本报记者申音

　　编者按

　　居京大不易。据国家统计局最新统计，今年上半年，北京成为全国房价最高的城市，平均房价是全国平均房价的两倍。京城百姓不得不为这座城市的历史遗产付出额外的代价。 这些遗产包括深厚的传统积淀、顽固的体制遗留和独特的京都文化。

　　也许，有些遗产作为必需成本，我们只能默默承受。但是，造成北京高房价的大多数因素并不是宿命的，完全可以改良。房地产业交织着太多的利益冲突：消费者与房地产商、房地产商与政府、本地房地产商与外来房地产商、中央政府与地方政府……这些冲突没有什么地域性，只不过在京都表现得更激烈而已。

　　也许，利益各方出自各自的立场，都拥有局部真理。解决问题的关键在于，在何种具体环境下，采取何种政策取向。对京城房价的解剖，意义正在于此。

　　北京房价高得离谱

　　根据国家统计局的最新数字，今年上半年，北京成为全国房价最高且涨幅最高的城市，每平方米均值为4771元，涨幅25.8%，是全国平均房价的两倍。而排名第二的上海，房屋均价每平方米比北京要低近1500元。

　　如果按照国际上评估房价的标准，一般达到家庭年收入的7倍至9倍即为合理。以此衡量，上海的房屋均价是当地家庭年均收入的10.5倍，相当接近；深圳的是当地家庭年收入的11倍，也正趋于合理，而北京的则是当地家庭年收入的24倍，确实贵得有些离谱。

　　开发商不愿背上“暴利”的骂名。任志强搬出了《2000年中国房地产统计年鉴》说，1999年全国开发利润为亏损15亿元。其中只有12个省、自治区、直辖市为全行业盈利，广东、上海名列前两位。而北京亏损高达34亿元，居全国榜首。2000年北京指数低于1999年，估计仍为全行业亏损。任曾是国内最大的房地产企业华远集团董事长，现任新华远集团董事长。

　　算算账就能知道问题出在哪里。房地产的价格构成无非有3块：第一块是建造费用管理成本，这项所有的房地产公司都差不多。由于冬季取暖问题，北京要比上海高出上百元。第二块就是统一的税费，全国一样。第三块就是地价和市政费用。而地价现在占了整个房屋成本的1／3。

　　根据任志强提供的数据，上海的土地出让金大大低于北京，同类地区，北京的土地出让金约等于上海的3倍至4倍。

　　然而，北京资格最老的房地产代理商环宇信达行的总裁邓智仁认为，北京的土地出让金可能比上海高几百元。但这还是无法解释北京同上海每平方米1500元的价差。

　　“北京地价高昂的最主要原因是土地出让过程不规范。炒地也好，通过关系来拿也好，完全没有市场化。这与市场的开放程度和政府的运作过程有直接关系。”他说。

　　1999年，上海市有2595家房地产企业，而北京市仅有486家。企业的数量说明了市场准入的开放程度。难怪在任志强、王石这些国内房地产界的“大腕”眼中，上海与北京这两个地位重要性、城市规模和发达程度都很相近的城市并没有直接可比性。

　　地主寻租层层加码

　　土地金贵，北京尤其如此。

　　北京市土地整理储备中心主任史贤英介绍，截至1998年底，我国人均耕地面积是1.76亩，而北京只有0.48亩，人多地少的矛盾格外突出。

　　根据安邦咨询公司的报告，在北京市的热点地区，土地转让方的要价上升幅度超过年率10%。最近中央电视台在北汽摩厂拿地，光是土地出让金就掏了14亿元，还不算开发时要交给政府的土地出让金。

　　“从土地交易这个角度看，政府最理想、最公平的状态，显然是要能把土地一级市场控制住。”国际物业顾问威格斯中国有限公司北京区总经理李忠说。

　　先行一步的上海、广州、深圳等地，已从源头上、从土地市场上实行调控，建立土地一级市场和土地强制收购储备机制，有计划地通过拍卖、招投标等形式出让土地，调控开发规模，控制开发企业规模。

　　但直到今年7月，北京房地局才正式成立了土地资源整理储备中心。“责任不在北京市政府。因为，如果在广州，没有人大过广州市政府，可在北京，很多东西不是市政府能管理的。”李忠一语道破。

　　“炒地”已经成了赚钱最快的买卖。能够左右土地命运的，自然要利用这个机会“寻租”一把。据保守估计，每年国有土地收益流失在百亿元以上。

　　这就是为什么按照《土地管理法》的规定，土地使用权可以通过协议、招标、拍卖3种方式出让，但在北京偏偏“协议出让”成了主流，因为，它更方便“幕后交易”。

　　在北京，土地只出让给本地有开发权的房地产公司。外地或本地没有开发权的企业要想取得某一地块的开发权，就只能同这些手中储备了大量土地的土地爷们合资合作成立项目公司。一般开发权一项就占到总投资的5%至15%，这样一来，土地还没动，成本就增加了，而这笔收入基本与政府无缘。

　　根据北京市工商局统计，2000年底全市共有房地产开发企业3929家，其中2000年新注册1167家，而北京市场上在售的项目，据搜房数据库统计，总共约有950个，仅掌握在510个开发商手中。也就是说，绝大多数开发企业没有项目做。那他们在忙什么呢？按邓智仁的话说是“耍空手道”，倒卖土地开发权。

　　北京市土地整理储备中心主任史贤英透露了各路“神仙”的来历。首先，城镇危旧房改造的土地市场供应权，掌握在各区县手中。其次，各委办局系统自己占用的土地虽然是土地使用者，但也在行使处置权。第三，部分可供开发利用的土地掌握在大的开发企业手中。这些企业自己有储备地块，开发不过来可进行招商引资。第四，新征土地基本由各经济开发区掌握，北京周边有20多个开发区，开发区直接掌握着这些土地的转让权。第五，近郊一些乡的开发企业，将集体土地征用后，直接投入市场。

　　拍卖也难治本

　　北京已经有了一次并不成功的拍卖。

　　今年2月，北京市房地局公开拍卖广渠门的几块地，但应者寥寥。“没有人这么傻，会拿一两亿元来买一块土地，因为可能只用几百万元、上千万元就成功了。所以，在资源不公平分配的情况下，土地价格就会被扭曲。”邓智仁说。

　　但在北京地产市场，用于土地一级开发的资金始终是个难题。如果政府不能从源头控制住土地供应的闸门，就很难解决土地多源头、多渠道供应的现状。有人估计，要垄断北京的一级土地市场，所需资金至少在百亿元之上。

　　我国目前的土地整理产业化基本上以行政推动为主，参与的主体是政府或政府委托的有关机构。因而，最大的缺陷是单一依赖政府出资，资金来源和渠道受到局限。

　　任志强指出，房地产投资在全社会固定资产投资中占有相当的地位。今年1月至7月，北京房地产投资占了固定资产投资的50%。从土地出让金中获得的收益在城市市政基础设施总投资中占了70%。全国城市房地产创造的税收和其他收益在财政收入中占有相当的比例，并在扩大和增长。

　　“但开发商只是一个过路财神。比如说他拆一个厂，可能赚了1亿元，但是地主方一次就赚了五六个亿。北京目前正处在一个急剧的转型期，有太多的事情要做，我觉得肯定有太多的成本是加在这上面的。”李忠强调。

　　同样必须注意的是，拍卖也并不一定能降低交易成本。事实上，开发商通过私下交易拿到的地可能更便宜更好。但是拍卖的好处显而易见。首先是公开透明，减少了腐败；其次，大大缩短了土地交易的中间环节。现在在北京拿块地，短的需1年，长的需两三年。当然最重要的是，拍卖体现了市场的优胜劣汰，使社会的总成本最小化。比如，广州市从今年4月开始执行新的土地出让金缴纳规定，拍得者受让土地后7天支付总额的一半，余款必须在6个月内交清。若逾期30天不能按约付款，国土局有权解除合同，追讨违约赔偿，并且对前期已收款项不予退还。一些玩“空手道”的企业不得不退场。

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