南京标杆项目遭遇维权门  仁恒置地引发信誉危机

　　石英婧

　　5月27日下午，南京仁恒江湾城一期维权业主代表张斌(化名)拿着仁恒当初的宣传单页等资料告诉《中国经营报》记者：“这是一个目前均价2.8万元每平方米的高端项目，这里数千户业主当初选择该项目无非是良好的居住环境和学区配套等，然而开发商仁恒置地方面罔顾业主权益，以规划更改为由，让承诺的学校成了空头支票，项目容积率也因此出现变更，车位缩水。”

　　近日，以“仁信治业，持之以恒”为宗旨的仁恒置地在其内地开发代表性地区南京遭遇了一系列大规模维权。起因是开发商当时承诺的学校、商业等配套没有兑现，导致仁恒南京江湾城项目业主子女面临入学困境。这让其多年铸就的品质口碑正在遭遇信誉危机。

　　对此，记者联系南京仁恒置地营销部相关负责人孙女士，就业主反映的问题进行采访。孙女士为本报记者提供了一份《仁恒江湾城近期相关情况的通报》(以下简称“通报”)，针对车位价格、车位设计尺寸、学区等业主维权的主要诉求点，分别作出了解答。

　　标杆项目陷入维权旋涡

　　从今年3月中旬至今，南京仁恒江湾城业主就掀起了一轮轮大规模维权，而仁恒江湾城这个曾经宣传中的南京标杆品质住宅项目也遭遇了前所未有的信誉危机。

　　5月23日上午，一场大规模维权在仁恒江湾城三期车位认购现场附近展开，维权业主们驾驶近20辆豪车，车上贴有“车位缩水”“还我学区”等维权标语，排列整齐驶上街头，引来诸多围观群众。这场豪车维权行动，将南京仁恒江湾城业主持续了两个多月的维权推向高潮。

　　维权业主代表张斌表示：“尽管业主们声嘶力竭地掀起一轮轮维权，但是仁恒方面一直没有跟业主方面回复相应的说法。现在我家女儿马上就要上小学了，可是仁恒江湾城这边的学校依然遥遥无期。现在政府的说法是要在四期那边划一块地2017年开工建个小学。但是据了解那片地之前规划是作为我们的社区中心的。而且我们之前规划中的小学面积有1.4万平方米，现在那片地只有8千平方米。所以我们对这个结果不满意。”

　　在张斌提供的仁恒江湾城宣传单页和学区规划等资料信息中，记者注意到， 仁恒一期的宣传单页上有国际幼儿园、小学、中学、一体化教育。“开发商承诺的小区内的小学和中学学区没有了，原来宣传的是有国际幼儿园、小学、中学、一体化教育，现在却是致远外国语小学分校和中华中学上新河初中代招。我是一期业主，当时冲着仁恒优质学区的宣传，又让儿子买了仁恒江湾城三期的房子，仁恒大肆宣传学区的时候我小孙女还没出生，现在小孙女已经六岁了，上小学迫在眉睫，而当初的学校却不见了踪影。” 维权业主王女士表示。

　　而在开发商南京仁恒置地方面回复的通报回复信息显示，2007年1月8日，与南京市国土资源局签订了《宁国土资出合【2006】313号国有土地使用权出让合同》(以下简称“出让合同”)。出让合同第三条约定了仁恒实际受让土地使用权面积为306126.5平方米，另有教育用地32000平方米(其中初中用地面积18000平方米，小学用地面积14000平方米)及基本社区中心用地15000平方米(合计47000平方米土地)。根据出让合同条款，前述教育用地及基本社区用地并不在仁恒受让范围，建设主体也非仁恒。出让合同第三章第十条第三款明确规定“该地块内的中学、小学及基本社区中心均由政府有关部门建设”。该约定明确了建设主体并非仁恒，而是政府有关部门。

　　或因青奥会规划遭遇更改

　　记者在采访中了解到，此次因为规划变更引发的学区、车位缩水等维权，起因于当初青奥建设江湾城项目部分已经出让地块被更改用途所致。据当地媒体报道资料显示，2011年南京市承办青奥会，因青奥建设江湾城部分已出让土地被更改用途，此后仁恒获得了更改江湾城三、四期原有规划的许可。三期增加了楼栋，四期增加了建筑高度，小区的容积率攀升，舒适度下降。而此前一期楼盘宣传和承诺的中学小学也没有了。

　　开发商回复记者表示，2010年，南京市人民政府依法决定将教育用地和其他用地合并，建设成举世瞩目的青奥中心。同时减少江湾城四期住宅用地约4000平方米，并将江湾城三期南端部分用地属性调整为多层商业，仁恒作为企业为了配合和支持政府的重大赛事，为此承担了自己的责任，做出了规划方案调整。详见2011年9月30日，南京市规划局关于《建邺区仁恒江湾城三、四期地块用地条件调整批前公示》。即便如此，江湾城三期的容积率仅为2.25(规划要求容积率为2.3)。

　　“仁恒江湾城”项目一期于2009年开盘销售，该项目在单价将近高出周边楼盘8000元/平方米的情况下，销售异常火爆，创造了南京楼市的一个奇迹，该楼盘规划中完善的中小学配套是其主要卖点。

　　然而在2011年，有关部门在江湾城业主已经实际入住的情况下，却未有效通知并征询广大江湾城业主这一法定利害关系人意见，违背《南京市教育事业发展“十二五”规划》关于“严格保护现有学校规划用地，禁止将教育规划预留用地改作他用”的规定，以青奥配套为理由，将规划中的中小学教育用地进行商业出让，建设双塔酒店。

　　据维权业主代表表示：“开发商和政府方面对于实际受损的小区购房业主没有任何明确替代、补偿方案；对项目开发单位却给出了增加楼栋和房屋高度(原规划设计要点房屋建筑高度100米调整为150米)的变更，导致小区三、四期容积率攀升。”

　　据悉，江湾城一期出售时原有规划是在四期南面建中小学。后因青奥会规划更改，原有中小学校址地块，即2006G72的部分地块，交给政府建青奥村。“江湾城四期建筑高度由100米变成150米，原来的容积率由2.25变成了2.35，江湾城四期变成了45层超高层。”南京仁恒置地相关负责人沈玉恩曾经公开对媒体表示。

　　尽管开发商方面解释，由于青奥会原因，仁恒江湾城的三、四期规划确实进行调整，但并不是仁恒主导。一期楼盘销售时，学校等配套都按之前的规划正常宣传，并在售楼处有所公示。之后政府要求对土地变更，属于政府行为，为不可抗力因素。但是以张斌为代表的维权业主们却提出了自己的质疑，为何在2011年规划变更时，在已经有业主入住的情况下，不做好相应教育用地的替代方案，而导致时至今日，江湾城配套小学用地仍在“开始”规划中？

　　对此，仁恒在回复的通报中指出，政府对学校规划调整问题已经作出了相关回应。4月底，南京市建邺区教育局发布了《关于建邺乐山路仁恒江湾业主反映小区义务教育配套问题信访事项答复意见书》。后期还会建设江湾城小学和奥体二中作为仁恒江湾城配套学校。

　　盈利空间压缩下的信誉危机

　　中国指数研究院[微博]南京分院方面提供的资料显示，目前仁恒置地南京公司方面在售项目有两个：一个是仁恒绿洲新岛、一个是仁恒江湾城(三期房源已售罄，下半年推四期)。去年仁恒置地南京地区销售额约27个亿，在南京住宅开发企业中排第14位。

　　上海易居研究院分析师指出，从其在内地的项目开拓来看，主要分布在一二线城市中，反映了其对于高端住宅业开发的专注。从其在行业排行中可以看出，由于具备比较好的定价能力，所以尽管企业规模不大，整个销售业绩在行业中还是能够排名到前50强的。

　　而记者在近些年仁恒重点布局地区的发展情况来看，苏州、南京等地仁恒置地旗下项目维权接二连三，其中不乏因为房屋品质以及配套服务等问题引发的维权。其多年铸就的品质口碑正在遭遇信誉危机。在一位不愿具名的房地产业内资深人士看来，仁恒置地其品牌特色的建立实际上是通过上海项目而开始的，在上海成功打造了高档住宅开发商的特点，进而利好后续其他几座城市战略的扩张。当然，过去的优势在于高端项目拿地的成本虽然高，但盈利空间还是很大的，所以品牌效力是容易做出来的。而目前很多房企都有部分中高端项目的打造，这会对其产生品牌方面的干扰。

　　出现维权的做法，和其项目公司的具体操作方案有关。如果单从这样一个纠纷看，说明对于后续项目运营中的突发问题是缺乏警惕的。当然，这样一个补偿的压力，主要是针对仁恒置地的，但如果确实是由于政府规划而引起的，那么对于开发商来说也应该积极提出诉求。