近期房价又成为市场的一大焦点，“降价”呼声甚高。那么，现在的房子究竟贵不贵？大城市房价高，是不是由于开发商赚了很多钱？我们该———

　　房价高反映了产品结构上有问题

　　当前的房价相对于大部分人来说是高的。目前，我国的商品房价格大致上分三个类型。在中小城市，房价大多在500—1000元／平方米；在35个大中城市，房价一般都在2000元／平方米左右；而在深圳、广州、上海和北京，都是4000元／平方米以上，其中北京最高，去年6月的统计显示，平均每平方米售价为4771元。对住房价格合理不合理的最重要的评价指标是住房价格与绝大多数家庭的收入比。90年代初，世界银行曾经对各国50多个城市作了一个调查，认为一套房价相当于一个家庭年收入的3—6倍时是合适的。实际上，从日本上世纪90年代初的情况看，房价达到家庭年收入6倍时就会有很多人买不起房。联合国人居中心1996年出版的世界人居报告中，也有类似的对50多个城市的调查，这些城市几乎全是各国的首都。报告认为，一套住房价格在居民收入的2—3倍时是比较合理的，到5倍时，就说明市场有问题了，因为这时大多数人都买不起房子了。

　　在北京，如果按每平方米4771元的平均价格算，买一套80平方米的房子就需要38万元。去年北京居民的平均年家庭收入在3.5万元左右。算一下就会发现收入比是11比1，就是说一个家庭要用11年的收入才能买上房。去年，北京市还出台了限制高收入家庭购买经济适用房的政策，规定家庭年收入超过6万元的家庭不能购买经济适用房。其实，对于北京的6万元高收入家庭来说，买38万元一套的房也需要6.3年的收入(收入比为6.3：1)。

　　商品房价格高的问题，实际上反映了我们的住房市场在产品结构上存在问题，就是说，市场上适合各种收入家庭需要的住房品种单一。

　　停止实物分房，实行住房分配货币化后，除了少量工矿城市仍在以合作建房形式建经济适用房外，大部分城市的单位企业都不再自己建房，建设经济适用房的任务由市场承担了。国家规定，建经济适用房需要地方政府给予政策优惠，最主要的是建房的土地可以免交土地出让金。现在土地收入都是地方政府的主要收入来源，免交就等于减少了政府收入，他自然对建经济适用房的积极性不高，宁愿把土地出让给能来钱的开发商。国家对建设经济适用房的利润也有限制，与开发商品房能获得高利润相比，开发商对开发经济适用房也同样缺乏积极性。因此，大多数城市就出现了高价商品房多，低价经济适用房少的现象。人们认为房价高的原因，就是这样造成的。

　　房地产市场在我国复苏、快速发展已有10年时间，但由于从旧的实物分房转向货币分房仅有4年时间，无论从市场培育和产业的发展来说，要真正形成一个品种齐全，各种收入的家庭都能买到自己住房的市场，还需要一段时间。尽管这样，如果各级政府住房管理部门思想解放一点，转变观念，尽快解决这个问题也是有条件的。像上海那样，从1998年起正式放开住房二级市场，加上政府降低住房交易契税，从3%降到0.75%，而且是交易双方各交一半，结果二手房年交易量逐年上升，从只有几百万平方米上升到去年的1400多万平方米，比北京一年新竣工的商品房还多。二手房市场的活跃也带动了商品房市场的活跃。前几年上海还有相当部分的积压商品房，现在大多已被消化，住宅的年竣工量也连续几年保持在1500万至1600万平方米水平上。

　　房地产业的高利润是暂时现象

　　说到建房成本，大家都说，土地占三分之一(包括拆迁)，各种税费占三分之一，建筑安装成本占三分之一。实际上，目前每平方米的建筑安装成本，从南到北，最多不会超过1500元，低的不到400元，大中城市一般700至800元，高的也就是1200元。税费也没有那么高。前几天记者遇到一个开发商，他说，他要在北京的郊区建一片40万平方米的住宅小区。按照上海在同样地段的造价最多每平方米2000多元估算，我问他一平方米是否卖2500元左右？他说，小区外市政配套成本很高，下不来。

　　这说明目前土地出让方的行为不规范。我对那位开发商说，包括市政配套成本，每平方米3000元行不行。他仍说下不来，至少要3500元。我说能赚1个亿就行了，还下不来？他说，至少想赚它个七八亿元。您想，与他投入几千万的资本金相比，他能赚1个亿，利润就是100%甚至百分之几百了；赚七八个亿，利润该是多少？就算加上借银行贷款所需要的本息，利润再少也在50%以上。从目前我国商品供应从普遍紧缺转到供过于求、大多数行业都已进入平均利润的情况来看，不能不承认，房地产业目前的利润是很高的。不过，目前商品房价格虽然高，并不主要是因为开发商利润率高造成的。开发商利润高，只要他不是抢来、偷来的，只要是“君子爱财，取之有道”，他该得多少，就应该是多少，过多非议没有必要。但是，从大多数中低收入者认为房价高、商品房存在结构问题看，这个市场还是有问题的。就是说，市场的各种资源还没有达到应有的合理配置。从发展、培育房地产市场的角度来说，政府有责任、有义务通过加强市场调控来解决问题。降低房价、加大经济适用房供应是不错的，但也不应仅仅通过行政方式来解决，而应该通过竞争，通过开放搞活二级市场来解决。

　　总之，一个市场或一个产业在兴起时，肯定是价格高、利润高的，这样才会吸引资金进入；资金进入多了，或者说，企业多了，才会进入竞争；竞争的结果，高利润才会走向平均利润，产品的价格才会降下来。作者:谢然浩

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