在个人购房已成为住宅消费市场主流的情况下，京城楼市供应与需求之间的价格不匹配，制约着房地产市场的进一步发展，房价依然是人们关注的焦点———

　　随着房地产市场体系逐步完善，个人购房已成为住宅消费市场的主流。据有关资料显示，截至今年5月，北京个人购房的比重已占到购房群体的98%。这说明，商品住宅已成为普通人的大众消费，京城普通居民已成为购房消费的主力群体。

　　但是，目前北京住宅的供给市场却是以中高档住房和商务楼盘为主，普通商品住宅的价位主要集中分布于每平方米3500至8500元之间，而最为广大中低收入消费者关注的低价位商品住房开发规模却相对较小。据有关方面对北京现阶段的购房需求所进行的最新调查表明，83.5%的购房者需要5000元／平方米以下的住房。这一情况表明，目前北京房地产市场商品住宅的供给价格与大众消费者的需求价格仍存在一定距离。

　　针对上述情况，部分业内资深人士分析认为，目前出现的供应与需求价格不匹配，主要是以下因素造成的。

　　市场供需结构长期不平衡。

　　由于多种因素的影响，近年来，北京房地产市场供需结构一直处于不平衡状态，由于一直不乏对高档住宅的需求，利润的驱使，开发商们自然要优先把有限的土地资源投入到中高档住宅的建造上来，从而忽视了低档房屋消费者的需求。然而，目前市场的情况是，5000元／平方米以下的低价位房的客户需求比例远远大于6000元／平方米以上的中高价位房的需求。特别值得一提的是，在目前北京商品住宅的有效需求中，拆迁户占据了非常大的比例。去年拆迁居民对商品住房的需求量达到350万平方米，今年也将达到300万平方米，这一数量大约占到了北京市场全年住宅销售总面积的三分之一，已经成为市场中重要而且比较稳定的有效需求量。而拆迁户由于受经济能力，住房需求等因素的影响，中低价位的住房是拆迁居民的首选，中低价位住房的大量需求与供给不足，造成了市场供需不匹配。另外，从区域上看也存在结构性矛盾，多数购房者希望在四环路以内购房，而低价商品房往往位于北四环路和南四环以外的郊区。

　　缺乏一二级住房市场的联动。

　　截至2000年底，全市二手房的成交量为1100套，而全市已购公房的数量是110万套，其中已取得产权证的82万套，二手房的交易量不足已购公房数量的1‰。

　　目前，北京市已购公房上市交易的成交均价为2709元／平方米，城八区均价为3500元／平方米左右。北京市拥有1.6亿平方米的现住房，如能够大量上市，其中有些单套售价并不高的房屋对急于解决住房而又无力问津中高价商品住宅的人来说，是一条很好的出路，可以填补低价位住房空当，有利于平抑北京市房价。对于出售这些住房的家庭而言又增强了购买能力，扩大了住房需求。而现在正是缺乏这种有效的联动。

　　北京房价走势呈微幅下降。

　　据伟业顾问市场研究中心分析，由于北京房地产开发的起点较高，近几年居住类物业总的趋势是稳中略降，2001年稍有抬头，但都属于相对稳定的状态，预计今后的走势也将相对稳定，但还是会有微幅的下降。但这个房价微降是总体房价平均水平的下降，而不是具体项目的房价下降，具体表现在低价房比例的不断上升和产品性能价格比的不断上升。

　　首先，由于郊区化的快速发展，今后会有大量中低价位项目进入市场，据伟业顾问公司了解，不少实力不凡的发展商已在郊区买地，正在策划阶段或即将开盘，这些郊区住宅推出后，必然拉低房地产市场的总体价格。

　　其次，今年下半年北京商品住宅供应还会放大，市场竞争将更加激烈，项目之间或明或暗的价格竞争将浮出水面。少数销售业绩不尽人意的项目会直接选择降低房价来刺激销售；而多数商家会选择提高产品的性能价格比来占有市场，这实际上是一种价格暗降的形式；此外，许多新推出项目为取得较好的销售业绩，在市场上具有较强的竞争力，会直接将同质产品的开盘价降低，这其实也是一种价格暗降的形式。

　　总的来说，近期北京的房价不会出现购房者期望的那种明显下降，但是长期来看适合多数购房者的低总价房会越来越多，伴随着产品性能价格比的不断提升，对消费者来说，意味着今后会花更少的钱买更好的产品。李雪妍李霄峰

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