刘奇洪：城镇化未完 房地产业不衰(2)

　　目前，虽然提升城镇化水平，要求商品房价格保持稳定甚至要求从高位回落，短期内将降低房地产企业赢利能力，但它可以规范整个房地产市场，将品质低劣的房地产企业清理出场，为全国房地产业的健康发展赢得一个长期持久的外部和谐环境。对具有实力、品牌较好、融资能力强的房地产企业而言，尤其对具有稳定社会责任的中央房地产企业而言，最为有利。

　　重化工业化因素对中国经济增长的影响

　　虽然不少人提出中国应该跳过重化工业化阶段，但除了少部分地区可以做到外，对于整个国家而言，这是不可能的事情。因为城镇化将导致市场对能源、钢铁及其他原材料需求的增加，这必然推动重化工业化时代的到来。因此，伴随着中国城镇化的加快，2003年后中国的重化工业部门也就成为中国发展最快的部门，例如，钢材、焦碳、水泥年产量在2001年-2006年间成倍增长。

　　需要指出的是，重化工业属于资源和资本密集型产业，而中国在这一阶段又恰好处于享受 “人口红利”阶段，这使得中国依靠参与国际分工一方面既能在世界范围内取得资源，另一方面又能实现资本积累；另外，城镇化和重化工业化本身又是需要大量投资的阶段。

　　由此可见，城镇化加速和重化工业化将使中国经济步入新的快速发展轨道。这一过程的结束，可能有赖于两个方面：一方面，中国城镇化开始进入稳定阶段；另一方面，中国“人口红利”时代结束，步入老年社会。根据这两个因素判断，在没有出现意外情况的前提下，中国经济快速增长可以维持到2020年，即还有13年以上的时间；与此同时，中国的房价也将在较长时期保持高位。

　　房地产业在城镇化加速阶段的主导作用

　　房地产业发展，实质上是城镇化和工业化推动的结果。只要中国处于城镇化加速阶段，房地产业必然是中国经济发展的主导产业。因为，一方面，城镇化表现为农村人口转为城市人口，这需要解决进城人口“住”的问题；另一方面，城镇化还有质的提高内涵，这意味着原来城市居民住房条件的改善。

　　尽管在这一阶段，由于房价上涨过快，在一定程度上已影响到中国年城镇化率稳定及提升，但根据城镇化进展，可以大胆地预测，只有保持房价相对稳定，中国城镇化水平在40%-70%这个阶段，房地产业肯定都是中国经济主导产业，其影响之深远将超过任何一个产业。

　　需要指出的是，目前中央政府显然对城镇化加速对社会经济影响研究不够，因此，所采取的政策也大多治标不治本。城镇化加速，农村富余农民进城，一是在就业上由第一产业转为第二、第三产业；二是在生活方式上，也由农村生活方式转为城市生活方式。从理论上讲，正常的城镇化和工业化进程，不应该出现，也不可能出现耕地变少的情况，更谈不上城镇化加速导致房地产业发展，而出现所谓的挤占耕地，必须死保18亿亩耕地的情况。因为，第一产业是土地密集型产业，而第二、第三产业是资本密集型或劳动力密集型、知识密集型产业，富余农民进入第二、第三产业就业，对土地的依赖程度大为减少，在信息化时代，甚至出现了生活、工作合二为一的家庭办公模式，根本不需要为了工作另外挤占土地；另外，农民在农村生活，其住宅建设大多是平面发展，最多建两三层小楼，一家一个庭院，城市中的别墅也无非是农村庭院的“升级版”，这样的住宅建设又怎能不是多占耕地？如果中央在制定政策时只看到城市扩张挤占了耕地，而又看不到农民在农村就地建房更加挤占耕地，这又如何不突破18亿亩耕地红线呢？

　　历史上，英国城市化加速阶段的“圈地运动”，就是因为城镇化能够置换出大量土地，而强迫农民进城。据统计，2006年中国农村人均住房面积为30.7平方米，如按照使用率95%推算，人均建筑面积为32.3平方米。按照每个庭院容积率0.5推算，农村人均住宅占用土地64.6平方米。按照每户4人计算，每户住宅占用土地258.4平方米。2005年中国城市人均住宅建筑面积为26.1平方米，由于城市住宅往高处发展，平均容积率可达3，甚至更高，如按照容积率3计算，城市人均住宅占用土地为8.7平方米。两者相比较，城市比农村人均住宅少占用土地近56平方米，如果真正让每年进城的2000万人由农村搬进城市，仅住宅占地一项，可节约土地11.2亿平方米，即可节省168万亩土地。由此可见，只有城镇化，才能做到土地集约，才能保证中国18亿亩耕地红线不被突破。目前的最大问题在于，中国城乡土地是“两张皮”，缝不到一起，结果进城的农民，买不起房，自然农民也就不会放弃原有的住宅用地。

　　来源：经济观察报网