主持人的话

　　眼下的房产市场，“过渡性”和“投资性”买房渐成主流，从前“一步到位”的心态慢慢淡出。然而对百姓而言，买房投资不小，收回成本周期却长，加之市场不断有变化，人也有喜新厌旧的心态，所以风险也是显见的。要是贪便宜匆匆“吃进”房子而忽视卖房时的市场预测，就可能使“过渡房”成为“永久房”，投资不成做房东，实现不了预期的收益。 就在刚刚公布的上海二手房指数中，也显示出区域增幅趋缓，部分地区房价微降，租赁供应量放大，眼看二手房获利机会也在逐渐减少。

　　你买房过渡或投资的话，会惦着多长时间内卖掉？盘点你的交易思路和经历，有些什么得失？

　　“正气”二手房易脱手

　　汪女士55岁退休

　　三年前儿子结婚想买一套不贵的二手房，当时就准备着等以后买新房子的时候把它卖掉。一圈看下来，有的房子朝向不好，有的房子改建独用不很方便，有的房子实在太旧，虽然这样会比较便宜，但还是在我家附近挑了一间四楼朝南、房型虽小但很“正气”的一室户。原来的户主要搬到浦东去了，旧房作价10万元，我们后来用9.5万元买了下来。

　　前几个月，这间房子以11.5万元的价格卖出了，脱手相当快。借了前段时间二手房升值的光，儿子一家住了三年还净赚两万元；而能够那么顺利地卖掉，也是因为房子确实条件不错，买家很看得中。那阵子我在中介公司看到同样地段的一套改建独用三楼的一室户，厨房卫生间都在住房门外的面积稍大，标价11.9万元，一直没有卖掉。

　　二手房虽然能升值，但毕竟也要看房子本身。所以如果接下来要投资二手房，一定也要选各方面条件都不错的房子，这样在三五年内脱手就容易多了。晨报记者常煜华

　　多跑跑城市规划展

　　秦女士35岁公务员

　　买下那套二手房是看中它便宜，因为房主等钱用，想急着脱手，所以不加犹豫就买下来了。开始是出租，想先过过房东的瘾，同时我也在物色买主，希望能够以一个理想的价格在两年内将房子脱手。

　　现在人们都说银行利率低，股市低迷，只有房产才是最好的投资对象，我还以为自己下对棋了，因为那套二手房的地段和房型都不错，我觉得自己极有希望从中大赚一笔。但是没想到在我房东瘾才过了几个月之后，就听到风声说那地方要拆迁。我买房的时候考虑的地段、房型、结构等诸多因素，但就是没有考虑到拆迁这个因素，最后房子只出租了几个月就以被拆迁拿补贴金的方式结束了这次二手房投资。

　　后来一位有经验的房产投资者告诉我，在买房前要时不时地去跑跑城市规划展，看看哪些地段是被列入规划行列的，这样在买房子的时候心里才会有底，会更明确地对房子进行取舍。顾筝

　　开盘时就下手

　　吴先生房产销售

　　我做房产销售已经有些年头了，深谙投资房产的风险。我认为如果没有一定的经济实力投资房产是不适合的。因为房产不同于其它商品，房产投资具有一定的时间性、风险性、投机性，把握不好时机就会输得很惨。如果的确想投资房产，一定要看准了再行动。

　　我以为，目前二级市场房价已涨幅很高，估计暂时不会再涨故可以考虑一些较有发展前景的新楼盘。因为新楼盘在开盘时，发展商为保证一定的销售量，在初开盘时定价一般不会太高，到有了一定的销售量价格会有一定上升。因此在楼盘开盘时订购一套，一年后进户时价格往往会有所提高，再卖出不失为一个好方法。

　　过渡房不必太豪华

　　谈先生50岁经理

　　我现在手头有两套房子，一套自己住，另一套出租。当初，我买房子并不是为了投资，只是没想到还没有装修好，就有人上门求租，这才让我想到了买房投资。其中也有一些教训。比方说，在装修上，如果是用来投资的房子不用过于豪华，只要干净舒适就可以了。我原本是准备自己住的，所以装修过于考究了，现在装修费用打入投资成本之后，就发现这笔费用大大减缓了投资回收的速度，投资风险也随之提高了。

　　另外，用来投资的房子面积不要太大，120平方米的房子和160平方米的房子在价格上相差20万元左右，但在租金上也就是1000元的差别。总体来看，这也会影响投资收益率，而大多数租房的人也不会喜欢太大的房子，面积过大只会影响出租率。晨报记者周思立

　　婚房，三年后出手

　　潘先生32岁技术工程师

　　现在这套房子是为了结婚买的，当时就考虑当作过渡房，准备5年以后出手，换一套新的房子，到时候正好贷款差不多还清。我的经验就是任何时候买房都要量力而行，不要盲目地去买所谓最贵最好的房子。就像买电脑一样，有些人只是为了打字就去买最好的电脑，可是没多久就淘汰了，这就是浪费。

　　买房的时候，30万元的房子算是最好的了，我也赶时髦买了一套。没想到第二年就落伍了，50万元的房子也不稀奇。为了虚荣心买了贵的房子，就要大额贷款。贷款过多，压力会很大，如果碰到孩子上学或者老人生病，会更困难。住得虽然好，但是生活质量下降了，很不值得。周思立

　　脱手不成，另作打算

　　穆先生45岁部门经理

　　我手头的一套住了十年的住房准备在这两年里卖掉，最近这个地段的房价增值得挺厉害。我打算卖掉之后，再买套新的房子。

　　像房地产这种投资，一定要果断，要相信自己的眼光，一旦看中一个楼盘就要尽早下手，不然犹豫盘算了半天，好的楼面和房型都被别人抢走了，投资收益就会少很多。还有就是，投资要谨慎，要考虑清楚，如果租不出去或者卖不出去，留给自己住是否合适。如果买了一套房子，既无法脱手，住起来又不称心，是彻底的浪费。这样，买房的时候就需要多方面考虑，比方说家人上班上学的交通问题，房型和面积是否恰到好处，诸如此类，就算租不出去自己住住也很惬意。所以说，买房投资要眼光和谨慎相结合。周思立

　　认准了，不要轻易改变

　　朱家耀

　　投资房产市场是有风险的，时间选准了就有可能发一笔横财，否则很可能会投资不成当房东。

　　我也曾在房产市场拼搏过，想在这个还没有成熟的市场中赚点钱。当时我在一个朋友的一再鼓动下在浦东和他合买了一间房。我们的计划是捂一年出手，赚上2-3万元。可一直等了一年半，房价还是死死不动，因为急需还款，在接近两年的当口，我们把它以稍高于原来的价格卖出了。可不久，房产市场热了起来，房价一路猛涨。想想真冤枉，快到手的钱给放跑了。

　　这次经历让我明白了，一旦认准的事，就不要轻易否定它，大胆地往前走，哪怕是暂时的黑暗也要坚定信心。

　　跟着大卖场走

　　许丽慧

　　我认为投资买房犹如做生意，关键在于眼光要准，进的货一定要有买家，否则不如把钱捐给福利院。在这点上，我的看法是，买房选址要跟着大卖场转。

　　大卖场的大小也决定着你买房的用途一般卖场大的货源充足在它的周围不适宜开小商店，街面房的价值就不大，反而是一些居住楼的升值空间相对大些买东西方便是这些楼盘的卖点。买了房后，要快进快出，落袋为安。

　　出局要及时

　　陈奇

　　现在，房产行情向上的空间并不是很大。也就是说，现在买房不是投资，而是投机。所以，对我这个并不喜欢冒险的人来说，目前还是退避三舍为好，以期待行情回落时，寻机进入。

　　如果我投资房产，其过渡期至多一年，这就需要很好的思路和策略。现在我把寻觅机遇的眼光放在外环线和上海南站附近。我相信这些地块的房产在未来两年定会有可观的升值机会。其实，投资房产和做股票一样，一定要在合适的时间，用较低的价格，介入有潜力的房产，然后在一片叫好声中及时出局。这样才能获得很好的投资收益。

　　遵循“以房养房”原则

　　吴先生42岁企业主管

　　在我看来，房子永远不可能一步到位，随着收入增加，生活水准提高，对于房子的要求会越来越高，我就一直遵循着“以房买房”的原则，不同于一些人“买房惦着卖房”的思想，我是“买房惦着租房”，这也是投资房产的一种措施。

　　许多年前，我贷款买了一套新房，再把一套旧房子出租掉，因为旧房子地段好所以获得的租金大致能和每月需还的贷款持平，我就舒舒服服地住上了大房子，而在买之前我也有意识地为以后出租做准备，地段房型都是我购买时考虑的重要因素，就希望以后出租时占优势。果然没出我所料，两年前我又看中了一套面积更大、结构更好的公寓，于是就果敢地付了首期，可以说是用那两套旧房子养着这套新的。

　　我很得意于自己的投资眼光，这几年居住条件的变化是很明显的：房子越来越大，楼层结构也越变越好，最为关键的是我拥有了三套房子的产权。

　　我买房过渡并不惦着在几年里把它卖掉，虽然租房并不像买房卖房的投资者一样能一下子获得很高的回报率，但风险系数低，有一种放长线钓大鱼的感觉，能让我安安稳稳住上大房子。顾筝

　　连房东也做不成

　　张女士32岁,公司文员

　　我对二次买房慎之又慎，因为我们如果现在投资性地买第二套房，势必要按揭，在没有还清贷款之前房子是比较难出手的。而做房东也有风险，我的一个熟人就有这样的遭遇。

　　他们夫妇俩结婚时用按揭买了第一套房，目前还在还款阶段。因为他俩收入都相当高，当时还能享受一些优惠，所以想早点投资房产，就在一年多前又买下了西区的一套三室两厅。想法是挺好的，因为这个地区常常有从国外来暂住租房的人，高价位的房子出租颇有市场。这样，又花几万元把房子装修一新，准备租出去，用租金偿还贷款。

　　不料房子以8000元每月的价位挂牌出去，一直无人问津，原来这个地区高档次的出租房源越来越多，使得他们的房子在价钱上处在绝对劣势。然而如果降低租金，一来收回投资的周期要拉长很多，二来新旧两套房的还款压力即使对高收入的他们来说也实在太大了。于是仍然希望能在这个价位上找到主顾。就这样拖了近一年，房子还空关着，最后不得不忍痛降价。

　　所以我想，对于要在10年、20年以后才真正属于自己、可以出售的房子，买前要是没有估计好当地市场的形势，不要说“套牢做房东”，说不定连房东也做不成，或者做得心疼，收回投资更加遥遥无期。常煜华

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