本报记者 盛方敏

　　金秋本是享受收获喜悦的时节，而北京楼市却提前感受了寒流的刺骨：楼卖不动了，一些楼盘开始降价，而且幅度不小，有的项目现房的价格已经低于期房，有的每平方米单价甚至成千元地“跳水”。据搜房一项最新调查结果显示，与上半年相比，普通商品房价格有继续向中档价位集中的趋势。今年前3季度，新开普通住宅的平均价格为4969元／平方米，较 上半年的5103元／平方米，降低了134元／平方米。其中，4000至5000元／平方米之间成为最集中区域。

　　对前景的盲目乐观

　　北京开发商对前景过于乐观，特别是对入世后的高档住宅供求过于乐观，成为导致楼市旺季反而萧条的重要因素。没有只涨不跌的股市，股市的表现已经向北京房地产发出了预警，可惜，能够保持清醒和理智的开发商太少，发展商也一直愿意用“牛眼”来看待北京楼市，北京楼市便在一片凯歌中把开发商们架在了一堆泡沫的顶端。在北京申奥成功后的第二天，有些媒体上曾出现了某地产商的豪言壮语，称“北京房价可以涨到每平方米2万元”。开发商在高档住宅上的盲目攀比，造成一边高档住房严重过剩，一边普通百姓无房可买的局面。这样的房产开发偏离了市场，疏远了急需购房的普通百姓。

　　业界资深人士分析认为，我国相当一部分房产开发已经走进了一个误区，即一味追求高档次、高品位和高价位，却忽略了市场调查分析，偏离了房地产消费市场的“准星”，这是我国房地产业尚不成熟的表现。今后一段时间，可能会造成现房的积压，使资金周转产生困难；同时又可能引起激烈而残酷的广告、价格竞争。一位专门从事房地产宣传策划的人士认为，我国房地产开发现在仍处在一个较低的层次，由于市场信息不灵通、营销手段的落后，造成许多房产商的盲目开发和购房者的盲目购房。

　　多数购房者青睐中价房

　　虽然近年来北京楼市一直呈现供销两旺的良好势头，但是京城房价令许多普通百姓不敢问津也是事实，市场上最大数量的潜在消费者被房价挡在了市场外面。当前北京购房者以普通居民为主，收入状况决定了他们在购房时选择中低档位的房子。据搜房网调查，目前有购房意向的人群中，可接受的房价在4000元／平方米以下的，占被调查人数的58.1%；可接受房价在4000元至6000元／平方米之间的人数比例为34.8%，两者之和占被调查人员总数的92.9%。这一情况表明，京城主流商品住宅市场需求的特点已经逐渐明晰。

　　而据一家调查公司对京城收入较高的白领的调查显示：过半的外企白领们的需求是100—120平方米，总价在40—60万元的房子，而目前大部分在售的房子都是远远高于这一标准的。看来北京的房子都是为了迎接入世，都是为外籍人士或高级白领们准备的。

　　其实在北京商品住宅有效需求中，拆迁户占据了非常大的比例，今年1至8月，北京市拆除危房是去年全年的两倍，是北京危旧房改造历史上发展最快的时期。从已启动的项目看，约有5万户的危改区居民外迁，按平均每户安置70平方米测算，今年危改外迁居民对商品住房的总需求量约350万平方米，这一数量大约占北京市场全年住宅销售总面积的三分之一，已经成为市场中重要而且比较稳定的有效需求量。有关人士预测，在相当长的一段时间内，危改户、拆迁户、无房户将构成北京住房市场的主流消费群体。应该说，中低价位的普通商品住宅这个市场也有相当大的利润，而且这个市场的消费群体是很大的。

　　京城的房地产有泡沫吗

　　搜房资讯有限公司CEO莫天全认为，北京由于房价上涨，投资激增，房地产业中是否出现了“泡沫”成分成为关注的焦点。从房价的变化情况看，今年房价处于稳步、小幅上升状态，升幅约7.6%，与1993年的27.3%的增幅相比，仍处于比较稳定状态。总体来说，需求量、供需量、房价等指标均处于正常平衡发展阶段，并未形成明显的泡沫趋势。而1992年海南房价曾经由1991年每平方米1400元急剧增加到每平方米5000元，1993年上半年就升到7500元，升幅达到257%。

　　房地产泡沫主要体现在价格泡沫，价格泡沫主要是由于投机或对未来市场过于乐观的估计而形成“虚”的部分。根据日本等国家对房地产泡沫的研究，实际价格与理论价格之比大于2时，视为泡沫化开始。以东京商业用房价格为例，1987年，房地产实际价格与理论价格之比达到2.07：1；1991年，比例达到6.09：1，地产泡沫达到顶峰。通过对北京市商品住宅实际价格与理论价格分析，其比率都远离临界点2，属于价格围绕价值的正常波动，并不含有“泡沫”成分。从统计角度来看，房价即使会降低，也是一种市场结构的调整，同类房价大幅度下降的可能性并不大。

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