本报记者 孙继斌

　　近两年，北京的房地产可谓热得不行；同时，消费者对商品房的投诉也日趋增多。据北京市消费者协会统计，从1995年至今的6年多时间里，市消协受理这类案件达上千件。去年更是房地产投诉的高峰年，仅上半年就有200余件。这其中，物业管理纠纷占了很大比重且有上升的趋势。如“第一商城”保安打伤业主事件，去年10月发生直至最近才和解的“都会华庭”业主与开发商纠纷事件；特别是最近发生的“鹏润家园”业主被打事件、“银枫家园”业主驾车封堵道路事件，更是引起了各方的广泛关注。

　　为什么物业管理纠纷会突然增多呢？有学者认为，一个主要原因是很多人对物业管理中的法律关系认识不清。物业管理是一个非常复杂的系统工程，涉及一处物业区的法律关系是由几个方面构成，首先是开发物业区的房地产开发公司，随后有物业管理公司、购房人(以后的产权所有人———业主)、使用人以及主要由业主代表构成的业主委员会和向物业区内提供其他方面专业服务的有关单位，另外还有政府有关部门。

　　其次，我国尚未形成规范的物业管理市场。据了解，目前，全国70％以上的物业管理企业或者由房地产开发企业派生出来，或者由原房管所转制而来。这种建管不分的“父子兵”体制，决定了物业管理必然依附、受制于房地产开发企业，如此自然就会出现重建设、重销售、轻管理的问题，进而往往引发居民对物业管理的不满。

　　另外，一些物业管理企业的经营缺乏规范和监督。这些企业错误地将自己凌驾于业主之上，忽视业主的权益。有的不能严格按合同、制度办事，处理问题和矛盾的方式简单生硬。在商品房住宅区的物业管理中，个别物管企业巧立名目，多收费，少服务，质价不符，有的财务不公开，以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理，从而使矛盾激化。

　　还有，一些业主对物业管理问题知之甚少，缺乏自我保护意识。他们买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题；只知与开发商打交道，而不知如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。而一旦出现了突发性的事件如打人事件，或明显的质量问题，个别人又容易将问题简单化、情绪化。

　　当然，最根本的问题是，目前全国没有一部统一的物业管理法规，各种关系都无法规范。如开发商与物业公司是怎样的关系，如何组建业主委员会，物业公司如何进入和退出小区管理，物业管理如何收费，等等，现在都基本无章可循，或有章难循。就北京市来说，现在施行的《北京市居住小区物业管理办法》是1995年颁布实施的，很多方面也已不能适应当前物业管理工作的需要。

　　所幸的是，这个问题已引起有关部门的注意。在不久前举行的“中国物业管理发展论坛”上，建设部副部长刘志峰说，物业管理存在不少问题，因此必须抓住入世机遇，尽快走上规范发展之路。

　　有专家指出，这些问题包括物业管理的商品消费观念尚未建立、建设与管理职责不清、相关主体间的法律责任不清、企业经营活动不规范、物业管理市场尚未形成、房屋共用部位和共用设施设备维修管理基金不落实、行业队伍素质明显偏低等。面对这些问题，建设部负责人特别强调了物业管理的法制环境建设和立法规范工作。

　　据了解，由建设部起草的《物业管理工作条例》去年已经上报到国务院，目前国务院法制局正在审查中。也许用不了多久，人们盼望已久的这个条例就会面世。

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