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文/顾列铭
“投了70万元，本想坐收租金，眼看着情况不妙，想退出保本却被套住了，”于先生满脸愁容。他身后就是自己投下血本的位于北京西南三环边上的某商业楼盘，此时已是空空如也，虽然坐拥北京西南商圈，却不见任何旺铺的迹象。
“一铺旺三代”的商铺神话，中止于2005年产权式商铺的纷纷铩羽。
70%的失败率
对于产权式商铺的运作模式有深入研究的某专家指出，大多数产权式商铺的路数同出一辙：售后包租，回报率高达8%-12%。可是其中却隐藏着巨大的风险，全国产权式商铺70%难逃失败的命运。在南京房地产界，近亿元温州资金被套南京夫子庙大世界商贸城之说传得沸沸扬扬。
大世界商贸城位居南京繁华而颇具文化底蕴的黄金地段——夫子庙步行街，商贸城刚好位于步行街入口处，楼高五层半，是南京中心商业区的寸金寸土之地。2003年4月，和众多的房产项目一样，夫子庙大世界商贸城楼盘上市之时，首先瞄准了温州地区炒家，在温州的推介会办的轰轰烈烈。当时楼市正火，炒家认定只要下注就会有丰厚的回报。更具诱惑的是，大世界商贸城的开发商有一个包租承诺，即购买商铺者每年都可以得到总房价8%的回报，包租时间从6年到12年不等。这与当时银行商业用房5.94%的贷款利率相比，他们还可以稳赚2.06%。
但2004年11月，投资者收到了江苏夫子庙大世界商贸城有限公司《关于将大世界委托经营回报率降至5%/年的商请函》。原来，注册资金只有500万元的大世界商贸城再也无法承受如此高的巨额回报，不得不将回报降为年利率5%。而租金小于出租收入，温州投资者集体傻了眼。
大世界商贸城购买者之一潘女士在温州从事服装批发。2004年10月份，夫子庙大世界商贸再次推介到温州，当时潘女士手头正好有一笔闲钱，于是迅速和五名亲友飞抵南京考察，后投入119万元购得一商铺。本指望能在短期内赚个差价就脱手，没想到4个月了，119万元的投入总价也仅上涨1万元，既脱不了手，又无理想回报。
潘女士介绍，按照银行一年期最低贷款利率5.58%来计算，她为119万元投入已经付出了22134元利息。潘女士说现在后悔莫及。据称，在该商场里买铺的温州人大约有20人以上，资本投资约百万元起。他们都是“炒房炒成了房东”。
更严重的事情还在后面。今年初，江苏夫子庙大世界商贸城称，由于主要股东为兑现回报，先后填资2000万元，现已无力继续填资，5%的年回报率存在风险。而出租经营仍然毫无起色，请各位业主注意投资风险。
天下无免费午餐
4月19日，在天津举行的2005中国商业与地产投资论坛上，中国房地产商会秘书长顾云昌说，住宅地产是通过销售达到目的，而商业地产最终实现价值取决于今后经营中的现金流，也就是说，销售完成后更重要的任务是后期经营。现在开发商大多把商铺切割成小块卖给小业主，甚至答应几年内8-10%的回报，但这种盲目设定的经营目标很难实现，小业主和开发商之间矛盾重重。如各地一些产权式商铺广告做得天花乱坠，小业主进驻以后经营状况不佳，亏损严重，根本无法实现预期回报。
以本文开头于先生购买的北京西南三环边那个产权式商铺为例，开盘时，卖方已经为业主们算好了账：购买该商铺产权后，每天可得到每平方米4元的租金收入；如果投资10平方米的话，每年得到的租金收入为4×358×10=14320元(扣除春节7天公假)。当时在售楼处的墙上还张贴着明细计算方式：投资一个13平方米的商铺共173420元，首付73420元，贷款10万元，贷款期为10年，月供为1098元，月租金为1440.64元；月租减去月供342.44元，10年的收益为41092.8元，投资回报率达11.93%(税前)。同时，购买后就可以返租金，售后包租，以租养供。
可是，这只是理想化的计算方式。该商铺经营家居建材，随着市场竞争激烈，投资回报率越来越低。从2004年的情况看，整个家居建材承租户有1/3在亏损，1/3在苦苦支撑，只有1/3盈利，但利润也出现大幅缩水。该家居广场也未能躲过亏损的命运，于2004年10月份停业，原先预期8元的租金来源没有了，而开发商用于担保的其它产业经营也自身难保，当然也无力维持给业主4元的租金。
其实，天下没有免费的午餐。产权式商铺零风险只是个概念。业主虽然没有经营的风险，可是其投资回报却来源于市场和消费者。而在产权式商铺的架构中存在三方利益的冲突：发展商关心的是商铺的售价；业主希望租金高一些，投资回报率高；而经营者则希望租金越低越好，同时有统一的商业经营管理。这样一来，支撑商铺最重要的生命线——市场和消费者这一最重要的问题被忽视了。因此，零风险其实意味着最大的风险。
即使是那些所谓的“黄金商铺”，也不例外。
如曾经在北京卖出18万元/平方米价格的中关村科贸中心如今早已风光不在：在其一向被视为黄金铺位的一层店面，至今空置率仍将近30%，更是有3个铺位仍未售出，而其客流量在2005年2月也曾一度创下了一天仅仅2930人次的新低。
于2003年开始销售、2004年5月正式营业的中关村科贸中心位于北京中关村南大街与北四环的交界处，属于商业选址理论中的“金角”地段，曾被业界颇为看好。不过，如今的中关村科贸中心，正在经历着和北京2004年的巨库、第五大道类似的境遇——销售火爆而经营不善，最终导致投资回报率难以维系。
天下本无什么无风险的投资，更无免费的午餐。
风险之预防
产权式商铺被投资者看好是因为其高投资回报率。而被开发商青睐，则是因为这种模式是开发商短期内快速回笼资金的好办法，另外，还可以将企业的经营风险转嫁到业主头上。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳，也仅仅意味着业主商铺的价值开始大打折扣，但这对于无产权的管理者来说，却无关痛痒。
事实上，很多采取包租的项目是由于开发商资金紧张，才采用这种“包租套现”的开发模式，而且不能排除开发商融资的目的。在这个过程，一旦融资成功，开发商不一定会真正用到促进物业升值上，而往往是挪作他用。
更要指出的是，如果几年后投资公司宣布破产，投资者却要还银行的贷款，如无法归还，即便是有商铺的产权，拍卖后还完银行的贷款，投资者很可能血本无归。
那么，投资者该如何避开可能有的投资风险呢？
业主人士认为，首先不要为高回报所轻易打动。对投资者而言，产权型商铺最大的风险是经营者能否按合同约定兑现返租。目前一些项目宣传的投资回报率动辄达到每年10%以上，投资期限动辄10年或20年，个别开发商为了吸引客户，不惜以高回报率吸引投资者，有些回报率高得离谱，这就不能不要求投资者提高风险意识，在面对开发商和经营公司高额返租的承诺时，投资者应全面考察周边项目普遍的租金水平以及经营公司所涉足行业的平均收益水平，以提高投资的安全性。
其次，要认清担保资产的价值。现在有一些项目是开发商以自身资产或部分经营收入来承担担保责任。在这种情况下，投资者就应该仔细分析开发商或担保单位用来担保的资产赢利能力。
专家指出，在一种极端的情况下，开发商把项目卖出后，所得利润已在股东中分配，这时一旦经营公司违约，即使开发商的股东或上级单位非常有实力，但开发商作为独立法人主体实际可承担担保责任的资产很可能也只是一张空头支票。而作为担保的其他项目的经营收入，则由于收入本身的不确定性，担保也就存在不确定性。由此可见，投资者在辨别时一定要分清用来担保的法人主体是什么，用来担保的真实资产是什么。
专家认为，一个规范的产权投资项目应当具备4个基本条件：一是有高水平的经营公司进行经营管理，并且经营应已纳入正轨；二是承诺的投资回报率应在一个合理的水平，不能严重背离行业的平均收益；三是要有资信等级高的担保公司进行担保，并在法律框架内保障投资者的投资收益；四是要有合理的投资期限，符合房地产经济运行的周期性规律。
最后，投资者要关注因加息而带来的可能风险。目前，央行在半年内连续两次提高了房贷利率。而加息会导致高档物业租金下降、投资收益降低，利率连续上调还会大幅度提高"以租养贷"的成本。同时，随着今后房地产税的开征，高档物业的持有成本将进一步加大，这样一来，产权式商铺的投资回报率将会明显降低，必将进一步提高投资成本，加大投资风险。
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