京城住房一级市场持续升温，买卖“火爆”，这应该带来住房整体市场的良性互动。但是，目前北京住房二级市场冷冷清清，三级市场仍未浮出水面。

　　与住房一级市场也就是新建商品房、经济适用房买卖“火爆”场面形成鲜明对比的是，京城住房二级市场冷冷清清，一年多来二手房成交量仅1000余套，住房三级市场至今仍未浮出水面。此种局面造成北京住房的整体市场无法进行良性互动。

　　放开住房三级市场，简单说就是允许公房承租权转让、互换和交换产权等交易。北京目前有承租公房50多万套，其中，越来越多的承租公房可以用于出租。据统计，京城有流动人口300多万，每年增加常住人口10万左右，同时5至6万对青年要组成新的家庭。由于这部分人员工作地点的不稳定性或目前经济实力有限，只能靠租房来解决问题，因此公众对三级市场放开的呼声日益增强。据部分业界人士分析，眼下北京出租房市场一方面存在着巨大的需求和潜在的供给。另一方面三级市场在政策上又未放开。因此，民间的“隐性市场”大行其道。这样的结果不但造成国家税收大量流失，租赁纠纷不断，同时还会给社会治安带来困难。而放开三级市场既能实现优化资源配置，实现居民住宅的梯度消费，又能达到住宅一、二、三级市场联动，促进房地产市场的健康发展。

　　去年就不时传出住房三级市场即将放开的信息，但迟至今日三级市场还在“若隐若现”。有关人士指出，目前仍面临着几大问题需要解决。　　意识观念存在误区

　　当前人们对住房三级市场或住房消费的认识上仍存在误区。有些人认为，开放住房三级市场就会造成国有资产的流失，公有住房如果被私人转租、转让就会使国家的财产流入个人的腰包。因此万万使不得。其实，公房的使用权同样具有价值，是可以进行交换的。不开放三级市场，只能刺激隐性市场的发展，使税收大量流失。更谈不上维护国有资产了。

　　现在许多人追求住房消费的一次到位。很多居民还没有形成正确的住房消费观念，往往追求住房面积、位置、档次的一次到位，在没有达到相应的经济实力前，宁肯安于现状。这同样也是北京二级市场开放一年多来，不温不火的一个不可忽视的原因。此外，还有很多人认为公房使用权的价格会很低。其实这种观点是不正确的，由于大部分公房都处于市区的繁华地带，交通、生活、孩子上学等都很方便，可以享受到城市进步带来的诸多好处，因此价格上不会太低。有关人士认为，如果存于人们头脑中的这几个误区没有解决，即使是马上开放三级市场，效果也将很难令人满意。

　　中介机构强差人意

　　住房三级市场的发展离不开房地产中介服务机构的支持，这是由房地产和住房三级市场的特点决定的。然而，北京目前的房地产中介服务机构现状令人担忧，还不能很好地肩负起这一重任。首先，中介企业规模小而分散。据统计，北京注册的房地产中介服务机构有802家，而相关人士估计，京城实际上从事房地产中介服务的机构不下2000家，并且绝大部分中介机构只是租个门面房，随便找几个人，便开始营业了。服务机构之间也是互不联系，“各自为政”，完全凭自己的能力“单打独斗”，无论是信息量还是成交率都非常低，很难适应放开的三级市场需求。

　　其次，中介从业人员业务素质偏低。房地产中介服务具有专业性强、涉及面广的特点，它不但要求从业人员具有专业知识，还要有法律、营销、公关、计算机等多方面知识。由于我国房地产中介服务业起步较晚，相关的认证和行业管理制度比较滞后，导致目前从业人员整体素质很低。据北京市工商局有关人士透露，2000年以来，消费者对中介类投拆居高不下，其中对房屋中介服务的投诉量已上升到第一位。今年2月份受理此类投诉154件，占当月总投诉量的13%。“中介免谈”已成为北京居民租房的口头语，中介机构如不尽快改变形象，将会严重妨碍其目前的生存和长远发展。

　　金融支持需要解决

　　公房使用权虽然价格相对较低，但由于大都处于市区的繁华地带，要买一套，一般也需要10至20万元，北京像这样的房子很多。因此，要使三级市场真正火起来，同样离不开金融的支持。此外，公房使用权买卖抵押贷款同产权房的抵押贷款相比，有许多新的内容。如抵押物是公房的使用权，需要对公房使用权进行评估。同时，由于产权关系比较复杂，许多方面都离不开公房产权单位的参与。在这种情况下，如果金融方面没有相关的支持政策，将会对三级市场的开放带来较大影响。

　　税费和收益分配问题最为关键

　　税费和收益分配制度是住房三级市场能否顺利开放和繁荣的关键。虽然北京目前关于住房三级市场的有关政策还没有出台，还不明确公房转租、转让和置换的具体税费和收益分配政策，但人们对此极为关心，能否制定一套合理、科学的公房转租、转让和置换的具体税费及收益分配政策是当前大家最为瞩目的。据中国社会事务调查所在北京、天津、上海等地的调查，在被调查人最关心开放住房三级市场哪些方面的内容时，税费问题位居首位。因此，一旦在税费政策制定上存在偏差，将成为阻碍住房三级市场发展的主要原因。(张化学 李霄峰)