刘艳梅：外资对我国房地产业的影响及对策

　　五、外资对我国房地产业的影响及对策

　　报告人：中央党校经济学部刘艳梅副教授

　　报告题目：外资对我国房地产业的影响及对策

　　刘艳梅：各位嘉宾、老师上午好。下面我代表课题组对我们的课题进行一个简要的汇报。我们这个课题的题目是《外资对我国房地产业的影响和对策》。房价高企是2007年中国老百姓最关心的问题之一。地产泡沫是2007年中央政府最担忧的问题之一。就在引发房地产问题的各种内因尚未理顺的时候，我们发现另外一股强大的势力进入了国内，那就是外资。外资是不是国内房价高企的要素，外资对我们的房地产市场产生了什么样的影响？中央政府应该如何应对？中共十七大指出努力使全体人们住有所居，鉴于房地产的重要性，外资的关键性，我们课题组对这个问题在五个城市进行了调查研究，包括北京、上海、广州、深圳一线城市和南京等二线城市。

　　外资进入我国房地产市场大体经历了四个发展阶段，这就是85年开始的起步期，然后经历了高潮期，停滞期和2003年以来的回升期。特别是近两年来外资进入我们房地产呈现了新的变化。我们用四句话概括，就是总额逐年增长，范围逐步扩大，方式趋于金融化，主体趋于多元化。以我们调研的广州为例，今年的1—8月广州合同利用外资增长99.4%，实际利用外资增长189.2%。范围从住宅领域进入了工、商非住宅领域，从一线城市扩展到二线城市。方式趋于金融化，比如我们在调研当中了解的一种新型的融资方式，就是夹层融资，这种融资方式通过一家设在英属维京群岛的境外公司，寻找注册融资商，通过股本赞助和夹层借款者的方式，持有中国香港地区的子公司，通过这种注册资本，设立外商独资企业，这种方式的出现就是为了规避我们政府所提出的要提高外企的注册资本金的政策。主体的多元化包括企业，个人和不可忽视的力量，国际的投资机构，比如全球的第三大投资银行，摩根斯丹利在中国的投资累积达到了40亿美元。

　　为什么外资如此青睐于我国的房地产市场，从根本来说还是资本趋利性。第一就是在全球房地产牛市已经接近尾声这样的背景下，国际的投资者存在转移资金，规避风险的客观需要。第三再就是中国房地产的高额利润吸引外资。第四就是我们某些制度因素加速外资的进入。比如最近几年的宏观调控，压缩信贷导致国内企业的资金很紧张。他们又缺乏更多的融资方式，所以就需要外资的介入。

　　既然外资大规模的进入了，它对房产市场产生了什么样的影响？在调研之前，我们在网上了解到一种观点，外资来了，就是狼来了。外资已经渗透到了南京、哈尔滨这样的二线城市。所以我们调研的第一站就选择到了南京。但是到了南京之后，我们发现实际情况并非如此。我们看这是南京房地产开发资金的来源比重。2004年利用外资是1.24%，05年2.15%，到了2007年增加了2.95%。南京的市长给我们介绍，在南京外资不是多了，而是比重很少，他带给我们的基本上是它的积极影响。我们看这张地图，这是世界上拥有零能耗住宅的五个国家和城市。我们南京锋尚是我们北京锋尚的升级版，我们看无论从室外的环境还是室内的精心设备，门的把手、卫生间还有天窗，都体现了人性化和高品位，满足了高端人群的需求，可以弥补国内企业资金的不足，可以带动南京房地产业的发展。

　　我们调研回来之后做课题中期汇报的时候，大家提出一个问题，就是在现阶段我们怎么样看待外资的这种影响。这样的问题促使我们进一步的去调查研究，于是我们去了广州和深圳。在广州和深圳我们听到了更多的关键词就是地下钱庄，它的房地产的热钱，它的负面影响。比如在深圳有上百亿元的大钱庄，他们大量非法的资金流入到楼市和股市。在调研回来之后我们经过分析，提出了我们的研究思路，就是对于外资的影响要进行分类研究。因为不同类型的外资会产生不同的影响。我们看，外资大体上分为直接、政策组合投资还有银行贷款等三种形式。直接的这种产业投资，由于它的性质比较稳定，所以带来的影响是以正面的影响为主，我们以南京为例。另外包括股票和基金在内的证券组合投资，它不是十分的稳定，所以它既有正面影响，也有负面影响。而对于银行贷款和个人团体等这样的形式，它由于具有不稳定性，所以产生的是以负面影响为主。在后两种间接投资里，有一部分是国际热钱，它带来的肯定是负面的影响。比如我们在广州和深圳所看到的情况。

　　所以我们说在现阶段，我们要关注外资所带来的负面影响。我们看这是上海的新江湾城。我们通过这个可以看到外资对国内房价的一个标杆的效应。新江湾城地块是新加坡的仁恒置地，他以13.01亿元的价格购入，带动周边楼盘房价上涨4800元，这是我们通过调研个案得到的结论。到底外资的进入对于整个上海城市的房价是不是起到带动作用？我们了解到有的研究机构确实利用计量的方法证实外资的进入推动了我们房价的上涨。但是同样还有研究机构利用计量的方法证实外资的介入并没有推动房价的上涨。我们发现这其中的一个关键之一就是在于我们统计数据和口径不一致。我们发现外管局和商务部对外资的统计还是有很大的差距的。但是不管怎么说，我们要关注现在外资所产生的负面影响。而且我们要防范外资有可能产生的金融危机，而要防范这种金融危机的必要手段就是要加强政府的积极干预。

　　四、我们对规范外资的对策和建议。外资大规模的进入引起了我们政府的高度关注，从去年6月份以来，颁布了一系列的规范外资的政策和法规。但是，这并没有阻碍外资进入的步伐，规避这些政策的手段也在不断的出现。比如我们的政策对于外商投资房地产进行了很多的限制，但是现在外商以新的形式进入。你比如说先在国内设立一家非房地产的外资企业，比如说咨询公司。然后他境外的资金就以合法的形式通过注册资本的形式进来了。进来了之后这家外企再以投资人的身份设立一家内资的房地产的企业，从而规避我们的政策。出现这样的问题，我们认为其一我们缺乏一套国际化、系统的政策和法规。我们在全球是对外资没有进行实质性设限的国家之一。在房地产投资全球化的这样一个大的背景下，我们国家应对这种挑战的当务之急，就是应该建立一套系统的政策和法规，这样外资不会乘虚而入，所以我们提出要与国际接轨的原则。第二我们提出疏堵要相结合，不仅仅是规范和限制，我们还要合理的疏导它。对于积极投资我们可以进行规范，对于证券组合投资我们要在法律的范围内进行规范。对于国际游资我们要给予严厉的打击。

　　在这两个原则的基础上，我们进一步考虑应该提出什么样的具体对策和建议。我们课题组提出了加强四方面的统一。我们分析外资进入的原因是为了寻找解决问题的对策。我们看外资之所以进入是因为我们行业有高利润，这说明我们在管理方面还有漏洞。我们税收没有充分发挥它的作用。人民币升值使外资进入，这说明我们金融方面还有不完善的地方。我们的制度使外资进入，说明我们的制度还有待加强。针对这几个方面的薄弱环节。我们提出了四个统一，第一要强化政府的监管，第二要发挥税收的政策，第三是要完善金融机制，第四要加强制度建设。在发挥税收政策方面我们要适当提高增值税，在完善金融机制方面我们要实现融资产品的多元化，在加强制度建设方面，我们可以完善中央和地方政府的财税关系等。

　　最后我们对我们提出的对策有效性进行分析。首先我们针对投机的行为，我们看投机是不是就这样一个过程？就是热钱建仓，囤积待涨，热钱出货。如果我们利用汇率等金融的手段，让热钱建仓，增加它的风险性，是不是他就买不到合适的房产，如果我们发挥税收的作用，适当提高增值税，让这些投资者想囤也囤不起。我们加强完善制度，让这些投资者倒也倒不动。以上就是我对课题的汇报，谢谢各位老师。

　　赵振华：下面我们请建设部住宅与房地产业司副司长张小宏做点评。

　　张小宏：很高兴能够看到我们中央党校关于中国经济热点问题的最新研究成果。刚才刘教授汇报了外资对我国房地产业的影响及对策。我认为这个选题是比较新的，比较准的，很有现实意义。

　　当前外资的问题和房地产的问题是我们国内两大热点问题之一吧。在资金全球化以及中国经济长期看好的大背景下，应该说我们今天研究这个问题还是非常必要的。另外我觉得报告里面的基本观点还是比较准确的，有不少新意的地方。比如像对外资进入变化的概括和归纳，外资进入房地产问题之所以复杂，我想和这个有很大关系。同时报告对外资进入的原因，以及带来的正反两方面的影响做了比较到位的分析和判断。同时在这个基础上提出了一些参考性的建议，两个原则、四大方面。我觉得这个报告有非常积极的意义。

　　借这个机会我就外资进入房地产问题的研究谈一下我自己个人的想法。第一个我觉得外资进入房地产，这个复杂性确实比我们一般估计的要复杂，外资进入的形势前面归纳了好几个变化。就投资里头有一些转投资等等，或者通过约定回报，固定回报的方式，实际上是股权融资的方式。金融方式是报告一个很好的开头，所以我觉得研究这个问题要考虑房地产问题当前的复杂性，而且可能会进一步的演化。就像刘教授讲到的相应的政策要有一种变招的方式。

　　第二，外资进入房地产的监测监控难度非常大，包括说热钱和游资，这些是很难确定的。06年以来，建设部等相关部门研究建立一套对外资进入中国房地产市场的监测监管的机制。我们也在研究一些指标的整合和数据的整合，总的来讲比较难。正因为监测监管难，我们的一些基础数据很难准确筹集。所以我觉得课题在现在这种数据很难准确全面把握的情况下作出这么一个研究是难能可贵的。正因为监测监管难带来我们深入分析的难度。比如说外资进入房地产带来的影响，无非就是两方面，一个是对房地产本身的影响，另一个是对经济金融的影响。对房地产的影响来讲，看直接投资占比应该很小，这种情况怎么推出它对房地产的影响到底有多大，对房价的影响，对整个供求关系的影响有多大？此外，除了直接投资，还有间接投资等等，这些怎么准确全面的采用，对我们的研究有迫切的需要。

　　再一个我觉得在制定一些措施上受限制性比较大。因为我们加入WTO以后，我们必须要遵守WTO的规则。在这个前提下，我们再研究我们应对性的措施。比如说税收，比如说政府管制。这个都是要建立在平等性的基础上做的。比如说税收，你不能对外资实行高门槛，高税收。这个对我们政策制定提出了难度，对我们也是一种挑战，一方面研究WTO的规则，把它吃透了，再根据市场的情况提出一些有操作性的措施。希望我们党校在这方面做进一步的研究，给中国的房地产经济的发展作出巨大的贡献。谢谢。