朱戈

　　一直让国人忧心已久的入世问题终于尘埃落定。所有的关注中，唯独没有房地产业。国内房地产业也许是所有产业中最不在乎外来经济力量冲击的，不少发展商为自己所拥有的天时地利人和的优势沾沾自喜。对WTO的冲击，这个产业似乎最有信心。

　　业界不少人士认为，国内房地产企业已有近20年的市场经验，虽然单个企业大都实力较弱，但比起外企，他们更了解国内市场的需求。与此同时，业界和专家不讳言加入WTO对国内房地产市场、企业、市场秩序和政府管理的挑战。还有人认为，中国房地产业是中国硕果仅存的暴利孤岛，惟一躲过降价战火的保税特区。加入WTO后，外资不会放弃这块肥肉。而留给人们思索的是外资会用什么样的方式进入中国。

　　国家建设部日前组织专家起草了一份《加入世界贸易组织对中国房地产业的影响及其应对策略研究》的报告。该报告指出，入世后，房地产市场需求会有较大增加，带动供给相应上升。特别是对高档写字楼、宾馆、公寓、别墅以及厂房的需求增加；国外优质廉价的建材、电梯空调等设备、厨卫产品，好的规划设计理念，先进的建筑技术和经营管理技术等将进入中国，进而降低房地产开发成本，提高房地产开发质量；而逐步对外开放的金融保险业，将促使个人住房消费贷款和房地产开发资金的来源更多，有利于房地产业资金的融通。

　　暴利孤岛

　　目前中国城乡住宅业的国内生产总值(GDP)约占整个国内生产总值(GDP)的7.5%。此外，房地产业与其他产业关联程度高，其发展会创造对其他产业产品的需求，约为房地产业的自身需求的二倍左右。

　　“九五”期间房地产投资1.9万亿元，比“八五”时期增长118.4%，其中住宅投资1.1万亿元，比“八五”时期增长68%.施工面积26.32亿平方米，其中住宅18.92亿平方米；竣工面积9.32亿平方米，其中住宅7.53亿平方米。

　　今年以来，房地产开发投资持续保持25%以上的投资增长，明显快于其它产业的增长幅度。1-6月份，全国房地产开发投资达到2123亿元，同比增长28.2%。

　　入世后，早就对中国房地产垂涎三尺的海外房地产巨头，将无疑会角逐这一有着巨大空间的市场。特别是房地产中介服务和物业管理行业，这是外商最想也较容易进入的领域，而国内在这些领域比较幼弱，面临较大竞争压力。

　　伴随中国政府对现有的国内房地产法规进行全面清理，依照世贸组织的非歧视性贸易原则、透明度原则和市场准入原则等准则，以往一些企业使用的“黑箱作业”和寻租等行为将不合时宜，市场竞争将更加严酷。不久前，大连万达集团董事长王健林声称，5至10年后，现有3万多家的房地产公司将有90%在竞争中消亡，国内会逐步形成百家以上的、百亿元收入的跨区域经营的房地产公司。

　　不少业界专家认为，加入WTO对中国房地产业而言有利有弊，由于房地产的不可移动性和市场的地区性等特点决定，短期不会有太大影响，长期也是利大于弊，甚至可以转弊为利。

　　国内房企静观入世

　　由于国内房地产市场巨大的市场空间，香港地产资金大举进入内地。上世纪90年代初，几家大的香港地产商将触角伸向国内几个大的城市。今年以来，楼市迎来了外资介入的第二次浪潮，包括李嘉诚、郭炳湘等香港地产大鳄纷至沓来。李嘉诚用3.9亿元以蒙托亚(香港)有限公司的名义，买下上海古北新区I区14号地块，建造15万平方米的住宅楼和商住楼。在这之前，荣智健在上海签下了首块6.89万平方米土地的建设项目合约。香港新世界集团在全国20多个重要城市，投入九个项目，总面积达2010万平方米，近日又与海口市新埠岛开发建设总公司合作成立了海口新世界康居发展有限公司，计划投资6亿多元人民币。和记黄埔在北京东坝就投资100亿元圈地。香港房地产业将会是最早实现产业转型，融入内地经济的产业。还有种声音说，未来房市，港商可能会三分天下有其一。对香港房地产商大规模北移的形势，分析人员认为，这对国内房地产业将产生多方面的影响。

　　首当其冲的是竞争的加剧，全国规模最大的房地产企业万科总资产大概在50亿元左右，其全年的销售额也不过50亿元。金地虽然从资本市场圈到了8个亿，而总资产也不过19亿元左右。相比之下，香港新鸿基地产的营业收入为33亿美元，仅2000年下半年的纯利就达53亿港元。香港新世界物业发展公司的市值则高达1300多亿港元。在香港房地产商已经确定全面进入内地市场的形势下，内地房地产企业面临的竞争力可想而知。

　　对此，国内的许多地产商不为所动。一个比较普遍的看法是，入世之后，房地产是遭受冲击最小的行业之一，房地产仍将是本土开发商的天下，房地产的区域性壁垒很难打破。深圳国际企业服务有限公司总经理冯佳分析，对中国大陆房地产行业情有独钟的境外开发商往往有着华裔背景，而全球最具实力的地产商也多集中在华人地区，1992年之后，有意进入大陆市场的境外地产商大多早已先后进入。北京环宇信达行的邓智仁说，1992年之后可以看做外资企业进入大陆楼市的第一次浪潮，其开发类型也多数是写字楼、酒店等公共物业，由于水土不服，又恰逢国家宏观经济调整，使得首批进入大陆的境外地产商70%以上未能逃脱亏本的命运。业内人士也认为，境外资金和企业如不能与本土的企业实现良好的嫁接，则很难获得长足的发展。

　　万达的王健林认为入世后国外的居住理念会带来很强的冲击，会引起中国市场的一些变化，但不会像有些人认为的那样“面目全非”，传统居住观念仍具有支配地位。传统文化具有深厚的基础，居住理念之间的冲突不会向商品竞争那么简单。

　　王认为，入世会带来新一轮的资金潮，房地产的投资结构会发生一定的变化，但不会像有些人预测的那样天翻地覆。国内的开发商会出现整合的迹象，但投资不会减少，外资会有明显的增加，但不会蜂涌而入。港澳台和东南亚投资早已进入，欧美资金虽有望增加，但受到地域、文化等因素影响，不会长驱直入，况且欧美的房地产开发公司并不多。

　　前不久，王石、冯仑及中城房网的其他成员一道，前往欧洲考察，考察重点便是建立在B2B基础上的集团采购。据说王石仍然希望继续打通国际融资渠道，解决企业扩张经营中的资金瓶颈问题。有人说，企业迅速扩张与成本有效下降，正是入世之后王石们的首要课题。

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