公衍奎

　　-京城楼市将出现调整，但不会进入萧条阶段

　　-商品房销售价格会出现小幅下调

　　-商品房销售面积虽然近期同比有下降，但增长仍是主流

　　今年下半年，申奥成功、入世等对北京房地产市场利好的信息不断，市场的美好未来吸引了众多开发商、投资者，在本地公司加大投入的同时，外地公司、外资公司、甚至“外行”纷纷加入房地产市场角逐，“圈地”之风一度盛行。一时之间，北京市场火爆异常。

　　然而，进入10月后，在关于价格、泡沫的讨论声中，房展泡汤、销售减慢、冲突不断，许多项目明着或者暗着开始降价脱身。市场真的“凉了”吗？

　　曾经有人预测，北京房地产市场正处于景气上升阶段，尚有三五年的上升期；从长远看，北京房地产市场还能发展20年。那么，现在北京楼市这部“快车”到底开到哪儿了？

　　最近，部分业内资深人士利用经济周期理论的扩散指数方法，综合多种指标分析了目前北京房地产市场的变动情况。所谓扩散指数是经济景气监测方法之一，其特点是综合多个影响经济的指标信息，是一种综合信息处理指数，是市场中增长指标所占比例的反映。扩散指数在0至100之间变动，在指数值为0时，表示市场上各指标全面走低，市场处于最萧条阶段；指数值等于100时，表示市场各指标全面上升，市场进入最繁荣阶段；当指数值等于50时，表明上升指标与降低指标相当，可以作为景气与萧条的分界点。

　　从对北京市历年房地产市场扩散指数走势进行分析，可以将北京市场从1988年至今大致分为三个半周期，第一个周期从1988至1992年，1988至1990年为市场收缩阶段，1991、1992年为繁荣阶段；第二个周期从1992至1995年，1994、1995年为市场繁荣阶段；第三个周期从1995至1999年，1997、1998年为繁荣阶段；目前北京房地产市场已经进入第四个周期的繁荣阶段。2000年和2001年的扩散指数值均大于50，同为62.5，从近期指数波动趋缓的情况看，说明市场抗跌能力已经提高，市场更加成熟。但同时也应看到，虽然目前北京处于繁荣扩张阶段，但指数值已低于前几个周期中繁荣期的数值，即上升的指数数量已经少于前几个周期。其中9月份北京商品房的销售面积同比增幅与竣工面积的同比增幅形成了1：2的落差。有关人士认为这主要是由于北京房价高于市场平均购买能力，具有优良性价比的中低价位商品房供量不足，众多买家持币观望等因素造成的，由于这种惯性的作用，预计今后5个季度扩散指数值还将逐步降低，在明年3季度时扩散指数将降至最低点，但指数值仍将高于50点。也就是说，北京楼市仍处于繁荣阶段。

　　有关人士分析认为，近期北京楼市出现的调整是一种市场结构的调整，不会进入全面萧条阶段。因为总体上说，目前京城楼市的需求量、供需量、房价等指标均处于正常的平衡发展阶段，京城百姓对住房的需求量还很大，仅拆迁居民对商品住宅的需求量今年就达到350万平方米左右，而且今后几年这种需求量每年仍将达到200万平方米，这将是一个巨大的需求市场，这种消费性的需求必然会拉动市场继续发展。因此，一些专业人士判断，北京楼市近期将出现调整，但不会进入萧条阶段；商品房销售价格近期也会出现小幅下调；商品房销售面积虽然近期有下调，但增长仍是主流。目前京城楼市最值得关注的应是如何能够为主流消费群体提供更多的中低价位的大众精品住宅，让更多的百姓买得起，住得起。

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