本报记者 沈晓凤

　　事件：“都会华庭”的公摊面积之争

　　11月3日，200多名“都会华庭”公寓的业主同该公寓的开发商——北京京港物业发展有限公司发生纠纷，并造成交通拥堵。

　　据了解，使“都会华庭”业主最气恼的是，在房屋勘探测量局出示的公摊面积的详细材料中，原来并没有算入公摊面积的地下二、三层，包括物业管理用房都被算入到公摊面积之中。据业主初步计算，这样使每幢楼的公摊面积平均多出近1000平方米，总共有4幢楼就多出了近4000平方米。

　　据“都会华庭”的业主罗女士讲：“都会华庭”这样就使每户业主多摊了近5-6平方米的面积。那样我们每户每年得多交近120元的物业费，“都会华庭”总共得有七八千户，他们得多收多少钱！

　　现状：“缩水房”纠纷白热化

　　近两年，随着房地产市场的日渐成熟，人们关于房屋面积的纠纷已经成为商品房投诉的重点，其中关于“缩水房”的投诉在有些地方已经达到房屋投诉的50%，比“注水房”高出34%。北京去年受理了房屋计量的纠纷256件，增长了20.5%，而且以群体形式起诉发展商的房地产案时有发生。去年以来，北京西部某公寓业主为会所的公摊面积问题以及南城某住宅项目业主为自行车库的公摊问题分别走向法庭，为房地产市场上的买卖双方敲响了警钟，使更多的人开始关注商品房的公摊问题。

　　2月中旬，朝阳区日月东华小区的业主“集体”售房的原因是，对公摊面积问题特别是自行车库是否公摊问题，开发商拒绝提供详细的公摊面积资料，并答复业主无权了解这些内容。业主代表说，小区的600多住户每户大约被摊了六七平方米，既然如此，我们就要求退房，但遭到开发商的拒绝，于是我们只好卖自己的房。

　　今年8月下旬到现在近100天的时间里，600多名华清嘉园一期业主与开发商前后进行了3次艰难的谈判并进行了两次大闹房展会的活动。其中，销售面积与实测面积不符就是重要原因。

　　今年10月间，由于在规定的时间内不能得到开发商提供的符合规定的房屋实测面积，赵女士等14位美丽园业主一纸诉状把美丽园的开发商——北京东方鸿铭房地产开发公司告上法庭，要求东方鸿铭公司支付违约金并提供有资质的测绘部门出具的房屋实测面积数据的正式报告。

　　分析：“面积缩水”的花样

　　据一位房地产业内人士透露，现在有些开发商总是在房子面积上做手脚，比如在售房时用建筑面积来混淆套内面积，并不注明套内面积是多少、公摊面积是多少，使购房者觉得房屋面积很大。而当其收房时却发现并不像想像中的那么大，原来是套内面积小了，公摊面积大了。

　　“销售面积与实测面积不符，是商品房投诉中比较突出的一个问题所在”，宣武区消费者协会的有关负责人说，“主要集中反映在业主收房时发现套内面积变小、公摊面积变大方面。另外，还有些业主反映比较多的是，开发商将他们购买下来的公摊部分当成商品房出售给人作商业服务所用。”

　　据一业内人士透露，现在少数开发商总在房子的面积上做手脚。市民在购房时应多留心。增加每套住宅应分摊的公用面积，将不应计入每套销售面积的部分计入销售面积；以建筑面积计价，承诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同，在实际交付时，使用系数大打折扣；以使用面积计价时，混淆建筑面积与使用面积的区别，扩大使用面积的概念；利用购房者无法确切测量、无法确知整栋楼建筑面积的弱点，故意小幅度夸大使用面积和建筑面积，在有关部门实地测量后，因差额较小，不再重新结算差价；另外还有以相对小的暂定面积、相对小的总价引诱购房者，要求购房者预付房款，并约定建成后比预售面积增加10%或更多，购房者却又无由退房，只能多付房价款，从而达到开发商增加销售量的目的。

　　政策解释一：何为销售面积

　　建设部于今年6月1日开始执行的《商品房销售管理办法》中明确规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记。

　　北京市房屋土地管理局近期出台的《北京市商品房销售面积计算及公共面积分摊暂行规定》中也明确规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)，与应分摊的公用面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积；套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

　　政策解释二：何为公摊面积

　　北京市华城律师事务所的沈晓京律师解释：为保护购房者的合法权益，北京市房屋土地管理局近期制定的《北京市商品房销售面积计算及公共面积分摊暂行规定》中，对商品房公用建筑面积分摊原则及计算方面作出了详细的规定：

　　1.商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

　　2.为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊，为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各种分摊的公用建筑面积之和。

　　3.公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

　　政策解释三：发现面积缩水怎么办

　　6月1日开始执行的《商品房销售管理办法》中规定，当购房者发现实际面积与合同面积发生误差时且合同未作约定的，可以按以下原则处理：一、面积误差比绝对值在3%以内含3%的，据实结算房价款；二、面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房。

　　买房人退房的，房地产开发企业应当在买房人提出退房之日起30日内将买房人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内含3%部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买房人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内含3%部分的房价款由房地产开发企业返还买房人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买房人。

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