余玮

　　有位刘先生花50万元买了一套商品房，买的时候开发商好不热情、周到，把他当“上帝”对待。他付过几次款后，蓦然发现所签的购房合同有问题，房子也并不理想，便要求退房。这时。他遭遇的是冷面孔，对方振振有词，“房子是你看的，协议是你签的，违约便要惩罚”。几次下来，最终以毁约罚款了结。

　　购房中如此的纠纷很多，最后吃亏的往往是购房者。为此，不少消费者害怕涉足房地产市场，担心上当受骗，花钱买“陷阱”。那么，在购房交易中存在哪些“暗礁”，又如何加以识别呢？

　　(一)轻信承诺留隐患古人云：“居必择邻，交必择友”。现代人在购房时更注重对物业周边的自然环境、人文素质、服务设施、治安状况等方面的选择。其中，环境是楼盘永恒的卖点。于是，不少开发商楼盘未起，舆论先行，广告非“绿”不言，什么“绿色家园”、“阳光住宅”、“花园小区”扑面而来。偌大的广告宣传画面，渲染得绿草萋萋、鲜花争妍，打扮得尤为精美，现实之中往往是大打折扣，宣传的仅仅是概念。许多房地产广告打出的起价给人一种极低的印象，以诱惑、怂恿消费者，但若一打听很可能这个档次的早售完了，只有每平米至少多少元的了。还有的虽只打出“最高价”，但与最低价也相差无几。因而，购房时千万别轻信广告与承诺，须实地考察一番，思量再三。

　　(二)合同签订应合法房屋买卖合同的签订是有条件的，内容与形式均得合法，否则便是不合法或无效的协议。售房者必须具有房屋所有权或土地使用权，不然便无权售房；合同最好采用标准文本，按《商品房购销合同示范文本》签订。值得一提的是，违法或违章、产权有纠纷、国家已确定征用或拆迁的房屋及所有宗教建筑与受政府保护的文物古迹等，不得形成买卖合同。另外，房屋买卖双方当事人须具有完全行为能力，无民事行为能力的人及未成年人不得签订买卖合同。当然，合同的签订必须在自愿、平等、真实的基础上进行，任何一方不得以诱骗、欺诈乃至胁迫等手段签约。为谨慎起见，在合同签订时，最好请律师或行家从法律的角度代你审查合同，防止上圈套，以减少不必要的损失。

　　(三)莫上数字游戏当购房过程中，房产商往往在面积计量及交房日期等数字上“动脑筋”。虽规定出售时按使用面积计价，但实际上均以建筑面积计价，其实测面积常常与合同暂定面积有一个误差，一般这误差不得大于5%，否则消费者有权投诉房产商。而有的房产商利用消费者对相关知识的欠缺而钻误差空子，只少补不多退或退房。还有的利用分摊的共有共用建筑面积在认识上的误差找机会，让你“买个茶杯，给个暖壶”，坑害购房人。其实，资金不足而延期交房的也司空见惯，他们经常在预售合同上做足文章，玩尽游戏，采用“竣工日期”或“小区配套完成后”、“质量验收后”等好些模糊语言搪塞。对此，购房签约时，必须明察秋毫，规定某年某月某日交房并注明延期责任。

　　(四)草率签约纠纷多对于无效协议，可申请人民法院或仲裁机构变更或撤销。协议一旦生效，如交付定金方违约不得索还定金，收取方违约得双倍返还定金。为此，落笔前务必冷静思考，权衡再三，若没有对项目有充分的了解，最好不要草签认购协议，否则后患无穷。签约时，要分清是意向合同还是购房正式契约，文本格式采用建设部新近颁发的指导性新合同文本为好，对总价款、付款方式、定金、房屋位置、质量、层次、面积、交付时间、内部初装、违约责任及其处理诸内容应有约定。需注意的是，在补充协议中开发商往往规定自己的免责条款，将某些应承担的责任和风险转嫁到购房者身上。如若规定“开发商应于某年某月某日前交付房屋，但遇到人力不可抗拒的自然灾害、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决，及其他非开发商所能控制的因素等不可抗力延期交房时，不承担任何责任”，购房者便被动了，很可能会因不能按时交房而处于长期的苦恼之中。这时，你可将此条修改为“出现法律规定的不可抗事件，在不可抗力持续的期间内，免除开发商延期交房的责任。”这样便在纠纷面前主动多了。因此，购房者在购房时，要多看多选，货比三家不吃亏，特别要重视合同的严密性，莫随意按印画押，稀里糊涂地让不法开发商给黑了。

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