“入世了,买房子是不是更贵了？”住在隔壁弄堂的李阿姨逢人便问。今年50岁的李阿姨几年前就从一家棉纺厂待退回家了,丈夫和儿子工资都不高,一家三口住在30多平方米的老式公房里。儿子要结婚,李阿姨拿出多年的积蓄,筹划着给儿子买套房子。可是入世这件事,倒让她犹豫起来,不知道房价会怎么变。

　　和李阿姨一样犹豫不决的人确实不少：报纸电视天天在讲,入世将给老百姓带来实惠, 是不是包括买房呢？

　　经查证,在WTO的所有规则中,没有一个条款是针对房地产这个行业的。这当然是由房地产行业的特殊性所决定的。房子是固定的和本地化的产品,不能进行国际间的流通。因此加入WTO对房地产业的影响显然不可能马上显现出来。但是,房地产是一个涉及众多行业的产业,它的产业链非常长,方方面面的变化都会直接或间接地影响到它。那么这种作用力会推动着房价上行还是下滑呢？事实上业界也在为此一直打着“口水仗”。

　　其实,通过对影响房价的几个重要因素的分析,我们似乎能够判断房价的总体走势了。

　　土地价格是涨是跌

　　作为房地产开发的主要成本,土地转让费用的变化将会直接导致房价的走势。

　　支持入世后房价上涨这一观点的人士对这一点津津乐道。不少业界人士认为,经过10多年大规模的房地产开发,大城市的开发用地已经极其有限,尤其是市中心的可开发土地基本告罄。加入WTO之后,外资开发商的蜂拥而入,必须导致本来就稀缺的城镇土地更加紧张。另外,近两年来,为适应WTO的透明度原则,各地政府在土地转让方面逐渐以拍卖招标方式替代协议转让方式,完全市场化的招标拍卖价肯定高于协议转让价。因此,入世之后,地价会上扬,从而导致房价的上涨。

　　但也有人对此提出了不同的看法。对于土地资源,上海房地产专家顾海波认为,随着大中城市的城市化发展,城市的面积正在逐步扩大；其次,城市功能的变化及产业结构的调整,市中心城区将以服务、贸易行业企业为主,大量传统的制造业正逐步向市郊或农村转移,产生了大量的城市和住宅用地；另外,市政动迁、旧区改造的全面推进,大量的旧房改造基地上将拔起无数高楼大厦,由于容积率的提高,向空间要住宅早已成为现实。以上海为例,随着上海高速交通网络、越江工程和轨道交通等公共配套设施的建设和完善,上海中心城区的面积已由90年代初的106平方公里扩展到2000年的444平方公里,“十五”期间将扩展到600平方公里。另外,上海过去10年共拆除旧住房总量近2800万平方米,目前仍有2000万平方米需要改造,其中中心城区超过1600万平方米,而一般新旧住宅按3-4：1的比例建设,在创造住宅需求的同时更多地创造了住宅的供给。

　　至于土地采用招标、拍卖方式转让到底会不会抬高地价呢？上海土地资源管理局的蔡育天局长说,实行一个口子供地后,政府对土地一级市场的调控力度加强,可以通过适度控制土地供应总量来调控市场的供应量。另外,政府会通过禁止土地炒卖等行为,加大土地一级市场的执法力度来保持市场稳定。

　　因此,只要实现真正意义上的土地招标拍卖制度,市场反而会显得十分理性,土地价格不一定会上升。据悉,今年9月28日,上海市首次招标转让的长宁区302街坊地块的土地使用权的中标结果就低于政府的标底。

　　开发成本是升是降

　　对于房地产开发的成本,涉及到很多方面,比如建材的价格、劳动力的成本、政府的税收、配套设施等等。

　　入世后对建材价格的影响是直接的。据悉,建材的关税将从目前的30%降至10%。但是,我们可以看到,这方面不会给房价带来多大影响。因为目前我国的建筑材料大多使用的是国产品牌。

　　而从入世之后房地产业的人力资本的投入来看,为了应对竞争的需求,一定会大量引进高级的管理人才和科技人才,费用会有一定的上升。

　　在政府的税收方面,我们可以看到,今年4月,国家宣布取消了47项房地产税收。而且,入世之后,随着政府管理职能的转变,政府将大大减少行政审批环节,提高服务功能,大幅减少制度性因素造成的交易费用,从而大大减少房地产企业的开发、管理成本。

　　至于配置设施方面,一些专家认为,入世将会引导服务优化,尤其是物业管理水平的提高。因此,物业配套设施及管理成本将会在开发成本中占有越来越大的比重。

　　市场需求是旺是衰

　　虽然地价、房地产商的开发成本是构成房地产价格的重要因素,但是市场的需求却是决定房价最关键的因素。开发商必须根据市场的需求来调节商品住房的价格。

　　入世之后会不会激发房地产市场的需求？持肯定态度的人士提出两条理由：

　　一是,入世之后,中国内地的市场将会从封闭走向开放。外资企业的蜂拥而入,必然导致外销房需求的节节上升。另外,中国内地相对便宜的楼价,也会吸引周边地区,如港澳台等地区的投资者前来置业。

　　二是,关税壁垒的削减将使其他消费品的价格下调,比如汽车等。即使是购房者的收入不变,其对住房的消费能力也将相对提高；而且国外金融机构的进入会为消费信贷提供更多的便利,也将进一步刺激房地产消费水平。因此房地产有效需求会有较大的上升。

　　但是,上海万科的丁长峰指出,入世后就房价而言,起决定作用的还是国内市场。今天的中国住宅市场,已变成一个绝对的国内占主导的市场。入世后依然不可能改变这样的一个状况。所以未来的价格走势,还是要看市场的供应和消化的比例关系。

　　目前国内的商品住房已从“机构时代”走向“散户时代”,居民的个人消费已经占到主流。因此,居民的购买能力将成为重要的制约因素。

　　国际上流行一种说法：当一套住房售价为居民家庭年收入的3至6倍时,这个房价才算是合理的。但实际上在目前国内大多数城市,房价与收入的比例要远远高于这个数字。比如上海市目前的住房价格与居民收入之比是10?1。因此目前的房价明显是高于居民的购买能力。

　　另外,从收入的预期上看,据2001年5月零点调查公司对上海、北京、广州等10个城市4000多位18—65岁的普通市民的抽样调查显示,就业、下岗问题是中国市民第一关注热点,其他依次为社会保障、医疗改革、环境保护和住房改革等问题；六成以上市民认为现在不是消费最佳时机。

　　上海房地产业专家顾海波称,基尼系数是国际上用来描述居民收入分配差距的指标。1978年中国的基尼系数是0.16,到1998年已上升到0.456,这说明20年间我国的贫富差距正在拉大。他认为,贫富差异悬殊,对住宅消费的刺激作用就越小,富者已有房又缺乏置业投资的冲动,因为一般购置新房的周期为10年。因此,住房的需求大部分来自贫者。如果房价升高,不可能带动这部分人的消费。

　　房价走势是上是下

　　据悉,国家已经公布了今年的经济适用房建设计划,全国经济适用房的施工面积将达到2.25亿平方米,年度投资规模为1700亿元。而且建设部决定,未来几年,根据市场情况,经济适用房的施工量还将进一步加大。这都表明,政府有意用经济适用房的建设来平抑房价。

　　入世之后,外资企业的大量进入,加剧了房地产企业间的竞争,房地产业一直以来享受的高利润也将会向国际的一般标准靠拢。另外,外资银行的进入,也将改变商业银行一向朝南坐的局面,房地产企业的融资渠道将更为广阔,这也为房价的降低提供了空间。

　　顾海波指出,虽然从长期来看,随着入世后经济的发展,居民收入的逐步提高,房价可能会呈稳步上升的趋势。但是未来的两三年里,除了部分高档商品房的价格因受外资买家的青睐而上升,大部分地区的房价反而有可能回落。

　　看来,像李阿姨这样的普通市民不会因为入世而买不起房子了。就像建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾说的：“中国的房地产主要是内需,主要是百姓的市场,这就决定了中国房地产不会因为加入WTO出现暴涨的空间！”

　　(《上海证券报资本周刊》记者王晓峰)

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