本报特约记者邹园本报记者张勉

　　尽管发展商们还不愿意痛痛快快地承认，尽管还有人不断对消费者做出种种解释，北京商品房价格下降已经成了不争的事实。业内人士悲观地预计，北京房地产市场将要度过一个漫长而寒冷的冬季。更为严重的是，随着北京房市暴利时代的结束，不可避免的真正市场化的残酷竞争才刚刚拉开帷幕。

　　150万百万富翁和虚幻的购买力

　　明年就要从机关退休的王强陷入了前所未有的尴尬境地。单位分给他一套地段不错的住房，面积也不算小。可即使是能够享受房改政策，买房和装修也要把他的积蓄花得差不多了。就要搬进新居时，老王的心里既欣慰又无奈。可就在这时，老伴告诉他，像他们这样的人，已经被列入百万富翁的行列了。王强哭笑不得地指着报纸上的一条新闻对记者说：“今天我才知道，我这样的人居然也能被算做百万富翁。”

　　那条新闻是这样的：根据“北京2001年发展报告”披露，北京百万富翁至少有150万人，其中富翁资产的六成以上是房产。这个报告的依据是，北京申奥成功后，房价定会激升，这就让北京民众的账面财产大大增加。以老王的这套商品房为例，市场价每平方米估计要到8000元左右。这么估算下来，觉得囊中羞涩的老王夫妇自然也就成了“百万富翁”。

　　老王的感觉是：“别人都说我的房子值钱，可把房卖了我住哪儿呀？”而北京这150万的“百万富翁”中和老王情况类似的不在少数。

　　中国土地勘测规划院地籍地价所副所长邹晓云说：“其实，一个城市的房价高低取决于房地产市场的供需关系，是买卖双方共同作用的结果。目前出现一种放大我国实际住房购买需求的倾向，导致了虚幻的房屋购买需求。”“北京有150万百万富翁”这一说法对房地产发展商无疑具有诱惑力，可当细细分析一下挤过泡沫之后的实际购买力，也就根本没有人们想象的那么乐观了。

　　邹晓云副所长提供了几组数据：一是居民准备购房率。据国家统计局城调总队的《我国城镇居民住房基本情况调查报告》统计，2000年城镇居民有12.9%的家庭打算购房，其中只有3.2%的家庭打算购买商品房，而6.8%的家庭打算购买现住房。二是已购房率。目前55.7%的城镇居民家庭已经购房。据有关资料，在西方国家住房自有率是35%至65%，其余的需要居民租房解决，这说明我国居民购房的需求空间并不太高。三是商品房空置率。据报道，中国城市商品房空置率为50%(另一种统计方法为20%)。据专家考察，美国商品房的空置率约为7%，香港约为3%至4%。空置率越高，说明需求的虚幻程度越高。四是购买能力。国际住房价格与住房者年收入比的经验值一般在3至6倍之间，而我国一些大城市远大于此，如北京达到10倍以上。这些数字都说明，我国大城市居民对商品房的购买力并不够强。

　　没有购买力支撑的市场难以持续升温

　　除了被高估的购买力外，近期一些经济事件也直接造成了北京房市下滑。

　　在广告公司工作的李欣一年前买了两套房想当做投资，本来他还准备买第三套房，已经订好了。投资买房是等着升值的，但最近一段时间股市暴跌不仅把他这几年的赢余都吞了进去，偿还抵押房子贷来的款项也成了头疼的事。李欣现在只想着怎么退房了。

　　头疼的还有很多房地产公司的销售人员。一位销售经理对记者说：“我们很多客户是从事金融和外贸工作的，‘9.11’事件使他们对未来经济形势和自己的收入缺乏信心，纷纷取消了购房这种大金额投资计划。而今年以来愈演愈烈的入住纠纷也使准备买房的人产生怀疑。”

　　再有，就是在北京、上海、广州这些大城市中正在逐渐诞生一批流动的白领，他们的工作使他们在这几个城市中不停地穿梭、迁移。北京过高的房价使这批消费主力军开始把购房的眼光转向了上海、广州等大城市。

　　有专家认为，房改之后，失去了集团购买强大支撑的北京房地产市场之所以仍连续几年虚火旺盛，就是因为争相炒作使得有人觉得北京房市奇货可居。于是决定待价而沽，才有了过快上涨的房价。但没有购买力支撑的市场怎么可能持续升温呢？

　　暴利孤岛没有继续的理由

　　长期以来，人们习惯于把北京房价高的原因归结为“炒地皮”的结果。根据新华远集团董事长任志强提供的数据，上海的土地出让金大大低于北京。同类地区，北京的土地出让金约为上海的3至4倍。业内人士指出，北京的土地出让金可能比上海高几百元，但这还是无法解释北京同上海每平方米房价1500元的价差。

　　其实，地价高不过是开发商维持暴利的借口罢了。分析房地产的价格构成，无非有三块：第一块是建造费用管理成本，这一块所有的房地产公司都差不多。由于冬季取暖问题，北京要比上海高出上百元。第二块就是统一的税费，全国一样。第三块就是地价和市政费用。虽然北京高一些，但是摊到每平方米以后，绝不是房价如此之高的理由。

　　不过，危机已经来了。北京的一位发展商对记者说：“就今年的情况看，形势有些危机，除了北京的本土房地产商，比如天鸿、首创在大量圈地以外，今年全国各地甚至还有海外的开发商也在冲击北京的房地产市场。最近，就有几个比较有实力的海外开发商先后集资来北京圈地。至少在目前看，这还是全国最好的一个市场。”

　　这些开发商有大量的土地，一个项目占压资金一两个亿，几个项目就是几个亿。任何开发商都不会任这么多的资金长期占压，到了一定时期还是要让这些土地产生价值，而这势必会造成激烈的竞争。危机由此而生。

　　加入WTO之前，由于地价与房价联系在一起，政府的利益和房地产商的利益捆绑在一起，于是房地产成了地地道道的暴利孤岛。在国外，房地产业的行业利润尚不到5%，可中国的房地产市场遍地黄金，按照目前的价格水平，30%的利润轻而易举。如今，中国已正式地加入了WTO。在此之前，政府已经开始做准备了。自2001年6月取消47项政府收费后，最近又下令，政府的事业性收费总额不得超过房价的10%。

　　购买力有限，竞争加剧，同时又失去了政府这个最有力保护的房地产市场，房价还想像以前那样高高在上，谁信呢？

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