做了一年的房展会热心参与者之后，我决定近期再也不参加这种活动了。所见所闻让我时常禁不住由衷地感叹，适合自己购买的住房还没有开发出来，或者说，我的收入还没有达到买得起住房的水平。相信许多人和我有同感。实行了所谓“住房分配货币化”之后，许多无房者终于看清，房子距离自己似乎更加遥远了。

　　基本住房消费需求缘何难以满足？

　　人们无法满足基本住房消费需求或居无其所现象，基本上是人类关于住房所有权的反映。居住权固然可以在有关法律文件中以宣言的方式加以申明，但现实中这种权利的实现，却要取决于一个人是否具有支配足够住房条件的能力，以及人们在社会现有法律体系中所具有的合法享有和控制住房的手段。因此，和饥荒现象一样，即使基本住房消费需求无法满足是由于住房供给短缺造成的，身处这种处境的直接原因也是个人交换权利的下降。

　　除在特殊情况下受到政府和社会救助，即依赖于社会保障之外，在现代市场经济条件下，人们实现其居住权和避免流离失所的能力，依赖于其所有权和其交换权利所对应的对象。通常来说，住房有效供给的减少会通过住房价格的上涨，对个人及其家庭的交换权利产生不利影响。

　　尤其值得重视的是，个人在满足基本住房消费需求方面交换权利的恶化，可能是由除了住房供给减少以外的原因造成的。比如说，假定一个社会中的住房供给总量不变，由于分配方面的原因，一部分人因为变得富裕而购买、囤积和投资于更多的用于基本消费需求的住房，造成住房价格上涨，结果就会引起其他人交换权利的恶化。其他人居住权的实现就会出现困难。于是，社会上就会出现这样一种现象，一方面是价格奇高的情况下大量住宅闲置不用，另一方面是许多人居无其所，或处于住房条件极端困难的境地。

　　房改的荒谬使房子离我们越来越远了

　　住房制度改革本应使房子离我们越来越近，可为什么工薪阶层仍然难以实现基本住房消费需求呢？

　　其根本原因在于，目前已经实行的房改措施并没有做到真正的市场化，而房地产业的投资和住宅建设以及消费环节却已经有了较高的市场化程度。那些没有垄断利益的公共部门和困难国企员工的工资加上新实行的住房补贴，并没有实现向市场工资率靠拢。提高补贴系数和把补贴并入现行工资是迟早要做的事情。

　　房改中的广大无房职工的交换权利因受到了利益剥夺而出现恶化。由于房改措施与市场化分配机制并不衔接，存量资产的价值一般并不纳入房补的考虑范围，同样条件的两个职工，或者说同一个人，分到住房和未分到住房两种情况下的处境截然不同。前者因分到住房，也便买得起实行了商品化的原公有住房，甚至还可以额外获得差额补贴和级差补贴。后者因未分到住房，也就没有机会购买商品化了的原公有住房，因补贴微薄和工资水平低，甚至没有办法获得去市场购房的贷款。正是这一点标志着房改的一大败笔。

　　原来的公有住房存量是所有职工历年来创造的财富共同积累起来的，是大家共有的实物形态的公积金。只不过有人多占，有人少占，有人根本没有享受过。只把这些存量低价卖给已经享受住房的人，又不对无房者进行充分补偿，这必然使无房者的交换权利出现恶化。低价卖出的公房中，凝结着无房者的劳动果实。他们无缘分享，却又因为未获足够补偿而被挡在住宅市场之外。房地产开发商们出于商业经营的理性考虑，必然主要把眼光瞄准那些已经获得房改房产权，又获得了一定的补贴，且急于改善居住条件的人。除了其他先富起来的人之外，这部分人最具有购买实力，高端市场供大于求的部分原因就在于此。

　　事情的荒谬之处还不止于此。按照规定，这部分已享受过低价公有住房者，仍然有资格购买经济适用房，所以可以想见，有人会充分利用这一政策搞投资而不是自住。无房者在收入未充分市场化、交换权利被剥夺、市场供求错位和低价房被购买力强劲者用于投资的四重压榨和排挤之下，多半只能站在这个“繁荣”市场之外望洋兴叹。

　　房改中处于市场边缘的弱势群体

　　房改中的弱势群体发现自己陷入了一种真正的尴尬境地。本想要购房，但仔细盘算之后才发现，那暂时还是一个无法企及的梦想。他们虽然小有积蓄，但要购房置业仍财力不逮。因现在没有属于自己的住房，肯定也无法获得抵押贷款。工薪阶层的微薄收入一时还难于应付按揭房贷。房改后的补贴实在是杯水车薪，派不上多大用场。于是，只得把省下来的积蓄乖乖地存在银行里，把无法启用的公积金留在公积金账户上，让银行和公积金管委会把这钱贷给已经拥有住房甚至就是夺走了自己住房的人，让那些人贷款购买更高档次的舒适住宅，腾出旧房实现以租养房。房改后的无房户暂时只得去租夺财者们的旧房，每月奉献一笔还算丰厚的租金。夺财者用旧房租金收入还新房贷款，银行从中取利，政府扣除利息税后剩下的，就是给予省吃俭用、吃苦耐劳者的奖赏！中低收入者即使勉强贷上一笔款，也只是相当于把给房东的钱直接交到银行手上。这样就可以一辈子为银行和房东打工啦。当然，为了实现与现实生活的和解，你还得时时提醒自己，要恪尽职守，努力做好这些事，并要学会热爱这一切。

　　有人会了解这些人的心境吗？当人们为申奥成功而欢呼和狂喜之际，他们的脸上和心头却只有忧虑，不是不爱国和没有民族自豪感，而是因为几乎所有楼盘都会因此涨价，但他们的未来收入却没有这么好的预期。当管理者满怀欣喜地盘点房地产业带来多少税收、有了几个百分点的增长时，他们却十分清楚，那些增长指标与他们的幸福没有多少关系。

　　扩大内需应保障交换权利

　　1998年诺贝尔经济学奖获得者阿玛蒂亚.森在研究贫困与饥荒和作为自由的发展时曾指出，交换权利不仅依赖于市场交换，而且还依赖于国家所提供的社会保障。借鉴他的理论，我认为，一个健全的社会需要建立一种机制，通过公共机构确保每一个人的居住权。这一权利不仅包括在特殊情况下的住房救助措施，而且还包括通过社会保险和就业保障来实现较长远的居住权利安排。前者主要是住房公共政策中的社会保障措施，后者主要是指政府对用于满足基本住房消费需求的交换权利的保障，以及促进个人住房资产形成的政策安排。总的来说，面对社会中大量中低收入者无法满足基本住房消费的突出矛盾，我们要做的事情不是保证“住房供给”，而是保护“居住权”，保障交换权利不受无端侵害。

　　培育和保护老百姓的购买力是保障交换权利的题中应有之义。为此，要关注房改中的弱势群体，充分保障交换权利，对利益受损者给予足够补偿，尽快改革公共部门的工资制度，向市场工资率看齐，在改革进程中要共同承担制度变革的成本，在利益冲突面前宜倡导妥协和合作精神。努力消除房改后遗症，进一步深化“住房分配货币化”改革，无疑也是贯彻中央经济工作会议，切实培育和保护国内需求精神的要求。否则，没有大多数消费者的持续性需求支撑的房地产业这个新的经济增长点，到底又是为谁服务的呢？

　　阿隆

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