1999年底，北京市已购公房在市场的千呼万唤中终于上市了。已购公房上市时，据说全市已取得产权证的已购公房有近70万套，如此巨大的数字乍听之下确实令许多人兴奋不已。但1年多来，被开发商寄予厚望的公房上市的表现却不尽如人意。事实上，早在公房上市之初，就有业内人士断言：备受关注的公房上市不可能对商品房市场产生太大的刺激。而在公房上市交易这一市场本身尚且不温不火的情况下，结果就更是如此了。

　　公房“轻装”才好上市

　　正如是否允许公房上市政策是决定因素那样，政策对公房上市交易的市场走势同样至关重要。北京市西城区房管局负责房屋交易审批手续的郝科长说：“在允许公房上市后半年多的时间里，全区办理的公房交易只有几起，一直到去年年中，北京市决定放宽公房上市的限制后，交易量才开始迅速上升，全年共有公房上市交易78起。”据介绍，公房上市之初，由于对上市公房的条件过于严格，必须要由原产权单位同意，而且交易手续繁琐，整个审批交易过程需要105天，令许多人望而却步。而按照去年年中开始执行的新规定，以成本价购买的公房上市不再需要原产权单位的意见，同时由于交易手续的简化使得交易时间也大大缩短，一起交易下来至多一个月，新的政策规定对二级市场产生了积极的推动作用。

　　中介要资源共享

　　政策对公房上市的市场影响力是显而易见的，除了简化审批手续放宽公房上市的条件外，政府管理部门能够做的事情无疑还有很多。西城区房地产交易所的尹伯明谈到去外地参观取经时，最令他羡慕的是上海同行所拥有的统一的房地产交易系统，人们在任何一家区县房地产交易所，都可以获得全市的二手房房源信息。而北京的市及区县的房地产交易所则是各自为政，处于信息分隔状态。信息分隔的结果不仅是交易所为了房源疲于奔命，有心交易的市民同样也深感不便。在西城房地产交易所，记者碰上了来自辽宁的一对老夫妇，他们为了给在北京工作的儿子买套合适的旧房子，已经跑了好几家交易所了。事实上，建立全市的房地产交易所网络系统的困难并不是资金和设备，问题的关键是市场中介在管理上缺乏统一和协调，据了解，由于北京市房地产交易中心和各区县的房地产交易所分属于不同的系统，所以全市的房地产交易网络迟迟难以建立起来，而市场资源分隔的结果可想而知。

　　理想模式只是一厢情愿

　　当年为争取已购公房上市，除了能够推动房改外，房地产开发商特别强调公房上市能带动商品房市场的活跃。一种被引为经典的模式是公房所有人卖掉旧房变现，然后再从个人积蓄中拿出一部分钱买更好的商品房。诚然，在公房上市的交易者中确实有卖旧买新者，但符合这种理想模式的交易毕竟不多。公房上市交易的目的可谓多种多样，有的想以小换大，有的想以远换近，有的想以差换好，有的想以旧换新。

　　尽管北京市有近70万套取得产权证的已购公房，理论上这些房子都有可能进入市场进行交易，但又有多少人会拿自己的房子上市呢？一位业内人士算了一笔账，假如这近70万套公房中1%可以上市，那么全市也不过有7000套，而北京市去年的公房交易有1100多起，即使考虑到循环流通的因素，这一市场的交易总量也仍然有限。

　　商品房抬高了二手房

　　公房上市对商品房的拉动作用不可高估，除了能进入市场流通的房源有限外，上市公房的价格过高也影响了交易量的增长。在公房上市之初，许多人担心由于旧房的房况差异较大，价格的确定将会成为一大难题。价格在实际操作中的确是一个问题，不过并不是不易确定，而是由于整个北京的房价过高，致使二手房的价格也水涨船高，每平方米标价超过5000元的旧房并不鲜见。

　　人们在给自己的旧房定价时自然要参照附近的商品房价格，问题归根结北京的房价太高了。商品房曾寄希望于公房上市刺激自身的销售，但现在后者却反而要指望前者能降价。商品房价格居高不下一直是公众关注的热点，而在商品房价格的构成中有很大一部分属于政策收费项目，如高昂的前期开发费用。显然，上市公房的价格能否降下来间接取决于收费政策的调整。

　　政策的影响还不止这一点，北京市是按照超额累进比例缴纳净收益的，即成交价在4000-5000元/平方米的部分，20%缴纳所得收益，80%归出售人；成交价在5000元/平方米以上的部分，50%缴纳所得收益，50%归出售人。由于房价只是基本放开，所以在实际交易当中，为了规避税费，交易双方常常虚报成交价。显然，价格基本放开在实际交易中存有着一定的漏洞。

　　作为中介单位的区县房地产交易所希望建设成为一个可信的、成规模、上档次的交易市场，但现状却是可信有余但规模不足，惟一的途径就是早日走网络化道路实现资源共享，只有这样才能扩大市场，实现规模效益。同时市场也寄希望于通过减免税费降低商品房的价格，从而在一定程度上降低上市公房的价格，并进一步在政策上放开公房上市的价格限制。王晓涛