富人楼。剩下的是拆不动的穷人区。

　　

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