佛山拍地热到熔断：抢手地块流拍 限地价能降土地成本？

　　热到“熔断”的拍地

　　昨日三山新城抢手地块“流拍”，业内探讨“竞配建”能否让高溢价土地降温

地块竞买现场，买家举牌。南都记者 田海燕 摄

　　昨日上午10点16分，土地交易大厅现场响起一片掌声，欢笑声起伏。

　　只是，这掌声并不是献给这场土地拍卖的竞得者，而是地块竞配建超过“保密面积”，拍卖师宣布，位于三山新城商住地块拍卖“以上报价无效，地块终止出让”。

　　这颇具戏剧性的场面背后，是宛如“掰手腕”游戏一般的尚难解的博弈。角力中的一只手，是部分区域住宅“缺货”、房企“缺地”的现状，另一只手则是努力对于高溢价带来楼价上涨压力的控制。

　　在抑制土地过热而出台的多个限制条件下，“竞配建”到底能为土地降温多少值得关注，同时，未来配建房的分配与管理方案同样是市场的一个问号。“增加土地供应”仍旧是市场上最高的呼声。

　　现场：竞价10分钟即超过“保密面积”快速“流拍”

　　3月8日，上午九点半，位于佛山市南海区公共资源交易中心2楼，包括保利、中海、时代、旭辉、雅居乐等在内的20家房企高层，依次进入交易大厅。

　　10点整，主持人开始清点号牌，并宣读竞拍规则。截止到现场竞价之前，书面最高报价为13号竞买人报价406500万元，现场6号竞买人举牌表示愿意加价，进入现场竞价环节。

　　10点15分左右，6号牌竞买人从40多亿元的现场报价中，一次提升至“61亿元”，随后，继续举牌加价至“61.0096亿元”。

　　主持人：所以您是自己给自己加价？

　　竞买人：对。

　　主持人：再加价就是地块最高限价。（竞买人举牌）哦，加到底。好的，谢谢。

　　开拍前被称为“气氛紧张”的现场，第一次出现此起彼伏的笑声。

　　10点16分，现场再度响起一片掌声和笑声。只是，这一片掌声并不是献给竞得者，而是地块竞配建达到10万平方米，超过“保密面积”，主持人宣布“以上报价失效，地块终止出让”。

　　距离正式开始现场竞价大约只过了10分钟，这宗位于三山新城的总建筑规模接近50万平方米的商住地块，在20家到场竞买人快节奏的竞价和竞配建后，“流拍”了。

　　这宗占地逾16万平方米的三山新城商住地块，以预料之中的抢手开始，又以超乎预料的快速散场结束。

　　背景：“防止土地过热”下的“熔断”

　　三山新城，位于广州南站、芳村荔湾、桂城千灯湖三大商圈辐射之地，与广州南站几乎一桥之隔，与禅桂通过魁奇路东延线贯通。截止到2016年底，三山新城住宅库存仅剩余3.26万平方米，是整个南海库存量最低的板块。这一未来广佛核心的50万平方米规模大盘，在核心区住宅“缺货”，房企“缺地”的市场环境下，成为多家房企抱着“必得”态度去争取的地块。

　　“预料之中。”参与现场竞拍的一位房企负责人对于地块的炙手可热，以至于快速超过保密面积而终止出让如此回应。另一位品牌房企负责人也回应：“正常，地块优质，大家都充分看好。”

　　去年底，高涨的住宅成交下，佛山首度出现土地成交（实际）楼面地价相当于甚至高于同区域住宅售价的情况，包括禅东奇槎、狮山等区域，都出现“面粉”与“面包”价格相当的现象，今年初，三水商住地块成交楼面地价，仅比区域住宅均价低几百元。

　　如果不限制最高报价和配建面积，20家房企争抢的“广佛核心大盘”楼面地价会达到多少？有不少业内人士保守估计，这个数字会突破2万元/平方米，目前，区域住宅售价超过2.3万元/平方米。

　　据南海区国土城建和水务局相关负责人介绍，宗地地理位置优越且地块规模较大，为稳定土地市场价格，防止局部土地市场过热，在落实“竞配建”竞拍机制基础上，引入“熔断”机制，即在该宗地设定了“双限”的竞价方式。该宗地设定最高限制地价为610096万元（折合楼面地价12500元/平方米），当报价超过最高限制地价后开始竞配建人才住房，配建的人才住房设置保密最高限制面积。

　　据了解，在超过保密最高限制面积宗地不成交之后，南海区将根据年度供应计划，结合土地市场的供应节奏，重新组织该宗地的公开交易活动。

　　焦点

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　　“限地价、竞配建”对地价调控效果如何？

　　土地热度仍不减 地价一再刷新

　　去年11月，佛山首次启动“限地价、竞配建”方式进行土地拍卖。首宗位于绿景东路南侧、规划十二路西侧的地块经网上竞价，以148900万元，并配建55200平方米人才住房拍出。

　　实际上，从去年9月底以来，全国20余个热点城市地方政府均明确表态，将加大土地供应，大幅提高竞买保证金，严查土拍资金来源，与此同时不少城市均选择“限地价、竞配建”出让方式。虽然政府极力控制地价，不过开发商为了获得土地储备，纷纷在“竞配建”方面发力，“竞配建”成为开发商角逐的新战场。

　　政府调控不断升级，然而土地市场“高温”却并未消退。以上述首宗“限地价、竞配建”的地块为例，其位于广佛交界禅城奇槎片区，折合楼面价地价1.58万元/平方米，一举刷新了佛山楼面价单价新高。

　　4天后，禅城奇槎另一宗地块推出，也就是上述最高楼面单价的姊妹地，现场战果更是激烈。同样作为“限地价，竞配建”地块，该地块设置最高限制地价173600万。经过169轮鼠标战，最终扣除配建房面积，该项目可售部分楼面地价单价达到了1 ．66万元/平方米，再次刷新佛山楼面单价。

　　“限地价，竞配建”土地出让形式是广州首创，对地价控制效果如何？南都记者发现，去年底，广州通过“限地价+竞配建”方式集中供应18宗土地，除一宗商业用地流拍外，5宗地块楼面单价突破4万元，番禺一地块突破3万元。开发商拿地的热度并未因为“竞配建”受到影响。

　　2

　　“限地价”能降低土地成本？

　　配建住房开发建设成本也由竞得人承担

　　“限地价”限制了土地成交最高价和最高楼面地价，但是扣除“配建房”之外，可售部分折合后的楼面地价仍旧不断刷新区域纪录。此外，除了部分地块“配建房”要求无偿移交，也就是不可售之外，拿地人也要承担“配建房”的全部建设成本。

　　本次三山新城地块的挂牌出让文件中，关于配建人才住房要求为：“配建的人才住房（含相应的车位）建筑面积包含在本宗地的可建建筑面积范围内，建成后竞得人须无偿移交给政府或政府指定的接收单位。配建的人才住房开发建设成本及由此产生的全部费用由竞得人承担。”

　　而对于配建房的建设标准和建设期要求也十分严格，“配建的人才住房（含相应的车位）须与本宗地主体工程同步设计、同步实施、同步交付使用。本宗地主体工程在首次办理竣工验收手续时，必须包含配建的全部人才住房（含相应的车位），否则不予办理竣工验收。”

　　“开发商对于未来售价预期，要看最终获取土地的总成本。”业内人士直言，“表面上看土地溢价不高，但是开发商的总成本可能并没有降低。这个成本在地价之外，当然还包括了不可售的配建房建设成本。”

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　　配建房如何处理分配？

　　还缺乏相关配套政策

　　另一方面，大面积配建后，配建房如何处理和分配？成为政府面临的新问题。例如，佛山首宗竞配建地块需配建5 ．52万平方米人才住房，第二宗需配建6.93万平方米人才住房。若按一套人才公寓75平方米计，未来将提供1660套人才住房。若按一套90平方米计，则为1383套。

　　随着各区竞配建地块拍出，配建人才住房的数量将继续增加。

　　土地出让公告上，对配建房的面积、户型等都有具体的要求。建设方案还需提交给住房保障单位审核通过后，才能报规划部门审批。建成后，无偿移交给政府或政府指定单位。不过，记者了解到，目前对人才住房的入市形式、入住人才的判定和准入标准等，佛山还没有发布相关的具体政策。

　　五区当中，即使是使用竞配建出让土地最多的顺德区，也尚未出台相关的配套政策。

　　南都记者从相关渠道了解到，对于配建住房的管理分配，目前市里正在研究相关对策。

　　预览

　　下一宗现场“竞配建”地块增设更多条款

　　3月21日，同样将进行现场竞价的顺德陈村金錩地块，也将同样以“限地价，竞配建”形式出让。但是土地出让形式有更多限制条款和规则。大致为：限地价、竞配建面积先达到项目最大建筑面积者得，此外，住宅10%人才住房可自销，但限制售价。

　　首先，限定“土地交易最高价格”147937万元（折合楼面地价11000元/平方米）。超过这一价格竞买方式转为竞配建人才住房，以450平方米（计容建筑面积）为竞价阶梯，向上竞人才住房计容建筑面积。

　　其次，当承诺的人才住房部分已达本地块可建住宅计算容积率建筑面积上限125967平方米时，以首先作出该承诺的竞买人为竞得人。本宗地规划条件计容建筑上限134487.72平方米扣减须配建移交的8000平方米首层商业及共计约520平方米配套设施，为125967平方米。同样，配建的人才住房建成后须无偿移交给陈村镇政府或其指定的单位。

　　再次，地块住宅（除竞得人所竞的配建返还政府的人才住房外）建筑面积的10%须作为竞得人自行销售的人才住房，销售价格不得高于11800元/平方米，销售对象必须是符合顺德区政府人才安居政策的人才和顺德区政府指定的国有公司。人才初始购买人才住房取得分户不动产权证书或契税完税凭证后8年内（含8年）不得出售。

　　此外，竞得人自行销售的人才住房须自交地之日起2年内全部预售（销售）完毕，否则，顺德区政府指定的国有公司有权按照不高于周边同类项目届时备案均价的80%且不高于11800元/平方米的价格购买竞得人尚未销售的人才住房。

　　采写：南都记者 路漫漫 曾春花