我委托一家中介公司代为购买一套二手房。在房屋产权过户前，我被要求一次性交付中介费用，在中介代理费用的栏内，我发现了“中介公司代购买方交付土地出让金”。我以前只听说房地产开发商在办理土地使用证时才交纳土地出让金，购买二手房时还需交纳土地出让金吗？

　　答：土地出让金是土地使用者为原始取得有期限限制的国有土地使用权而向国有土地所有者所支付的一定数额的费用，它是以出让方式取得国有土地使用权所必须支付的费用。

　　出让金是国有土地所有权的经济体现，属地租性质。当一个房地产开发商办理了合法的立项开发手续后，必须办理土地出让手续。此时，国家按照土地总体规划的要求，将一定面积的国有土地使用权有期限、有条件地转让土地使用者，并按规定收取土地出让金和使用税(费)。土地使用权的出让主要有两种方式：一是国家对已经取得土地使用权的城镇土地使用者，按其使用土地的数量与等级，依法逐年收取土地使用税。二是对新的用地者，通过市场调节，包括协议、招标和公开拍卖的形式，出让一定期限的土地使用权，并一次性收取土地出让金和土地使用费(税)。对于商品房而言，房地产开发商以出让方式取得土地使用权时，必须按照出让合同约定支付土地使用权出让金后才能进行房地产项目的开发，所以，开发商在销售商品房时，会将相应面积的土地出让金列入建房成本并按比例分摊给房屋购买人，也就是说，商品房购买者所付的房款中已包括了土地出让金。由于根据现行法律规定，居住用地的国有土地使用权出让的最高年限为70年，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用后的使用年限。由以上可以推知，房屋购买人通过购买而取得的产权是完全意义上的产权，即在合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后剩余的年限内享有完全意义上的产权，此时，已取得房屋产权的房主在进行商品房再次交易时，无须交纳土地出让金。

　　所以二手房购买者在购房前，应委托中介机构或者律师查明，你所准备购买的房屋的土地使用权是以出让方式取得的，还是以划拨方式取得的。如果是以划拨方式取得的，用地者无权处理，必须要报政府审批，由转让关系中的受让方来办理土地使用权出让手续，并按规定交纳土地使用权出让金，实现土地使用权从无偿到有偿的变化。

　　在此特别提醒购房者，一些中介公司，特别是一些没有资质的经营不规范的小公司，往往利用一些居民对房产交易政策不懂、对有关法律法规不熟的情况，从中非法牟利，购房者应注意这种现象，熟悉相关法律法规知识，并选择那些正规的有信誉的中介公司去代理买卖房屋。

　　北京市新起点律师事务所许要强