桑荣林/文

　　上海房地产业正处于新一轮发展的高潮。与前一轮相比：房地产业在上海经济和社会发展中的地位、作用大大提高，被列为六大支柱产业之一，因此，房价还会有上升空间。

　　房价是由供求关系决定的。从目前上海实际情况看，有效需求和有效供给都会进一步 有所提高。其理由是：从需求看：城市基础设施和投资环境有了很大的改善；房改深化，已明确宣布停止实物分配，与此相关的一系列配套政策出台，很大程度上刺激了消费；市场规模迅速扩大，出现前所未有的购销两旺的局面。住宅消费已成为社会热点；人们的住房消费观念有了很大改变，贷款购房得到普遍认同，银行购房贷款创历史新高。

　　从供求双方走势看：房地产生产和消费趋于理性。开发研究市场，重视质量，追求个性，提高科技文化含量，打造品牌；消费者购房优中选优，对环境和质量的要求普遍提高；投资性置业的比重明显增长；存量房交易量不断攀升；租赁市场空前活跃。

　　根据上述实际情况，上海作为国际大都市，房地产业已形成对国内外全面开放，增量和存量交易同时增长，投资与消费共存，租赁并举的格局。房地产市场有广阔的发展空间，完全能够达到六大支柱产业之一的定位目标。

　　上海房地产进入新一轮发展高潮后，房价走势如何呢应当看到，房地产作为商品，在市场运行中的价格问题，主要受供求关系和价格规律支配的。因此，从总体和长远来分析，上海房价还有上行空间。上海是港、澳、台同胞置业的首选地，与这些地区相比，现在上海的房价大致只有他们所在地区的五分之一甚至十分之一。同时，上海作为国际大都市，有其特殊的区域优势和地位，房价高于周边城市是很正常的事。受市场供求规律支配，房价有升有降，有起有伏也是正常的，大起大落则是异常的反应。我们所说的房价，应包涵增量与存量，买卖与租赁。政府对房地产市场的调控是十分必要的，这种调控应着重对土地和商品房供应总量控制，引导市场处于适度供过于求和不断寻求供求基本平衡的状态，维护市场的正常秩序，使之公平、公开、公正。与此同时，对中低收入者采取有效的、带有福利补贴性质的住房政策，以解决他们收入与房价难以对应、经济能力无法承受的问题。比如已经实施的让居民低价把租住房的旧公房买下来，以这一块垫底，就能进入市场进行置换，量力而行地改善居住条件。还有经济适用住房和廉租屋政策等。不要因为这一部分人的较弱的经济承受力而去限制房价的正常上行。

　　我们在对上海房地产市场进行分析和预测时，不能凭着感觉去猜测。必须掌握情况，在认真调研的基础上才能作出正确判断。应当看到：上海房地产市场不仅仅是上海人的市场，也不仅是国内的市场，而是面向世界的近悦远来的市场。上海的住宅市场，不仅仅是消费市场，同时也是投资市场。那种以上海居民阶段性人均居住目标来计算住宅生产的规模和供求量的方法，显然已不适应形势发展的要求。同时，市场的可变因素也是不能忽视的。一个全面开放、正逐步与国际接轨的房地产市场，不仅要受到国家宏观经济的影响，而且在经济全球化的背景下，还会受到国际风云变幻可能带来的波及和影响。因此，在对房地产市场进行预测时，应该设定前提和条件，并力求研究探索在经济运行周期规律的影响下，掌握房地产经济的特殊的周期波动规律。(作者系上海市房产经济学会会长)

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