住宅三级市场是指住宅租赁市场，包括私房出租和公房使用权的转租、买卖。由于私房和已购公房上市出租已有规定，这里的三级市场特指公房使用权的转租和买卖。由于北京市商品房价格太高，二手房也因有效供给不足，价格也很高。大量无房户和困难户的住房需求无法得到满足，于是人们将关注点转移到手续简便，价格便宜的三级市场，那么三级市场何时打开，北京三级市场的现状怎样？为何说三级市场比二级市场更具活力？

　　三级市场将开放

　　-首先解决准入制，陆续推出配套措施

　　记者日前从市国土资源和房屋管理部门获悉，备受市民关注的有关公房转让的规定已上报市有关部门，近期可望出台。

　　据介绍，如同已购公房上市出售和出租的政策出台一样，公房转让的规定即使出台，也将是一个原则性的界定，即首先解决准入制的问题。其中不含对诸如如何确定使用权买卖定价，如何确定公房转租交易手续费等具体内容作出界定。据介绍，公房转让的配套措施将在公房转让交易政策出台之后陆续推出。

　　据介绍，公房的使用权在转让时，买方不仅要与卖方签订买卖协定，而且要与产权单位签订新的租赁合同。

　　-给北京一个完整的三级市场

　　三级市场包括私房租赁、已购公房租赁和公房转让三个内容，私房出租是三级市场最早的形式，早在数年前，北京市便出台了《北京市关于城市房屋租赁管理规定》等法规，对私房出租和职工承租单位住房给予规定。去年11月，北京市又出台法规允许已购公房上市出租。此规定意义重大，既是对已购公房上市出售政策的完善和补充，也是对租赁市场的拓宽。它意味着北京70万已取得房产证的已购公房可以用于出售。而近期内将出台的公房转让合法规定的出台，其意义更大，不仅意味着北京市五六十万套的成套住宅和大量的非成套住宅可以用于出租，意味着北京房地产将开启一个新时代，更意味着北京市三级市场将是一个完整意义上的租赁市场。

　　北京三级市场现状

　　-北京出租房有多少家底

　　据有关资料表明，北京市现有成套住宅8600万平方米，加上一部分非成套住宅，北京市可用于出租的房屋面积约为1.218亿平方米，或者说北京市房屋总量的44%都可以用来出租。这些还不包括违章建筑和无证建房。据了解，在成套住宅中仅房改房就占150万套，其中已取得产权证的已购公房70万套，承租公房50万套，已购但尚未取得产权证的约30万套。这样的家底在全国可谓首屈一指。虽然家底雄厚，可用于出租房子较多，但实际上，北京市的租赁市场有效供给不足。

　　而北京市对出租房的需求量很大，仅流动人员就300多万人。同时北京每年要增加10万常住人口，五六万对青年要组成新家庭，另外房屋拆迁和危旧房改造过程中对租房也有较大需求。由于北京市私房和已购公房在出租时，目前暂时还按原有的高税收政策执行，大量的私房和已购公房仍处于私下交易和观望状态。又由于大量的公房不允许转租，这样，北京租赁市场的巨大需求只能靠很小一部分的房源来支撑，导致北京房屋租金高、中介费高，隐形租赁盛行。

　　-隐形市场大行其道

　　单说公房转让市场，由于制度上不允许转让，而市场需要使公房私租现象很盛行。家住城北地区的王先生由于生活拮据，无钱购买他承租单位的两居室，因此一直承租着单位的公房。他早就想将公房租出去以贴补家用，又怕被单位知道后收回公房，未敢出租。前些日子他下岗了，便铤而走险将该套房的一居租了出去，逢人询问便撒谎说住户是自己的亲戚。

　　房屋置换、差价换房在北京前几年是人所皆知的交易形式，这也是北京租赁市场一个最大的隐形市场。由于公房不许买卖，只能进行无差价换房，这样的换房成功率太低，有时换了七八年也没有合适的下家。差价换房提高了换房的成功率，但在办理交易手续时，依然按照无差价换房的手续办理，而差价则通过中介公司在买卖双方之间私下交付。

　　隐性市场直接的后果，是国家税收资金的大量流失，业内专家呼吁，既然市场对公房转让有巨大需求，既然公房转让迟早要合法化，既然公房允许转让对国家税收有好处，那么三级市场迟开不如早开。

　　三级市场

　　打开有什么好处

　　-公房转让四方得利

　　就公房转让而言，首先获利的是转租方，转租方可以根据有关规定收取一笔固定的租金。扣除必要的税费，按北京的租赁行情价，其收入也是不菲。其次是国家收益，国家可以收取房税。北京市现有300万外地人员，按人均每月200元算，一年房租收入总数就是72亿元。如果公房出租税率按国家最新调整总体税率14%算，即每年北京至少能征收到10.08亿元的税收。其中公房占所有出租房1／2算，每年也能给市政府增加约5个亿的财政收入。

　　其次是中介机构可以收取看房费和中介代理费，最后是新承租人收益，公房转租价格普遍低于市场价。

　　就公房使用权买卖而言，也是四方得利：交易双方、国家和中介机构。买方可以远低于产权房价的价格改善居住条件。卖方可将使用权变现，而不用四处筹钱将该屋先买下再出售变现。国家可以收取相关交易税费，中介可以收取代理手续费。

　　-差价换房将成为最新亮点

　　公房转让合法化，将使北京的差价换房掀开崭新的一页。差价换房可以是公房使用权与使用权的置换，也可以是使用权和产权之间的置换。如此，150万套房改房之间也可以置换。已购公房可以换得使用权公房之后收取一部分现金，综合水平差的使用权房也可以交完差价后进行置换另一处使用权房，以实现以小换大，以远换近，以旧换新的愿望。

　　以往北京市中介事务所每年都推出数次换房大会，但由于是无差价换房，成功率不是很理想。去年1月份的首次换房大会引进置换概念，将差价引进大会。一些热衷于差价换房的中介机构被批准进入大会开展业务。此间一些中介机构也私下操作使用权买卖，但在办手续时还是按商品房交易的手续来办，程序较复杂。

　　业内人士普遍认为，公房转让合法后，住房三级市场的交易要简单得多。像二级市场上市交易的公房必须拿到产权证，必须经过房屋管理部门的同意，去办理各种手续，而三级市场只要产权单位同意，房子就可交易，且手续要简单得多。

　　-刺激一、二级市场的发展

　　业内专家普遍认为，三级市场一旦打开，只要房屋租赁市场能有合理的投资回报，在需求大量存在的条件下，必然能吸引居民储蓄或社会闲散资金于房屋租赁经营。具体表现在，他们会购买商品房或二手房用来出租，从而促进商品房和二级市场的发展。

　　对一、二级市场最深远的影响在于，公房转让合法化，将成倍、几十倍地提高市场房屋供给，从而改变原先的供求关系，影响一、二级市场的市场价格。

　　业内人士认为，在所有影响一、二级市场的因素中，公房使用权转让合法化将是最直接的，影响最快的。北京商品房将会出现更多的空置，最终不得不降下它那高昂的头，这也正是二手房发展的契机。(文／本报记者赵国明)