近日，来自国家统计局的消息，北京商品住宅房均价又以每平方米4716元的数字成了全国之冠，涨幅达到了3.5％，而北京市商品房均价更是高得惊人，达到了每平方米5061元，同期增长了2.9％。为抑制北京房价的持续攀升?1月29日?北京市市长刘淇在一次座谈会上已明确表示?北京要大力降低房价?首要的措施便是控制地价。

　　北京房价与

　　家庭年收入比

　　高出国际惯例4倍至6倍，

　　入世奥运拉动内需等概念

　　地产商编造房价攀升的理由

　　“北京房价和家庭年收入比达到了13?1?这是一个高得离谱的数字。”一位北京市政协委员多次跟踪调查后得出结论。按照国际评估房价的标准?房价低于家庭收入的7倍至9倍算是合理范围，而北京市民每户年收入在3.4万元人民币左右，房价收入比达到了13?1以上，远远高出国际惯例4倍至6倍。

　　在北京?要想贷款买一套像样的房子?花掉工薪阶层一生的积蓄已是司空见惯。统计数据显示，北京市三环以内以及亚运村地区的商品房均价几乎都上了6000元，四环附近的住房也超过4000元。也就是说?买一套80平方米的住房，北京人至少需要付出40万元人民币左右。而来自上海房地产交易中心的消息说，上海房屋均价要比北京大约低1500元左右，其中61％的商品房售价在每平方米3000元至5000元之间；就连今年房价涨幅比较大的广州(超过上海位居第二)房价均值也要比北京低得多。

　　“入世、奥运和扩大内需等概念对北京房地产市场的影响在短期内还将继续存在，人们找到房价下降的理由依然很难。”支持房价攀升的人士一直坚持自己的理由，入世后，外资企业大举进军已成必然，商务设施潜伏巨大的市场需求；奥运也将会吸引全国乃至全世界更多的人来北京投资置业，加之国家宏观调控仍以加大投资和拉动内需为主，房地产个人消费仍然将是今后国内经济发展的重点方向，金融机构今年也将继续保持货币信贷总量的适度增长，房地产个人信贷作为银行新兴的支柱业务品种，将成为重点发展对象。

　　尽管地产商希望房价越高越好，不过，北京房地产市场存在的供给需求错位是有目共睹，中高档住宅已经卖不动，开始打折让利促销；单价在4000元以下的普通商品住宅仍然是需求的主流，存在着巨大的供给缺口。

　　刘淇市长在1月29日的座谈会上指出，北京房价高最主要的症结在于北京的地价高。北京的房价主要是由3块组成，建造费用管理成本和统一的税费这两块对于房地产开发商来说都差不多，而主要的差距还是在地价和市政费用。据测算，北京市商品住宅项目的毛地价水平大致为：离市中心最近的地铁环线以内约为每平方米700元至950元，即使是东、西、北四环及南三环以外也需每平方米600元；而地价在整个房屋成本中的比例可以达到三分之一。

　　北京市城镇郊区的毛地价由土地出让金和城市基础设施配套建设费组成，其中土地出让金大大高于别的城市是造成北京房价坚挺不下的重要原因。记者在对北京和上海的土地出让金做的一个调查中发现，北京的土地出让金通常情况下要比上海高出至少3倍。

　　杜绝土地炒作

　　北京控制地价泡沫

　　从源头入手

　　多渠道供给拦住土地招标

　　据一些业内人士估计，北京规范土地交易市场，抑制地价上扬可能将从土地一级市场入手正本清源。目前，上海、广州、深圳、南京等地已经先行一步，基本上已建立了土地一级市场和土地强制收购储备机制，有计划地通过拍卖、招投标等形式出让土地，这不仅调控了开发企业规模，还实现了市场的优胜劣汰，减少了土地流通环节，挤压了炒作的泡沫。

　　广州市从去年4月开始执行新的土地出让金缴纳规定，拍得者受让土地后7天支付总额的一半，余款必须在6个月内交清；逾期30天不能按约付款，国土局有权解除合同，追讨违约赔偿，并且对前期已收款项不予退还。在这种形势下，土地资源就向有资金实力的企业靠拢，净化了房地产市场。

　　北京市政府在控制地价方面已经采取了很多措施，比如北京市专门成立了土地储备管理中心，试图通过回收闲置土地等再进行重新开发，然后再通过招投标方式转让给开发商，以达到控制地价，降低房价的目的，但从目前看来，其收效仍然不是十分显著。

　　在北京要想把招标拍卖真正实行好是一件很难的事情。因为许多土地的使用权没在政府手中，拍卖往往不一定能降低交易成本，开发商通过私下交易拿到的地可能比拍卖的更便宜更好。去年2月北京市房地局公开拍卖广渠门的几块地时应者寥寥，“没有人这么傻，会拿一两亿元来买一块可能只用几百万元，上千万元就能‘幕后交易’的土地”，业内人士指出。

　　去年底，国土资源部副部长李元在一次重要会议上透露，要让全国的土地市场也像证券市场那样有一个“价格指数”，用价格杠杆来调控土地资产交易，以保证市场信息的公开性，杜绝土地市场的“黑箱操作”和“地下交易”。这个通过市场显化地价，通过确定基准地价和信息的采集整理监测市场的消息无疑给消费者带来了新的希望。但据记者了解，土地指数现在还处在一个制定阶段，具体出台的时间表还是一个未知数，具体实施办法也还在讨论之中，而其对控制地价到底能起到多大的作用还很难有一个具体的说法。

　　土地出让缺乏市场化

　　地价居高不下

　　来源于土地失控

　　“协议转让”横行京城

　　“除了土地出让金高以外，土地出让过程的不规范行为也是造成北京地价高的另一重要原因。炒地也好，通过关系来拿也好，完全没有市场化。这与市场的开放程度和政府的运作过程有直接关系。”北京资格最老的房地产代理商环宇信达行的总裁邓智仁曾经这样说过。

　　按照《土地管理法》的规定，土地使用权可以通过协议、招标、拍卖3种方式出让，在上海、广州、深圳、南京等城市纷纷推出土地招标拍卖制度的时候，北京实行这项制度的脚步多少显得有点缓慢了。在北京，“协议出让”依然是开发商取得土地使用权的主流方式，“幕后交易”由此肆意滋生蔓延。为征一块黄金地段，几个开发商围着一个乡长、镇长互相哄抬地价的情形在北京房地产界屡见不鲜；根据安邦咨询公司的报告，在北京市的热点地区，土地转让方的要价上升幅度超过年率10％。

　　土地出让金可以说是开发项目中一个亮点所在，比如，中央电视台在北汽摩厂拿地，光是交给土地转让方的土地出让金就有14亿元，加上开发时要交给政府的土地出让金，其数额可想而知。

　　在北京，土地只出让给本地有开发权的房地产公司。外地或本地没有开发权的企业要想取得土地的开发权，就只能和拥有大量土地储备的“土地爷”们合资合作成立项目公司。

　　《金周刊》记者杨丽萍

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