公房转租、差价换房、承租权买卖成为合法

　　非成套公有住房承租权可买卖

　　公房承租权交易无须产权单位同意

　　外地人也可购买公房承租权

　　去年下半年北京市政府出台《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》后，迄今为止已有900多套已购公有住房上市出售，交易额达1.3亿元，对促进居民住房消费起到了积极的作用。与此同时，社会上各类差价换房机构也在或明或暗地从事公房使用权买卖，人们对开放住房三级市场的呼声也越来越高。日前，北京市拟出台有关公房承租权有偿转让的政策规定。

　　公房使用权交易特指承租权

　　公房承租权交易也就是人们通常所说的公房使用权交易。已拟订报批的《北京市公有住房承租权交易管理规定》(以下简称《规定》)中以“公房承租权”一词代替了“公房使用权”一词，主要原因在于：从法律意义上来说，“承租人”是与“出租人”相对的一个概念，而“使用人”这一概念的外延则要比“承租人”大得多，它不仅包括承租人，还包括承租人以外的其他实际使用该房屋的人。“承租权”是从“承租人”引申出来的一个概念，指与出租人依法建立租赁关系，承租该房屋的权利。“承租权”只是“使用权”的一种，“使用权”不仅包括“承租权”，还包括其他使用人使用该房屋的权利，但其他使用人不一定与出租人建立了租赁关系。因此，本《规定》没有使用人们俗称的“公房使用权”概念而使用了“公房承租权”概念，是以公房租赁关系作为出发点，意在规范公房租赁关系的流转。

　　公房承租权交易有哪些内容

　　1.公房承租人之间以无偿或有偿的方式互换承租权。公房承租权互换限于使用权和使用权之间，公房承租人之间以结算差价的方式互换承租权，也就是说，双方在住房面积、位置、结构、朝向、设施、成新、居住环境等方面的差异，由交换一方向另一方给予适当的货币补偿，补偿数额由双方自行议定。

　　2.公房承租人以公房承租权交换住房产权。公房承租权交换住房产权，即承租人可将公房使用权作价，通过补差价的方式购买私房、商品房。取得原公房使用权的私房主或开发商成为新的承租人，原公房性质不变。

　　3.公房承租人有偿转让公房承租权。公房承租权直接转让，指的是公房承租人可将其公房使用权直接转让给他人，转让价格由双方协商议定。承租人转让其公房使用权后，取得相应价款；受让方购买到公房使用权，成为新的承租人，原公房性质不变。

　　4.公房转租。即公房承租人将其承租的公房部分或全部再出租给他人使用。在租赁期限内，原租赁合同继续有效。转租双方可协商议定转租租金。

　　公房承租权交易，暂限定在公有住宅范围内，不包括非住宅。不论直管公房还是自管公房，不论成套住房，还是非成套住房，都可以进行公房承租权的交易。

　　哪些公房不得交易

　　为了与其他房屋管理的政策相衔接，还规定下列公房不得进行承租权交易：已列入拆迁范围并已冻结户口的、依法应当由出租人收回的、被房屋行政管理部门认定的危险房、违章建筑以及公房承租权交易主管机关认定确属不宜进行承租权交易的。

　　取消对公房承租权流转的限制后，公房承租权交易将不可避免地面临许多新情况、新问题。鉴于公房承租权交易的特殊性，为便于管理，规定由政府指定的交易部门办理。

　　公房承租权交易无须征得产权人同意

　　为了搞活公房承租权交易市场、公房承租权交换和转让无须征得产权人同意，但在交易双方办理交易手续时，需由房屋交易部门书面征询产权人意见。征询意见的内容主要包括：该住房是否属于不得交易的情形、承租人是否拖欠租金等。产权人应就这些内容给予答复，并不得以其他理由阻碍交易的进行。产权人逾期不答复的，视为同意。

　　借鉴上海市的做法，公房转租也无须征得产权人同意，但承租人在转租前必须书面告知产权人，并将转租合同向产权人备案。未告知产权人的，产权人可以收回房屋。

　　外地人也可购买公房承租权

　　长期以来北京市的公房管理政策是不允许外省市个人承租本市公房的，而在商品房交易中，已允许外国人、外省市人购买房产。在实际生活中，外省市个人对住房有着强烈的需求，相对于产权住房而言，使用权房有着价格低，交易简便等优点，是许多外省市个人甚至本市居民解决住房问题的渠道之一。因此，考虑到市场的实际需求，在《规定》中取消了外省市个人承租本市公房的限制，即外省市个人也可以购买公房承租权。至于外省市个人流动性大的问题，可以通过加强管理来解决。

　　公房转租给外地来京人员的，按照《北京市外地来京人员租赁房屋管理规定》执行。

　　公房转租或公房承租权转让给港澳台同胞、外国人和无国籍人的，须经市涉外安全审查办批准。

　　产权人可取得一定收益

　　为了调动产权单位的积极性，规定公房承租权交易的收益应由公房产权人与承租人按一定的比例分成。

　　公房承租权交易的税费优惠政策

　　按照北京市目前的规定，房屋出租所应缴纳的税种有：房产税、营业税、个人收入所得税等，税率达17%至18%，税赋较重。而上海等其他城市采取的按综合征收率征税的办法在很大程度上减轻了当事人的负担，也简化了征税手续，在实践中取得了较好的效果。因此，建议税务部门参照以下标准征收税款：

　　公房承租权互换的，由差价支付方按差价的2.5%综合征收率缴纳税款(上海是0.5%)；

　　公房承租权互换住房产权的，由原承租人按差价的2.5%缴纳契税(上海是0.5%)；

　　公房承租权转让的，由原承租人按转让价格的2.5%综合征收率缴纳税款(上海是0.5%)；

　　公房转租的，由原承租人按转租金收入的2.5%的综合征收率缴纳税款(上海是2.5%)。

　　关于手续费

　　为简化手续，减轻当事人负担，规定当事人进行交易时只需交纳一定的工本费即可。(摘自《北京房地产》文／蔚华)

　　小资料：什么是住房三级市场